Gebruiksrecht van de ondergrond

Voorbeeldcasus

Om het artikel te illustreren maak ik gebruik van een voorbeeldcasus.

Een onderneming wil een nog te realiseren zonnepark aansluiten via een directe lijn op een batterij. Daarvoor is een voorkeurstracé ontworpen. Het voorkeurstracé houdt in dat de kabel op een diepte van 6-9 meter door de ondergrond (van een akkerland) van een boer moet worden getrokken. De boer, eigenaar van de grond, verleent daaraan desgevraagd geen medewerking. Het belang van de onderneming om het voorkeurstracé te volgen is gelegen in efficiëntie: het is de kortste route met de minste kosten en het minste materiaalgebruik. De onderneming is bereid een redelijke vergoeding aan de eigenaar te betalen.

Vraag

Welk recht heeft de grondeigenaar met betrekking tot de (diepe) ondergrond van zijn akkerland? Kan de eigenaar zich met succes verzetten tegen het aanleggen van een kabel in de ondergrond?

Wettelijk kader

De wet bepaalt dat eigendom het meest omvattende recht is dat een persoon op een zaak (in dit geval grond) kan hebben. Het staat de eigenaar van de grond vervolgens vrij om met uitsluiting van ieder ander daarvan gebruik te maken, mits dit gebruik niet strijdt met rechten van anderen en de op de wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht worden genomen.

Beperking (misbruik)

De wet beperkt de eigendomsbevoegdheid in die zin dat degene aan wie een bevoegdheid toekomt, deze niet kan inroepen voor zover hij haar misbruikt. Van misbruik van bevoegdheid is bijvoorbeeld sprake als de bevoegdheid wordt gebruikt met geen ander doel dan een ander te schaden, of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend. Ook kan het onredelijk zijn om de eigenaarsbevoegdheid te gebruiken, indien dat niet evenredig is ten opzichte van het belang dat door het gebruik van die bevoegdheid, wordt geschaad. De eigenaar misbruikt zijn bevoegdheid bijvoorbeeld wanneer hij een derde verbiedt van zijn grond gebruik te maken, terwijl dit verbod naar omstandigheden onredelijk is.

Omvang bevoegdheid

De bevoegdheid van de eigenaar om zijn grond te gebruiken, heeft betrekking op het gebruik van de ruimte boven en onder de grond. De eigenaar heeft dus een exclusieve positieve bevoegdheid, die hem met uitsluiting van anderen het recht geeft om gebruik te maken van de onder- en bovengrondse ruimte. Men kan ook stellen dat er sprake is van een negatieve bevoegdheid die het recht inhoudt om derden het gebruik van deze ruimte te verhinderen.

Hoogte en diepte

De hoogte- en dieptegrens van de grond waarover de gebruiksbevoegdheid zich uitstrekt, is in de wet niet nader bepaald en derhalve in beginsel onbeperkt. Die bevoegdheid (en daarmee het belang van de grondeigenaar) vindt echter haar beperking in de mogelijkheden die de eigenaar heeft om macht uit te oefenen over die boven- en ondergrond. In deze blog beperk ik mij tot de ondergrond.

Factoren

De dieptegrens tot waar de gebruiksbevoegdheid zich uitstrekt, zal bij gebreke van een absolute (wettelijke) grens afhangen van de omstandigheden van het geval. Om de dieptegrens te bepalen moet een aantal factoren worden meegewogen, zoals het specifieke gebruik van de bovengrond (bijvoorbeeld weiland, wegen, sloten, woningbouw), de samenstelling van de bodem zelf, de daarmee samenhangende gevoeligheid van de grond voor daling en de aard en omvang van de ondergrondse activiteiten.

Gebruik door anderen

De wet bepaalt verder dat het gebruik van de grond aan anderen is toegestaan, indien dit zo hoog of zo diep onder de oppervlakte plaatsvindt, dat de eigenaar geen belang heeft zich daartegen te verzetten. Wie geen belang heeft zich te verzetten, moet het gebruik door anderen dulden. De rechter hoeft niet af te wegen of het belang ook redelijk is. Het belang van de eigenaar kan ook toekomstig zijn, maar het belang moet wel een zeker realiteitsgehalte moet hebben. Degene die de ruimte onder of boven andermans erf wil gebruiken moet bewijzen dat het belang van de eigenaar bij het gebruik daarvan, afwezig is. 

