De ruimtelijke invulling van ons land vraagt om visie en structuur. In het algemeen zijn beleidsmakers het er over eens dat ruimtelijke ontwikkelingen in samenhang met hun omgeving tot stand moeten worden gebracht. Overheden waren bij de ruimtelijke ontwikkeling de afgelopen decennia zeer afhankelijk van de medewerking van projectontwikkelaars. En die samenwerking verliep niet altijd soepel. Visie en praktijk botsten daardoor nogal eens.
De ruimtelijke invulling van ons land vraagt om visie en structuur. In het algemeen zijn beleidsmakers het er over eens dat ruimtelijke ontwikkelingen in samenhang met hun omgeving tot stand moeten worden gebracht. Overheden waren bij de ruimtelijke ontwikkeling de afgelopen decennia zeer afhankelijk van de medewerking van projectontwikkelaars. En die samenwerking verliep niet altijd soepel. Visie en praktijk botsten daardoor nogal eens.
De economische tegenwind op de vastgoedmarkt heeft de positie van de ontwikkelaar echter veranderd. Wat betekent dit voor de gebiedsontwikkeling in Nederland? En wat is hierbij de rol van de overheid en andere partijen?
Gebiedsontwikkeling in economisch wankele tijden
De economie verkeert sinds een aantal jaren in zwaar weer. De consequenties manifesteren zich op diverse fronten. Zo zit de woningmarkt muurvast, worden minder nieuwe woningen gebouwd en staat ongeveer 14%[1] van de kantoren in Nederland leeg. Daarnaast wordt fors minder geld gestoken in de herstructurering van achterstandswijken.
Dit zijn, op het eerste gezicht, niet bepaald gunstige voorwaarden voor de ruimtelijke gebiedsontwikkeling in ons land. Bij gebiedsontwikkeling draait het om een voldoende evenwicht tussen diverse functies, zoals wonen, werken, recreatie en natuur. Voor een versterking van natuurwaarden komt vaak geld beschikbaar door elders stedelijke functies te creëren. Deze stedelijke functies, zoals wonen en bedrijvigheid, genereren financiële middelen die kunnen worden ingezet voor de uitbreiding c.q. versterking van natuurgebied. Bij gebrek aan woningbouw en andere op intensief menselijk gebruik gerichte functies dreigt stilstand. Dit vraagt om een andere benadering van ruimtelijke ontwikkeling in het algemeen en gebiedsontwikkeling in het bijzonder.
De nieuwe rol voor ontwikkelaars
Projectontwikkelaars hebben sinds de jaren '80, van de vorige eeuw, een zeer sterke positie opgebouwd in de ruimtelijke ontwikkeling. Door het innemen van omvangrijke grondposities werd het bijna onmogelijk om zonder medewerking van een ontwikkelaar een (grootschalige) ruimtelijke ontwikkeling tot stand te brengen. De overheid heeft hierin overigens zelf een belangrijke rol gespeeld. Want als gevolg van een eerdere economische crisis in het begin van de jaren '80 hebben gemeenten het "grondbedrijf" meer en meer afgestoten. Commerciële partijen zijn maar al te graag in dit gat gesprongen.
Inmiddels zitten projectontwikkelaars in hun maag met de vele niet ontwikkelde gronden en leegstaande gebouwen. De vragende partij, zoals de koper van een nieuwbouwwoning, spint garen bij deze ontwikkeling. Zijn invloed is hierdoor beduidend toegenomen. De koper geeft aan wat hij wenst en de ontwikkelaar zal hieraan tegemoet moeten komen. En doet de ontwikkelaar dit niet, dan gaat de potentiele koper op zoek naar een andere aanbieder. Hetzelfde geldt met betrekking tot bestaande leegstaande gebouwen. Om te kunnen inspelen op de vragende partij zullen eigenaren andere vormen van gebruik moeten faciliteren.
Ruimte en flexibiliteit in bestemmingsplannen
Enerzijds is er de ontwikkelaar die, veel meer dan vroeger, moet inspelen op de wensen van de vragende partij. Veel ontwikkelaars zijn zich hiervan bewust en handelen hiernaar. Anderzijds kennen veel bestemmingsplannen hun restricties. Dit spanningsveld is in de praktijk voelbaar. De oplossingen liggen niet voor het grijpen. Wel bestaat bij ons de indruk dat gemeenten in toenemende mate de behoefte aan een flexibelere planologie onderkennen. Een daadwerkelijke cultuuromslag moet nog worden gemaakt. Wat overigens niet inhoudt dat gemeenten zonder voorbehoud de greep op de ruimtelijke ordening uit handen moeten geven. Structuur en visie blijven wat ons betreft de basis.
Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl
Gebiedsontwikkeling zal naar verwachting een gedaanteverwisseling ondergaan[2]. De eindgebruiker of het beoogde gebruik wordt leidend. Om het gewenste gebruik mogelijk te maken moeten de diverse "stromen", zoals afval, energie, water en mobiliteit, optimaal worden benut.
De gebiedsontwikkeling nieuwe stijl is gericht op de vraag van de gebruiker, op de gebruikmaking van bestaand vastgoed en op een efficiënte toepassing van afval, energie e.d. (de stromen).
Duurzaamheid speelt in dit geheel een centrale rol. In plaats van nieuwbouw en uitbreiding wordt gekozen voor de transformatie van bestaand vastgoed. De rol van de gebruiker wordt prominenter. Hetzelfde geldt voor de belegger. Meer dan de ontwikkelaar stuurt de belegger, vanuit zijn rol als investeerder, op duurzaam rendement. Tevens dienen de beheerders van de "stromen", dit zijn de nutsbedrijven, hun bijdrage aan dit proces te leveren. En dan is er nog de overheid. De overheid zal zich vooral een regisserende en faciliterende rol moeten aanmeten.
De toename van het aantal pionnen binnen de gebiedsontwikkeling vraagt om verdergaande samenwerking, inventiviteit en flexibiliteit. Hier wacht ons allen dan ook een mooie uitdaging. Een uitdaging die nu al om actie vraagt.
[1] Zie het Economisch Instituut voor de Bouw (www.eib.nl).
[2] Zie het rapport "Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl", Ministerie van I&M, april 2012
Door Interconcept
