Twee recente artikelen in de NRC over drugslabs op agrarisch terrein vielen mij op. Het eerste is van 13 maart 2024 en ging over een drugslab voor crystal meth in een stal in Achter-Drempt. Deze kwestie was op 3 november 2023 ook al eens in het nieuws. Het tweede is van 8 mei 2024 en ging over een hoefsmid uit Den Nul die een amfetaminedrugslab in de tuin bleek te hebben. In beide gevallen kwam de misdaad aan het licht, met grote gevolgen voor de eigenaren van de terreinen. Dichter bij huis – in onze eigen praktijk – kwam een gebouweigenaar op een bedrijventerrein in aanraking met deze problematiek toen op een dag bleek dat zijn huurder toch geen handelaar was in partijgoederen, maar in grondstoffen voor drugsproductie.
Het eerste is van 13 maart 2024 en ging over een drugslab voor crystal meth in een stal in Achter-Drempt. Deze kwestie was op 3 november 2023 ook al eens in het nieuws. Het tweede is van 8 mei 2024 en ging over een hoefsmid uit Den Nul die een amfetaminedrugslab in de tuin bleek te hebben. In beide gevallen kwam de misdaad aan het licht, met grote gevolgen voor de eigenaren van de terreinen. Dichter bij huis – in onze eigen praktijk – kwam een gebouweigenaar op een bedrijventerrein in aanraking met deze problematiek toen op een dag bleek dat zijn huurder toch geen handelaar was in partijgoederen, maar in grondstoffen voor drugsproductie.
In deze blog zal ik de kwesties belichten en geef ik juridische tips voor eigenaren die met dit soort zaken te maken krijgen. Wij schreven hier al eerder over, zie deze blog.
Ik wil beginnen met enkele preventieve tips:
Een drugslab neemt niet veel ruimte in. Een kleine zeecontainer is vaak al voldoende. Agrarische terreinen zijn vaak groot, er staan vaak kleine gebouwtjes zoals zeecontainers voor opslag. Verhuur van dit soort gebouwtjes (maar ook delen van leegstaande stallen) niet, in elk geval niet voor andere dan agrarische doeleinden.
Handelsondernemingen, bouwmaterialen- of recyclingbedrijven kunnen als ‘dekmantel’ fungeren (met zichtbare handel in die goederen), waarachter of waarin drugs(labs) worden verstopt.
Als je besluit tot verhuren, laat de huurders zich legitimeren (maak een kopie van een legitimatiebewijs). Is de huurder een onderneming? Vraag om een uittreksel uit de kamer van koophandel. Vraag om een referentie van de vorige verhuurder. Accepteer nimmer contante betaling. Houd een sleutel en controleer met regelmaat (bijvoorbeeld één keer per twee weken, onaangekondigd). Beding dit ook in de schriftelijke huurovereenkomst. Wees alert op ongewone activiteiten (of activiteiten op ongewone tijdstippen).
Informeer bij de gemeente naar haar tips om te voorkomen dat je onverhoopt verhuurt aan de verkeerde. Veel gemeenten hebben informatiefolders om gebouweigenaren voor te lichten.
De meeste huurders die later criminelen blijken te zijn, omschreven kunnen worden als “de buurman van twee huizen verderop”. Daarmee bedoel ik te zeggen dat de huurders vaak overkomen als heel gewone mensen;
De huurders lang niet altijd de hoofddaders zijn, vaak zijn er andere betrokkenen die buiten beeld blijven;
De meeste verhuurders de extra inkomsten van de huur wel konden gebruiken;
De meeste huurders hun best doen om een goede relatie met de verhuurder op te bouwen en vertrouwen te wekken;
De verhuurders vrijwel altijd zeer verbaasd zijn als later blijkt dat de huurders niet in orde waren;
Achteraf wel vaak gezegd wordt dat men bepaald gedrag toch wel als vreemd heeft ervaren;
Verhuurders altijd met de “gebakken peren” achterblijven, waaronder schade aan gebouwen, maar ook bodemverontreiniging met aanzienlijke saneringskosten.
