Ondanks de recordlengte van de formatie is het regeerakkoord “Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst” vrij beknopt en laat het nog veel ruimte voor interpretatie. Het is de bedoeling dat de, nog te benoemen, nieuwe ministers deze grote lijnen uit het regeerakkoord uitwerken tot meer gedetailleerde beleidsnoties. Het is de hoop dat deze nog voor de Voorjaarsnota gereed zijn, worden doorgerekend door het CPB en voorgelegd kunnen worden aan de Tweede Kamer.
De woningbouw wordt besproken onder het hoofdstuk “Duurzaam Land”, dat naast de paragraaf “Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening” ook de paragrafen “Klimaat en energie”, “Landbouw, Natuur en stikstof” en “Infrastructuur” bevat. Het hoofdstuk start met de stelling dat klimaatverandering de uitdaging is voor onze generatie, er komt dan ook een minister voor Klimaat en Energie. Deze minister moet de transitie naar een klimaat neutrale, fossielvrije en circulaire economie en samenleving in goede banen leiden. Van achterloper wil het nieuwe Kabinet koploper worden in deze transitie en scherpt de doelen aan, zo moet er in 2030 al een CO2 reductie van 55% zijn gerealiseerd. Enerzijds komt er een transitiefonds van 35 miljard euro om de transitie te stimuleren, anderzijds komen er maatregelen om ‘de vervuiler’ meer te laten betalen.
Specifiek voor de woningbouw wordt er gedacht aan een verplicht percentage recyclaat in bouwmaterialen en een transitie naar circulaire bouw. Daarnaast wordt voor CO2-intensieve industrieën —zoals staal en betonproductie— de CO2-heffing aangescherpt en komt er een oplopende CO2 minimumprijs. Dit kan het gebruik van CO2-intensieve, niet bio-based materialen dus de komende jaren duurder maken. Ook wordt in het regeerakkoord erkend dat er nu te weinig vakmensen zijn om de energietransitie te realiseren, daarom zal de overheid vol inzetten op opleidingen en bijscholingstrajecten.
In het regeerakkoord wordt gesignaleerd dat de gebouwde omgeving een cruciale rol speelt in de energietransitie. Volgens het motto “de beste energie is bespaarde energie” wordt er een langjarig Nationaal Isolatieprogramma in het leven geroepen om “woningen sneller, slimmer en socialer te isoleren”. Dit is overigens geen vrijblijvend programma, zo mogen woningen met slechte isolatie op termijn niet meer worden verhuurd. Ook zet het nieuwe Kabinet vol in op hybride warmtepompen, warmtenetten op wijkniveau en een bijmengverplichting voor groen gas. Het is nog onbekend welk gedeelte van het transitiefonds à 35 miljard euro landt in maatregelen voor de gebouwde omgeving.
Naast transitie gaat klimaatadaptie een belangrijke rol spelen. Enerzijds zal het Deltafonds vol inzetten op goede bescherming van het water, anderzijds “worden water en bodem sturend bij ruimtelijke planvorming. Om die reden worden waterschappen daarbij eerder betrokken en krijgt de watertoets een dwingender karakter.“ Waterhuishouding, en de waterschappen, worden dus belangrijker als partner voor de ontwikkeling van nieuwe woningbouwprojecten.
De stikstof/PFAS-impasse werkt nog steeds vertragend op de woningbouw. In het nieuwe regeerakkoord wordt gekozen voor een brede aanpak die zich niet alleen richt op stikstof, maar ook op waterkwaliteit, bodem, klimaat en biodiversiteit. Cruciaal hierin is een transitie naar kringlooplandbouw waardoor natuur en landbouw in balans dienen te komen. Een nieuwe ecologische overheids-autoriteit neemt hierin de regie en krijgt 20 miljard euro tot 2030 om deze transitie vorm te geven. Daarnaast worden nieuwe verdienmodellen, zoals bio-based bouwmaterialen, gestimuleerd. Ook belangrijk voor de woningbouw is dat doelstellingen in de wet stikstofreductie en natuurverbetering versneld worden van 2035 naar 2030. Ook komt er (eindelijk!) een goed onderbouwd kader met eisen aan vergunningverlening zodat de grote onzekerheden die nu in het vergunning traject zitten. Dit moet leiden tot meer vergunningen, zowel voor woningen als infrastructuur.
In het regeerakkoord wordt de ambitie uitgesproken om 100.000 woningen per jaar te bouwen, hiervoor wordt een nog te benoemen minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) verantwoordelijk. 2/3e van de nieuwbouw moet uit betaalbare huur- en koopwoningen bestaan. Indien betaalbaarheid gelijk wordt gesteld aan ‘goedkoop’ zal dit een grote uitdaging worden. In de huidige markt staat er namelijk, door de sterk gestegen bouwkosten, enorme druk op juist het goedkopere segment wat maximaal 1/3e van het aanbod betreft. Duurdere koopwoningen verkopen juist prima. Dankzij de verhuisbewegingen die een verkoop van een ruime, dure nieuwbouwwoning in werking zit komen er gemiddeld ruim twee goedkope (starters)woningen vrij.
