Recht in de praktijk: een ontwikkelaar wilde een bestaand gebouw optoppen (oftewel ophogen met een etage). Hierbij ontstond de vraag: kunnen de buren zich privaatrechtelijk verzetten tegen het optoppen, met name als de opbouw direct aansluit op hun pand?
Het antwoord is: ja, dat kan. Maar of dat verzet ook kans van slagen heeft, hangt af van de omstandigheden van het geval, de vraag of sprake is van schade of hinder, en de belangenafweging die de rechter maakt.
In deze blog bespreek ik stap voor stap het juridische kader, de rol van het eigendomsrecht en de belangrijkste rechtspraak hierover.
Strikt genomen geldt dat als de buren een blinde gevel (zonder ramen of openingen) op of tegen de erfgrens hebben gebouwd, de ontwikkelaar in beginsel ook een blinde gevel aan diens kant tegen diezelfde erfgrens mag plaatsen. Pas als er een risico op schade is of als hij in de muur wil boren of iets dergelijks, dan kan de buurman zich beroepen op diens eigendomsrecht.
De redenering is dat beide eigenaren het recht hebben hun perceel volledig te bebouwen tot aan de grens, zolang zij elkaars eigendom niet aantasten.
Een beperking ontstaat pas wanneer:
er een reëel risico op schade aan het pand van de buren bestaat (bijvoorbeeld scheurvorming of funderingsproblemen); of
de ontwikkelaar in de bestaande muur wil ingrijpen, zoals boren, verankeren of constructief aansluiten op de muur van de buren.
In die gevallen mag de buur zich beroepen op zijn eigendomsrecht (art. 5:1 BW) en kan hij eisen dat de werkzaamheden worden gestaakt of aangepast.
De hoofdregel luidt dus: bouwen tegen de erfgrens is toegestaan, maar niet ín andermans muur zonder diens toestemming.
Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een eigenaar op een zaak kan hebben, maar ook dit recht is niet absoluut.
Een eigenaar moet rekening houden met wettelijke beperkingen, zoals het verbod op onrechtmatige hinder (art. 5:37 BW jo art. 6:162 BW), maar ook met maatschappelijke zorgvuldigheid en de belangen van de buren.[1] [2] [3]
Over dit vraagstuk wordt regelmatig geprocedeerd. Bijvoorbeeld in deze zaak ging het om een dubbelsteense spouwmuur die in 1999 gezamenlijk was geplaatst op de erfgrens. De ene buur (eiser) had die muur in 2004 gebruikt voor zijn aanbouw. Toen de andere buur (gedaagde) in 2022 ook een aanbouw tegen dezelfde muur wilde plaatsen, stelde de eiser dat dit een onrechtmatige inbreuk op zijn eigendom was. Hij eiste dat de aanbouw van gedaagde losgekoppeld en gedeeltelijk afgebroken zou worden en dat gedaagde schadevergoeding zou betalen.
In de zaak bleek verder dat de aanbouw niet aan de buitengevel van eisers was bevestigd. Ook was er onvoldoende gesteld dat eisers schade zouden lijden, of dat hun gebruiksmogelijkheden zouden worden beperkt of dat er sprake was van een andere vorm van onrechtmatige hinder.
Wanneer geen directe inbreuk op eigendom wordt vastgesteld, komt het aan op een belangenafweging. Daarbij kijkt de rechter naar de volgende factoren:
Het belang van de inbreukmaker: realisatie of behoud van een bouwwerk, efficiënt gebruik van de erfgrens, voorkomen van hoge kosten of sloop.
Het belang van de eigenaar: beschermen tegen schade, behoud van gebruik en onderhoudsmogelijkheden, voorkomen van ernstige hinder of waardevermindering van het eigendom.
Proportionaliteit en subsidiariteit: staat de inbreuk in redelijke verhouding tot het gediende belang en had de inbreukmaker een minder belastend alternatief?
Aard en ernst van de hinder: gaat het om tijdelijke, geringe of juist blijvende en zware beperkingen?
Op basis van deze afweging beslist de rechter welk belang zwaarder weegt. Als het belang van de inbreukmaker groter is dan het belang van de eigenaar en de eigenaar geen of slechts beperkte schade ondervindt, dan zal het belang van de inbreukmaker de doorslag geven.
De rechtbank oordeelde echter dat de muur destijds juist was gebouwd om door beide buren te gebruiken. Dat de eiser de muur als eerste in gebruik had genomen, gaf hem geen exclusief recht. Zelfs als er sprake was van enige verbondenheid tussen de aanbouwen, had de gedaagde een gerechtvaardigd belang bij zijn bouwplan. Ook oordeelde de rechtbank dat het belang van de gedaagde bij behoud van de huidige toestand zwaarder woog dan het belang van de eisers bij (gedeeltelijke) afbraak ervan.[4]
Buren kunnen zich privaatrechtelijk verzetten tegen bouwactiviteiten op of tegen de erfgrens, zoals het optoppen van een pand. Toch biedt dat verzet geen garantie op succes.
Wanneer er al een blinde gevel van de buren aanwezig is, mag een ontwikkelaar in principe een vergelijkbare gevel daartegen plaatsen. Alleen wanneer sprake is van (dreigende) schade, onrechtmatige hinder of ingrepen in andermans muur, kan de buur zich met succes op zijn eigendomsrecht beroepen.
Het eigendomsrecht is dus sterk, maar niet onbeperkt. Uiteindelijk draait het vrijwel altijd om de belangenafweging: welke partij heeft het zwaarstwegende belang bij de bouw of het behoud van de bestaande situatie?
In de meeste gevallen zal de rechter oordelen dat de eigenaar bepaalde inbreuken moet dulden, als de buur een gerechtvaardigd belang heeft en de hinder beperkt blijft en er geen wezenlijke schade of ander nadeel ontstaat.
Deze blog is geschreven door Anne van de Wouw in het kader van haar 3e jaars meewerkstage / HBO rechten opleiding aan de Avans Hogeschool.
[1] ECLI:NL:GHSHE:2017:4697 r.o. 3.9., ECLI:NL:GHARL:2019:7324 r.o. 4.3. en 4.4. en ECLI:NL:GHAMS:2017:1713 r.o. 3.6. en 3.7.
[2] T&C BW, commentaar op art. 5:37 BW: Hinder.
[3] T&C BW, commentaar op art. 5:1 BW.
[4] Rechtbank Limburg 31 januari 2024, ECLI:NL:RBLIM:2024:386.
