Dit artikel is onderdeel van een reeks artikelen over modulaire bouw en flexwoningen. Modulaire woningen bestaan uit diverse onderdelen die in een fabriek worden geproduceerd. Deze gebruiksklare onderdelen worden vervolgens op een bouwlocatie op elkaar gestapeld of aan elkaar gekoppeld. Flexwoningen zijn woningen die vanuit meerdere opzichten tijdelijk kunnen zijn: de bewoning, de plaatsing en/of de woning zelf. Overlap tussen de twee begrippen is dus goed mogelijk. Modulaire woningen en flexwoningen worden steeds belangrijker in de realisatie van de enorme woningbouwopgave in tijden van schaarse bouwgrond en langdurige procedures voor reguliere woningbouw. Maar hoe regelt u bij het plaatsen van modulaire woningen zaken als de eigendomssituatie, zekerheid en financiering?
Of een modulaire woning kwalificeert als roerend of onroerend, is om verschillende redenen van belang. Een onroerende zaak wordt in beginsel automatisch eigendom van de eigenaar van de grond waarop deze staat, terwijl dit bij een roerende zaak niet het geval is. Daarnaast moet bij de verkoop van een roerende zaak omzetbelasting worden betaald, terwijl bij de verkoop van een onroerende zaak overdrachtsbelasting verschuldigd is. Ook kan op een roerende zaak geen hypotheekrecht worden gevestigd, terwijl dit bij een onroerende zaak wel mogelijk is.
Maar wanneer is nou sprake van een roerende of onroerende zaak? Een modulaire woning is onroerend als deze duurzaam met de grond is verenigd. Aan het vereiste van vereniging met de grond zal bij modulaire woningen vrijwel altijd worden voldaan. Een modulaire woning is immers – al dan niet met fundering – verbonden met de grond waarop deze staat. Ook via aansluitingen voor nutsvoorzieningen (gas, water, licht, riolering, telecommunicatie etc.) is een modulaire woning verbonden met de grond.
Het is vervolgens relevant of sprake is van een duurzame vereniging met de grond. Hiervan is sprake als de woning naar zijn aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit is afhankelijk van de bedoeling van de bouwer van de woning voor zover deze naar buiten toe kenbaar is. In de jurisprudentie wordt de eis van duurzame vereniging ruim uitgelegd. Bij deze beoordeling wordt onder meer gekeken naar een zichtbare en stabiele verbinding met de grond, de verbinding met andere bouwwerken, faciliteiten van de woning (zoals een berging of tuin) en/of aansluitingen op nutsvoorzieningen. Een modulaire (flex)woning zal gelet op zijn uiterlijke kenmerken meestal duurzaam met de grond verenigd zijn, waardoor deze kwalificeert als onroerende zaak. Dit betekent dat de modulaire woning eigendom is van de eigenaar van de grond. Er is sprake van één geheel dat één eigenaar heeft.
In theorie is het mogelijk dat de gebruikers van een modulaire woning hier eigenaar van worden. Het past echter beter bij de aard van modulaire woningen om de eigendom van (onderdelen van) de modulaire woningen bij de producent van de modulaire onderdelen te houden, zodat de producenten de modulaire onderdelen telkens opnieuw kunnen gebruiken. De gebruikers van de modulaire woning huren in dat geval de woning als geheel of de verschillende modulaire onderdelen van verschillende eigenaren. Als sprake is van één producent van alle onderdelen van een modulaire woning kan eenvoudig een recht van opstal worden gevestigd. Met een recht van opstal wordt de eigendom van de grond en de eigendom van de modulaire woning gesplitst en komt de eigendom van de woning bij de producent te liggen. Als zekerheid voor een eventuele financier van de modulaire woning kan een hypotheekrecht worden gevestigd.
Meer gecompliceerd wordt de situatie waarin een modulaire woning is opgebouwd uit onderdelen die eigendom blijven van verschillende producenten. In dat geval zou voor elk onderdeel een los recht van opstal moeten worden gevestigd. Het is echter maar zeer de vraag of de modulaire onderdelen vatbaar zijn voor een recht van opstal. Het kan namelijk zo zijn dat modulaire onderdelen worden gekwalificeerd als bestanddeel van de modulaire woning en niet als voldoende individualiseerbaar ‘werk’ waarop een recht van opstal kan worden gevestigd. De Hoge Raad heeft in 1991 geoordeeld in een zaak waarin de vraag centraal stond of bepaalde apparatuur moet worden aangemerkt als bestanddeel van een fabriek (zie uitspraak). Hoewel het in deze zaak niet ging om modulaire woningen, kan dit arrest hier wel op worden toegepast. Toegepast op modulaire woningen, leidt het oordeel van de Hoge Raad tot de volgende vragen:
Zou de modulaire woning zonder het betreffende onderdeel worden beschouwd als onvoltooid?
Zijn de modulaire onderdelen constructief op elkaar afgestemd?
Beide vragen lijken bevestigend te moeten worden beantwoord. Dit zou betekenen dat de modulaire onderdelen bestanddeel zijn van de modulaire woning als geheel en dus niet kwalificeren als voldoende individualiseerbaar ‘werk’ waarop een recht van opstal kan worden gevestigd.
Het is vervolgens de vraag op welke manier de producenten van de diverse modulaire onderdelen hun eigendomsrechten wel kunnen veiligstellen.
Oplossingen voor dit ‘probleem’ liggen niet zomaar voor de hand. Het toestaan van een breder gebruik van het opstalrecht zou ertoe leiden dat de openbare registers vol komen te staan met opstalrechten voor modulaire onderdelen van woningen. Dit betekent een vervuiling van de openbare registers en een forse toename in notariskosten voor de vastlegging van al deze opstalrechten. Een voordeel is dat het voor iedereen duidelijk is wie eigenaar is van welk onderdeel van een modulaire woning, althans voor zover een duidelijke omschrijving met foto’s en tekeningen wordt toegevoegd aan de vestigingsakte.
Het creëren van een wettelijke uitzondering op de bestanddeelvorming zou een alternatief kunnen zijn. In de wet moet dan worden vastgelegd dat modulaire onderdelen niet meegaan met de eigendom van de woning of gebouw als geheel, maar als roerende zaak eigendom blijven van de betreffende producent. Dit vraagt ook om een heldere en objectieve definitie van modulaire onderdelen. Het voordeel hiervan is dat de openbare registers niet worden vervuild en dat hier geen notariskosten aan verbonden zijn. Nadelig is daarentegen dat het voor niemand duidelijk is wie eigenaar is van welk onderdeel van een modulaire woning. Dit laatste probleem zou wellicht kunnen worden ondervangen met een materialenpaspoort, waar het kabinet Rutte III in 2021 onderzoek naar heeft laten uitvoeren. Een materialenpaspoort kan worden gezien als een soort dataset waarin informatie over een modulair onderdeel is opgenomen, zoals het soort materiaal, de wijze van montage en het eigenaarschap. Dit paspoort kan dan bijvoorbeeld aan de hand van een QR-code op de modulaire onderdelen worden opgevraagd.
Binnen het goederenrecht bestaan mogelijkheden voor het vastleggen van de eigendom van (onderdelen van) modulaire woningen, maar deze sluiten niet allemaal even goed aan bij het flexibele karakter van modulair bouwen. Een verruiming van de regels via de rechtspraak of de wetgever zou een en ander makkelijker kunnen maken. Zoals gebruikelijk loopt de wet op dit punt achter op de praktijk. Het is dus essentieel dat partijen zo veel als mogelijk gebruikmaken van de wettelijke mogelijkheden en een en ander contractueel zorgvuldig vastleggen.