In de NRC stond het volgende:
“De eigenaren van de boerderij in het Gelderse Achter-Drempt waar de politie in mei 2020 een groot synthetisch drugslab oprolde, moeten de schoonmaakkosten van vier ton betalen. De Raad van State oordeelde woensdag dat de gemeente deze reeds gemaakte kosten voor de sanering van het pand op de bewoners mag verhalen.”
Toen ik dit las in de krant ben ik op zoek gegaan naar de uitspraak (ECLI:NL:RVS:2024:1042). Omdat de wetsartikelen in de uitspraak staan, laat ik die even voor wat ze zijn. Ik bespreek de uitspraak in praktische bewoordingen.
Als gevolg van het drugslab in Achter-Drempt was een aanzienlijke bodemverontreiniging ontstaan. De gemeente Bronckhorst legde aan de eigenaren van het agrarisch terrein een last onder dwangsom op om de bodem te saneren. Omdat de eigenaren niet gingen saneren, paste de gemeente bestuursdwang toe. Dit betekent dat de gemeente zelf de werkzaamheden verrichtte en vervolgens de kosten (bijna 4 ton) op de eigenaren verhaalde (door middel van een “kostenverhaalsbeschikking”).
Wat opvalt is dat de eigenaren geen bezwaar maakten tegen de last onder dwangsom of tegen de last onder bestuursdwang. En dat was niet zo slim, want argumenten die iemand kan aanvoeren tegen de last onder dwangsom of tegen de last onder bestuursdwang (in de bezwaarprocedure), kunnen later (in beginsel) niet alsnog in de invorderingsprocedure worden aangevoerd. In de invorderingsprocedure stelden de eigenaren dat ze geen “overtreder” waren. Dat hadden ze nu juist in de bezwaarprocedure tegen de handhavingsbeschikking moeten aanvoeren.
Er is enige ruimte voor de rechter in de invorderingsprocedure, om toch naar de bezwaargronden te kijken (zie bijvoorbeeld de uitspraak van ABRvS 27 februari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:466). Ook in Achter-Drempt kijkt de rechter of er bijzondere omstandigheden zijn op grond van evenredigheid die ertoe nopen dat de gemeente geheel of gedeeltelijk van kostenverhaal afziet. De rechter kijkt daarbij of de eigenaren een verwijt kan worden gemaakt. En de rechter vindt dat inderdaad.
Volgens de rechter hadden de eigenaren:
“zich ervan moeten vergewissen dat de schuur inderdaad alleen voor opslag werd gebruikt, zoals de huurder had gesteld, ook bij kortdurende verhuur. Dat zij dit niet hebben gedaan, kan hun worden verweten. Dat het verwijderen van de milieuvervuiling in het algemeen belang is, staat er niet aan in de weg de kosten op hen te verhalen. Verder is de situatie waar [appellanten] op wijzen waarbij drugsafval in weilanden wordt gedumpt, niet vergelijkbaar met deze zaak, nu in deze zaak [appellanten] zelf aan derden toestemming hebben gegeven om de schuur te gebruiken.”
De rechter is ook niet gevoelig voor het argument van de eigenaren dat ze de kosten niet kunnen betalen. De toets van de rechter is in dit soort gevallen heel streng:
“Het bestuursorgaan [hoeft] bij een besluit omtrent kostenverhaal in beginsel geen rekening te houden met de financiële draagkracht van de overtreder. De draagkracht van de overtreder kan namelijk meestal pas in de executiefase ten volle worden gewogen. Als hierover een geschil ontstaat, is de rechter die belast is met de beslechting daarvan bij uitstek in de positie om hierover een oordeel te geven. Voor een uitzondering op dit beginsel bestaat alleen aanleiding, als evident is dat de overtreder gezien zijn financiële draagkracht niet in staat zal zijn de te verhalen kosten van bestuursdwang (volledig) te betalen. Op de overtreder rust de last aannemelijk te maken dat dit het geval is. Hij dient daarvoor zulke informatie te verstrekken dat een betrouwbaar en volledig inzicht wordt verkregen in zijn financiële situatie en de gevolgen die het betalen van de verhaalde kosten zou hebben.”
