De regels van het Didamarrest van de Hoge Raad moeten worden beperkt en verduidelijk. Dat stelt advocaat-generaal Gerbrant Snijders in de conclusie van een bodemprocedure van de Didamzaak.
Het Didamarrest legde eind 2021 een bommetje onder gemeentelijk grond- en vastgoedbeleid. De Hoge Raad oordeelde toen dat het overheden niet zonder meer is toegestaan om onroerend goed onderhands te gunnen. De uitspraak zorgde voor veel verwarring en de nodige jurisprudentie.
De advocaat-generaal (AG) adviseert nu om overheden toch te laten afwijken van het arrest, als zij daar goede redenen voor hebben. Verder moet het niet naleven van de Didamregels volgens de AG niet tot ongeldigheid van de overeenkomst of overdracht leiden.
Het Didamarrest kent geen overgangsrecht, waardoor de Didamregels ook voor het verleden gelden. Ze zijn in feite een uitleg van hoe het recht altijd al geïnterpreteerd had moeten worden. Dat zorgde wel voor vraagstukken over wanneer precies gezegd kan worden of een overheid zich in het verleden niet aan de regels heeft gehouden.
Ook kwam de vraag op of de overeenkomsten die de overheid in strijd met die regels is aangegaan, al dan niet geldig zijn. Over het antwoord op deze vragen wordt verschillend gedacht, waardoor in de praktijk grote onzekerheid is ontstaan. Daardoor zijn in het verleden door de overheid overgedragen onroerende zaken, waaronder bouwgrond, op dit moment niet verhandelbaar, aangezien de koper niet zeker weet of hij echt de eigendom daarvan krijgt. Het is volgens de AG “duidelijk dat dit onwenselijk is”.
Verder constateer de AG dat in lagere rechtspraak en commentaren werd aangenomen dat de Didamregels ook moeten gelden voor andere rechtshandelingen en goederen van de overheid, zoals verhuur, pacht en ruil, en roerende zaken en aandelen. De onzekerheid waartoe het Didamarrest leidt, heeft dus ook daarop betrekking.
De AG komt tot deze conclusies na cassatieberoepen op de originele Didam-uitspraak uit november 2021. Die zaak ging om de vraag of de gemeente Montferland de voormalige gemeentehuislocatie in Didam mocht verkopen aan projectontwikkelaar Groenstaete, die daar een Coop-supermarkt wilde bouwen. Concurrerende supermarkten spanden daarop een zaak aan. Zij zagen zichzelf als serieuze gegadigden voor de transactie en meenden dat zij betrokken hadden moeten worden.
Het hof gaf hen gelijk en oordeelde dat de gemeente de Didam-regels in acht had moeten nemen – die golden met terugwerkende kracht immers al. De overeenkomst tussen de gemeente en Groenstaete werd ongeldig verklaard en de gemeente werd opgedragen om alsnog volgens de Didamregels te handelen.
De gemeente en Groenstaete hebben daarop allebei cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof. Zij bestrijden in hun cassatieklachten de oordelen van het hof. De AG vindt de cassatieklachten gegrond, en vindt dat de uitspraak van het hof vernietigd moet worden.
“Als een redelijke en objectieve rechtvaardiging bestaat voor een verschil in behandeling, is er geen strijd met het gelijkheidsbeginsel. Als de overheid een goede reden heeft om met een bepaalde gegadigde in zee te gaan, kan dat een redelijke en objectieve rechtvaardiging opleveren voor een verschil in behandeling ten opzichte van andere gegadigden”, is de overweging. “Aangenomen moet daarom worden dat de Didamregels in dat geval niet gelden, ook al zegt het Didamarrest dat niet met zoveel woorden.”
Dit betekent volgens de AG dat zeer veel van de in het verleden door de overheid gesloten overeenkomsten niet in strijd zijn met de Didamregels, omdat de overheid een goede reden had om met haar contractpartij in zee te gaan.
Volgens de AG is een overeenkomst niet ongeldig als in strijd met de Didamregels is gehandeld. De overheid kan wegens de niet-naleving van die regels in beginsel uitsluitend aansprakelijk zijn voor de daardoor veroorzaakte schade. Ook op dit punt is de beslissing van het hof daarom volgens hem onjuist.
De AG adviseert de Hoge Raad in zijn arrest ook om te verduidelijken op welke handelingen en goederen van de overheid de Didamregels nog meer van toepassing zijn en op welke wijzen gelijke kansen kunnen worden geboden bij de toepassing van die regels.
