Verkopen van onroerend goed aan die ene partij met wie de gemeente op dat moment denkt goede afspraken te kunnen maken, is verleden tijd. De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 geoordeeld dat het handelen als een ‘goed bestuur’ meer de nadruk zal moeten krijgen in het proces voorafgaand aan een verkoop door de overheid. Maar wat betekent deze uitspraak nu precies in de praktijk, en specifiek voor gebiedsontwikkeling binnen de gemeente? Voor Omgevingsweb schreef Carry Mulder, senior juridisch adviseur gebiedsontwikkeling, deze blog.
In lijn met bestendige jurisprudentie wordt ook nu geoordeeld dat de overheid zich aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur dient te houden, ook als zij zich gedraagt als private partij, handelend in het economisch verkeer. In deze uitspraak oordeelt de Hoge Raad dat het gelijkheidsbeginsel met zich meebrengt dat de overheid alle potentiële partijen moet kunnen laten meedingen bij een verkoop van onroerend goed. Op een passende wijze dient de overheid het voornemen tot verkoop kenbaar te maken en aan te geven op welke wijze een partij als ‘winnaar’ uit de bus zou kunnen komen. Alleen als gemotiveerd de conclusie getrokken kan worden dat de partij met wie de overheid in gesprek is echt de enige geïnteresseerde zal zijn, kan de bekendmaking van een voornemen tot verkoop achterwege blijven.
De uitspraak is, naar ik meen, casuïstisch. Ik bedoel daarmee dat in het specifieke geval, waar deze uitspraak op ziet, een passende openbaarmaking van het voornemen tot verkoop het beste proces zou zijn geweest. De Hoge Raad heeft met deze uitspraak niet willen oordelen dat de overheid nu alle verkopen van onroerend goed op deze wijze zal moeten laten plaatsvinden. Dat hangt geheel af van de situatie. De Hoge Raad licht in haar uitspraak nader toe dat het aan de overheid is om bij elke potentiële verkoop te motiveren welk verkoopproces in dat geval het meest passend is.
De overheid heeft nu de taak om bij een mogelijke verkoop van onroerend goed vooraf goed te bedenken welk scenario er mogelijk speelt en hoe men hier naar dient te handelen. Bezint, eer ge begint..
Met deze uitspraak heeft de Hoge Raad naar mijn idee een verplichte ‘tussenvariant’ gecreëerd tussen het ogenschijnlijk snelle, vrijwillige verkoopproces van één-op-één verkopen en het uitvoerige, wettelijk verplichte proces van aanbesteden van een verkoop met overheidsopdracht van onroerend goed. Maar wat heeft deze nieuwe tussenvariant voor gevolgen voor de gebiedsontwikkeling binnen gemeenten?
Gevallen waar de gemeente nog steeds de mogelijkheid behoudt om één-op-één te verkopen zijn naar mijn idee in ieder geval de zogeheten ‘reststroken’. Kleine aanpalende ‘reststroken’ die alleen interessant zijn voor de eigenaar (de ontwikkelaar) van de naastgelegen gronden die eventueel in aanmerking komen voor (woningbouw)ontwikkeling. Maar ook voor bijvoorbeeld de uitbreiding van het naastgelegen bedrijf of andere functie (het reststrookje openbaar groen aan de tuin bij een woning), kunnen reststroken naar mijn idee gemotiveerd verkocht worden aan specifiek de eigenaar van die naastgelegen gronden.
De tussenvariant die de Hoge Raad in het leven heeft geroepen kan interessant zijn bij het verkopen van onroerend goed door de gemeente. Vooral voor onroerend goed dat potentie heeft voor ontwikkeling, in deze tijden met name woningbouw. Mogelijk zullen velen nu stellen dat de uitspraak in de praktijk voor veel extra werk en processen gaat zorgen, en dat kan ook zo zijn, maar ik zie met name kansen.
Daar waar de gemeente één op één met een partij aan tafel zit, is het maar de vraag of het tot een verkoop komt met een marktconforme, optimale opbrengst. Een gemeente is doorgaans niet ‘commercieel’ ingericht, maar in tijden waarin het aanbod van onroerend goed laag is en de vraag hoog, kan een optimale (hogere) opbrengst worden gegenereerd nu partijen weten dat er concurrentie op de markt is. In tijden waarin het aanbod hoog is maar de vraag laag, heeft een gemeente met dit verkoopproces een groter bereik tot potentiële kopers en is de kans op ontwikkeling groter.
Daarnaast is de kans op een verwijt van mogelijke staatssteun ook vele malen kleiner. Met een openbaar verkoopproces waarin de gemeente duidelijk vooraf de mogelijkheden en criteria stelt om tot een verkoop te komen met een bepaalde partij, wordt voorkomen dat de schijn wordt gewekt één bepaalde partij te bevoordelen. Een dergelijke mate van transparantie zal de rechtmatigheid van een dergelijke verkoop vergroten.
En ja, het zal ook extra werk voorafgaand aan een verkoop met zich meebrengen. Vooraf zal bepaald moeten worden hoe de gemeente het onroerend goed zou willen ontwikkelen, welke potentie de locatie heeft, welke criteria men aan een potentiële verkoop of verkoper wil stellen en met welk doel men wil verkopen. Daarna zal uit de geïnteresseerden een gemotiveerde keus gemaakt moeten worden voor verdere samenwerking. Echter de kans op langdurige onderhandelingen en discussies achteraf over de mogelijke kaders en randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied zijn dan verleden tijd. Ik vraag me dan ook af of het per saldo meer werk en tijd zal gaan vragen of dat het werk slechts verschuift naar een meer opportuun moment.
Tot slot wil ik nog wel opmerken dat strikt gezien de Hoge Raad met het doen van deze uitspraak geen nieuw verkoopproces in het leven heeft geroepen. Deze werkwijze had de gemeente natuurlijk al voor deze uitspraak kunnen toepassen om zo tot optimale verkoop te kunnen komen. Deze uitspraak is dus wellicht meer het verplicht inzien, aftasten en benutten van kansen als gemeente.
Dus gemeente bezin je goed op de mogelijkheden van de verkoop, eer je begint met de onderhandelingen.
Hoge Raad: overheid moet gelijke kansen bieden bij uitgifte grond
