Gemeenten krijgen, binnen een bepaalde bandbreedte, meer ruimte voor maatwerk. En: bij het mogelijk maken van een gebiedsontwikkeling is er meer ruimte voor gebiedsspecifieke afwegingen. Twee uitvloeisels van de Omgevingswet die op 1 januari 2024 is ingegaan.
Deze verantwoordelijkheid leidt tegelijkertijd tot meer complexiteit in de ruimtelijke procedure die een gebiedsontwikkeling mogelijk moet maken. Hoe kunnen gemeenten daar het beste mee omgaan?
Er zijn onder de Omgevingswet twee routes om een gebiedsontwikkeling mogelijk te maken:
via de omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA): vergelijkbaar met de huidige omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan;
via een wijziging van het omgevingsplan (opvolger van het bestemmingsplan).
Ons advies is om, bij het realiseren van een gebiedsontwikkeling, te kiezen voor de BOPA. Want dat is:
sneller: de reguliere procedure van 8 weken is van toepassing. In artikel 16.55 van de Omgevingswet is bepaald wanneer in afwijking hiervan de uitgebreide procedure van 26 weken van toepassing is;
makkelijker: er gelden weinig eisen aan de opbouw en vormgeving van de aanvraag en de omgevingsvergunning; vergelijk het met de huidige afwijkvergunning onder de Wet ruimtelijke ordening;
eenvoudiger: het is een afzonderlijke vergunning (geen samenhang met andere besluiten), het college is het bevoegd gezag en er worden minder zware eisen gesteld aan participatie.
Vooral in de eerste periode dat de Omgevingswet van kracht is, raden we de BOPA aan. Veel gemeenten zijn dan nog onvoldoende voorbereid op het kunnen wijzigen van het omgevingsplan voor een gebiedsontwikkeling. Met vertraging als gevolg.
De BOPA is niet altijd mogelijk. Zo moet het project concreet zijn. Dat betekent een uitgekristalliseerd programma en een robuuste, ruimtelijke inpassing en situering van bouwvolume. En weet: de BOPA regelt alleen het project. De bestemming of functie in het omgevingsplan blijft gehandhaafd.
Het is met de BOPA niet mogelijk om regels te stellen buiten de locatie van het project. Een mogelijke oplossing hiervoor is een maatwerkvoorschrift opstellen. Denk aan bijstelling van de geluidsnorm van een nabijgelegen bedrijf ingeval van woningbouw. Als een BOPA niet mogelijk is, blijft de route van het wijzigen van het omgevingsplan een goede optie.