Uit de uitspraak blijkt overigens dat de eigenaren strafrechtelijk géén verdachten (strafrechtelijk) zijn geweest.
Dat het ook anders kan lopen bleek in Den Nul. Over deze casus heb ik geen jurisprudentie kunnen vinden. Uit het krantenbericht blijkt dat de hoefsmid strafrechtelijk wél als verdachte is aangemerkt, maar vervolgens is vrijgesproken. In Den Nul is net als in Achter-Drempt sprake van een aanzienlijke bodemverontreiniging. Deze wordt door de gemeente ter hand genomen, maar de kosten (geschat tussen de 7 ton en 1 miljoen euro) worden verhaald op de hoefsmid. Het gevolg is dat hij waarschijnlijk zijn huis zal moeten verkopen.
Verdachte [de hoefsmid] is „onzorgvuldig en naïef” geweest, schrijven de rechters in het vonnis. Het is volgens hen echter niet bewezen dat hij zich bewust was van het risico dat er in de containers harddrugs werden gemaakt. Joseph E. daarentegen wordt wel schuldig bevonden: hij krijgt drie jaar cel.
De uitspraak heeft iets wrangs, zegt [de hoefsmid]. Het afgelopen anderhalf jaar is voor hem een hoogstpersoonlijke, intensieve cursus geweest in het verschil tussen strafrecht en bestuursrecht.
Want ja, hij is blij dat de strafrechters hebben erkend dat hij van het lab niets afwist. Maar volgens het bestuursrecht is hij als eigenaar van het terrein wel aansprakelijk voor wat er met de bodem gebeurt. Voor vervuiling door drugsafval bijvoorbeeld.”
Strafrechtelijk is de hoefsmid dus niet vervolgd, maar bestuursrechtelijk is hij wel aansprakelijk voor de bodemverontreiniging.
Daarvoor put ik uit een andere uitspraak (ECLI:NL:RVS:2023:4142) waarin een verhuurder geconfronteerd werd met een drugslab en bodemverontreiniging, veroorzaakt door een criminele huurder.
Als een eigenaar bodemverontreiniging op zijn terrein constateert, dan is deze op grond van de zorgplicht (Wet milieubeheer, nu de Omgevingswet) gehouden om tot sanering over te gaan:
“[appellant] is eigenaar van het pand waar de verontreiniging is aangetroffen. Hij heeft het pand verhuurd aan de derden die daarin een laboratorium voor de productie van (meth)amfetamine(olie) hebben opgezet. Niet in geschil is dat door die verontreiniging nadelige gevolgen voor het milieu kunnen worden veroorzaakt. [appellant] is als eigenaar in beginsel gehouden om de nadelige gevolgen voor het milieu te voorkomen door het pand schoon te (laten) maken.”
In deze uitspraak probeert de eigenaar er nog onderuit te komen door te stellen dat hij niet op de hoogte was van de verontreiniging en deze ook niet heeft veroorzaakt. De rechter vindt echter dat de eigenaar een verwijt gemaakt kan worden. De verwijten slaan terug op de tips die ik aan het begin gaf. De eigenaar had de huurders niet zelf ontmoet, hij had geen antecedentenonderzoek gedaan, ook was er geen schriftelijke huurovereenkomst en de verhuurder had geen toezicht gehouden op het gebruik van het gehuurde. Daarbij kwam nog dat de verhuurder een professionele vastgoedexploitant was.
