Wat zou het fijn zijn als het grondbedrijf nooit meer voor financiële verrassingen zorgt binnen uw gemeente.
Maar tegelijkertijd moet u zich ook achter de oren krabben wanneer er nooit een financiële verrassing boven komt. Dit is nu eenmaal de consequentie van het werken met aannames om de waarderingen te bepalen. Met een second opinion op, of validatie van uw grondexploitaties geef ik u meer inzicht in de kwaliteit en de betrouwbaarheid van de opgestelde grondexploitaties en het bijbehorende resultaat.
Het grondbedrijf maakt financiële vertalingen van de ruimtelijke ontwikkelingsplannen (zoals een nieuw bestemmingsplan) die uw gemeente wenst te realiseren. Deze financiële vertaling noemen we een grondexploitatie. Aan de kostenkant staan de aankoop van grond, het bouwrijp maken ervan, het inrichten van de openbare ruimte en de plankosten (onder andere de kosten van de ambtelijke organisatie voor het ontwikkelen van het plan en de begeleiding van de uitvoering ervan). Aan de opbrengstenkant staan de verkoop van bouwrijpe grond en alle eventuele subsidies en bijdragen.
Grondexploitatieprojecten hebben al snel een looptijdvan 10 jaar. Daarbij komt dat de kosten en opbrengsten binnen de grondexploitaties geraamd worden op basis van ruimtelijke plannen en verwachtingen van de markt (met de kennis van nu). Als gevolg van deze kenmerken is het onmogelijke om nauwkeurig het resultaat van een grondexploitatie te bepalen. Het enige dat ik wel weet is dat het resultaat dat nu wordt uitgerekend niet het resultaat zal zijn na het afronden van het project.
Maar als het dan onmogelijk is om vooraf nauwkeurig het resultaat te bepalen, hoe kan ik dan wel de betrouwbaarheid van het resultaat vergroten? Dit doe ik door in een second opinion een aantal stappen te doorlopen:
Beoordeling van de rekenkundige juistheid van het grondexploitatiemodel
Beoordeling van de volledigheid van grondexploitatie
Beoordeling van de parameters (rente, kosten- en opbrengstenstijging)
Beoordeling van de juistheid en volledigheid van de kosten en het bepalen van een bandbreedte waar deze tussen zullen bewegen
Beoordeling van de juistheid en volledigheid van de opbrengsten en het bepalen van een bandbreedte waar deze tussen zullen bewegen
Op basis van gesprekken met de projectmanager, de planeconoom en onze kennis en ervaring het beoordelen van het risicoprofiel van het project
Op basis van stappen 1 t/m 6 bepalen van het meest waarschijnlijke resultaat en een bandbreedte waarbinnen dit resultaat zal uitkomen
Toets of de governance rondom het project toereikend is om het projectresultaat te behalen en verrassingen te voorkomen
Lees hier meer over het Financieel management van gebiedsontwikkeling.
DOWNLOAD ONZE AANPAK