Hoe het aanbod van 1/3e goedkoop naar 2/3e gebracht gaat worden is nog niet uitgewerkt. Wel wordt een nieuwe premie A-regeling genoemd, maar, hier wordt voorlopig nog geen geld voor vrij gemaakt. Ook worden de enorme huizenprijsstijgingen nauwelijks getemperd door het nieuwe Kabinet, de jubelton wordt afgeschaft maar verder blijft bijvoorbeeld de hypotheekrenteaftrek zoals deze is en blijft het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting (2%) gewoon gelden.
In het regeerakkoord wordt nog niet echt duidelijk hoe de productie verhoogd gaat worden naar 100.000 woningen per jaar, terwijl het aantal vergunningen nu juist in dalende trend zit. Er komt een “hernieuwde Nationale Woon- en Bouwagenda”, maar de rol daarvan blijft nog wat vaag. Zo moet deze agenda innovatie gaan stimuleren en pre-fab opschalen. In de praktijk hebben woningbouwers juist de afgelopen jaren massaal geïnvesteerd in fabrieken. Ze schreeuwen nu om locaties om deze woningen neer te mogen zetten: half draaiende fabrieken zijn namelijk een ramp gezien de hoge investeringskosten.
Wel zal de nieuwe minister voor volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening met lagere overheden prestatieafspraken gaan maken om de 100.000 woningen per jaar te halen. Deze mogen niet vrijblijvend zijn: de eerdere ‘woondeals’ hebben amper extra woningen opgeleverd. Gunstig is wel dat het Bouwbesluit wordt verbeterd en belemmeringen voor woningbouw worden weggenomen en de woningbouwimpuls wordt verlengd. Ook wordt de nieuwe minister verantwoordelijk voor de regie van al het ruimtelijk beleid.
Over waar te bouwen blijft het akkoord ook vaag of zelfs tegenstrijdig. Er is te lezen dat “We bouwen in heel Nederland, zowel binnen- als buiten-stedelijk. We bouwen behalve in de 14 verstedelijkingsgebieden en in kansrijke spoor- en kanaalzones bij voorkeur bij bestaande infrastructuur en knooppunten.“ Maar alle genoemde locaties zijn dus binnenstedelijk , en niet buitenstedelijk. Over buitenstedelijk blijft het akkoord nog vaag, behalve dat hier nieuwbouw altijd ‘groener’ moet zijn dan de bestaande situatie. Ook moet het Rijk via zijn vastgoed en grondposities gaan bijdragen aan een hogere woningbouwproducties, maar de projecten waar het Rijk die handschoen op pakt (zoals het Marineterrein in Amsterdam en de voormalige marinevliegkamp Valkenburg) slurpen enorm veel capaciteit zonder dat er nog een woning gebouwd is.
Daarnaast komt er slechts 7,5 miljard beschikbaar voor infrastructuur terwijl voor de binnenstedelijke gebieden veel hogere investeringen nodig zijn. Zo is een van de 14 verstedelijkingsgebieden een havengebied waar nog geen metro, tram of treinhalte ligt… Wel gunstigs is dat de blik iets breder wordt getrokken dan de Randstad, zo komt er geld voor de Lelylaan naar het Noorden.
De term volkshuisvesting wordt expliciet genoemd in het akkoord en de corporaties moeten weer een belangrijke rol gaan spelen. De verhuurdersheffing (a 1,7 miljard euro per jaar) wordt omgezet in bindende prestatieafspraken voor “de bouw van flexwoningen, betaalbare huurwoningen, renovatie, verduurzaming en voor de leefbaarheid van wijken.”
Ook wil het Rijk jaarlijks 15.000 tijdelijke en 15.000 verhuureenheden uit transformatie ontwikkelen voor “starters, senioren en middeninkomens”.
Dit is zeer ambitieus, de transformatievijver is juist de laatste jaren aan het opdrogen door lagere kantorenleegstand. Het is dus afwachten hoe de nieuwe minister dan denkt het aantal eenheden met minimaal 3.000 per jaar te gaan verhogen. Er liggen hier wel kansen mochten lagere overheden meer werk maken van de transformatie van leegstaand publiek vastgoed. Wel is het zo dat door de hoge transformatiekosten veel projecten een te laag rendement hebben om deze te verhuren aan middeninkomens. Tijdelijke eenheden zijn meer geschikt voor lage- en middeninkomens, maar, ondanks de Rijksambitie om minimaal 10.000 tijdelijke eenheden per jaar te realiseren kwam de teller de afgelopen jaren nooit boven de 3.000 uit. Dit soort projecten lopen tegen dezelfde problemen aan als andere woningbouwprojecten, vooral NIMBY gedrag en trage ruimtelijke ordenings procedures. Het is dus even afwachten hoe de nieuwe minister deze ambitie van 30.000 nieuwe (tijdelijke) verhuureenheden per jaar gaat realiseren.