Drugs geeft gedonder, zoveel is duidelijk. Dat je dit het beste kunt voorkomen door leegstaande gebouwen of containers – waarop agrarische bedrijven vaak sprake van is – niet te verhuren, spreekt voor zich. Wil je een gebouw toch verhuren, zorg dan dat je de tips volgt die in dit artikel staan. Dan verklein je in elk geval de kans op problemen.
Blijkt er sprake van een drugslab? Dan is het belangrijk om als eigenaar van het volgende bewust te zijn.
De burgemeester kan op grond van de Opiumwet een gebouw sluiten. Voordat de burgemeester dit doet, wordt een gebouweigenaar in de gelegenheid gesteld hierop te reageren. Dit is een formaliteit. Daarna volgt al snel een formeel sluitingsbesluit en een verzegeling waartegen rechtsmiddelen open staan (te beginnen met bezwaar). De sluitingstijd varieert van 3 maanden tot een jaar. De bezwaarprocedure tegen zo’n besluit loopt al gauw 4 maanden. De rechtmatigheidstoetsing van de sluiting, vindt dus plaats terwijl de sluiting een feit is.
In een geval uit onze eigen praktijk werd de gebouweigenaar geconfronteerd met een sluiting van 9 maanden. In de bezwaarprocedure hebben wij kunnen aantonen dat de cliënt geen overtreder was (er was in die zaak overigens geen sprake van bodemverontreiniging). Wij hebben gedurende de sluiting een verzoek tot opheffing daarvan gedaan. Nog tijdens de bezwaarfase is de sluiting ongedaan gemaakt. Intussen had de cliënt al enkele maanden huurinkomsten misgelopen.
We hebben nog overwogen om een schorsingsprocedure te voeren om de feitelijke sluiting op te schorten tot de afloop van de bezwaarprocedure. Daar hebben we om twee redenen vanaf gezien. Ten eerste is de kans op toewijzing van de vordering niet zo groot. Ten tweede: stel dat je succesvol bent in de schorsingsprocedure, maar in de bezwaarprocedure blijkt dat er terecht een sluiting is opgelegd, dan gaat de sluiting alsnog in. Met andere woorden, de periode van onzekerheid en sluiting kan daarmee langer worden.
Als er sprake is van bodemverontreiniging, dan kun je niet afwachten totdat je als eigenaar de veroorzaker bij de kladden gegrepen hebt. Eenieder is op grond van de zorgplicht uit de Omgevingswet gehouden om maatregelen te treffen, dus ook de eigenaar van de grond die de verontreiniging niet heeft veroorzaakt. Als je dat niet doet, dan zal de gemeente een last onder dwangsom opleggen of bestuursdwang toepassen, hetgeen betekent dat de gemeente de sanering uitvoert en de kosten op je verhaalt (zoals in Achter-Drempt en Den Nul is gebeurd).
Verweren als “ik heb het niet gedaan” of “ik wist het niet” zullen niet baten. De evenredigheidstoets zal niet snel in het voordeel van een eigenaar uitvallen, in wezen omdat de gedachte lijkt te zijn: het is de eigenaar geweest die een derde toegang tot het terrein heeft verleend.
Ondanks dat bezwaar maken waarschijnlijk het probleem voor de eigenaar niet oplost, is ons advies altijd gebruik te maken van alle rechtsmiddelen die je ten dienste staan. Het is nadelig om dat niet te doen, omdat als je later – bijvoorbeeld bij de invordering – alsnog bepaalde verweren wilt voeren, die kans op succes vaak verkeken is (of in elk geval is het veel lastiger je gelijk te krijgen). Zeker als er sprake is van financiële beletselen om de sanering zelf uit te voeren, dan kan – mits het deugdelijk wordt aangetoond in de bezwaarprocedure – de gemeente wellicht op grond van evenredigheid of uit coulance bijspringen om te helpen de schade te regelen. Een advocaat kan je daarbij helpen.