Misbruik van recht

De wetsbepaling inzake grondeigendom en -gebruik stelt dus kort samengevat een grens aan het recht van de grondeigenaar. Degene die gebruik wil maken van de grond (maar niet de grondeigenaar is), kan het belang bij dit gebruik ook zelfstandig (laten) toetsen aan de regels inzake misbruik van recht. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn indien de grondeigenaar stelt een reëel belang te hebben dat het gebruik van een derde belemmert, maar de grondeigenaar dit belang enkel en alleen inroept om de derde te schaden, terwijl de derde een objectief belang heeft bij het gebruik van de grond (zoals de aanleg van infrastructuur voor nutvoorzieningen). In dat geval is mogelijk sprake van een reëel belang, maar is het inroepen van het reële belang in de gegeven omstandigheid toch misbruik van recht. Het belang van de grondeigenaar moet concreet en aantoonbaar zijn.

Voorbeeldcasus

In mijn voorbeeldcasus: stel de grondeigenaar verzet zich tegen het gebruik door de onderneming van de ondergrond, bijvoorbeeld omdat hij nog niet weet of hij in de toekomst de grond wil verkopen aan een woningbouwontwikkelaar. Dat is op zich een reëel belang. Toch kan er ondanks het reële belang sprake zijn van misbruik van recht. Bijvoorbeeld als het onwaarschijnlijk is dat het akkerland ooit zal worden herbestemd tot woningbouwlocatie. Of dat het om een andere reden onwaarschijnlijk is dat het aanwezig hebben van een stroomkabel op een zekere diepte die woningbouwontwikkeling kan schaden. Het belang van de eigenaar legt het in zo’n geval af tegen het belang van de onderneming.

Toestemming?

In principe is het zo dat uit de wet voortvloeit dat de onderneming geen toestemming nodig heeft voor het aanleggen van de kabel in de ondergrond, als de kabel op een bepaalde diepte ligt waarbij de grondeigenaar geen belang erbij heeft zich tegen de aanleg te verzetten.

Praktijk

In de praktijk is het gangbaar dat onderneming met de eigenaar van de grond in overleg treedt en vraagt om medewerking aan de aanleg van de kabel. Het is ook mogelijk om aan de grondeigenaar te verzoeken om voor de kabel een zakelijk recht te vestigen in de vorm van een erfdienstbaarheid, kwalitatieve verplichting of opstalrecht.

Rechtspraak

In de rechtspraak ben ik geen uitspraken tegengekomen die gestart zijn door de belanghebbende bij het aanleggen van de kabel. In de beperkt aangetroffen gevallen zie ik dat de kabel “gewoon is getrokken”, waarna een grondeigenaar vervolgens een procedure is gestart tot verwijdering van de kabel (of een ander probleem speelt). Ik bespreek hierna enkele uitspraken.

Leiding op een diepte van 33 meter

Stedin had een kabel gelegd op 33 meter diep in de ondergrond van een derde. De grondeigenaar verzette zich daartegen en vorderde bij de rechter dat Stedin de kabels en leidingen zou verwijderen. De rechtbank Rotterdam oordeelde dat de eigenaar geen belang had om zich te verzetten tegen het gebruik van de ondergrond op een diepte van ongeveer 33 meter, omdat hij niet kon aantonen dat hij deze diepte zelf ergens voor wilde of kon gebruiken en ook niet kon aantonen dat de kabel gezondheidsklachten tot gevolg had.

Leiding onder tuin (tot 18 meter)

In het kader van de bouw van een appartementencomplex, werd met een ‘gestuurde boring’ een leiding aangebracht, bestemd voor de afvoer van grondwater tijdens de bouw. Deze leiding had een diameter van 16 centimeter en lag op een diepte tussen de 15,5 en 18 meter onder de tuin van een grondeigenaar. Deze had daarvoor geen toestemming verleend en vorderde verwijdering. Volgens de rechtbank is voldoende aannemelijk geworden dat de grondeigenaar geen belang had zich tegen de aanwezigheid van de leiding te verzetten. Daarbij woog mee dat de leiding was aangelegd door een deskundige en dat als gevolg van een KLIC-melding precies bekend is waar de leiding zich bevindt. Volgens de rechter had de grondeigenaar er evenmin belang bij dat de leiding na de bouw uit de grond zou worden verwijderd. De leiding zal toekomstige bouwwerkzaamheden niet in de weg staan, omdat een funderingspaal of damwand dwars door de leiding heen kan of deze opzij zal duwen.

Leiding onder opstalrecht (9 meter)

Enexis moest een nieuwe kabel aanleggen in de grond waarop KEM een opstalrecht gevestigd had. KEM wilde alleen medewerking verlenen aan het aanleggen van de kabel, als Enexis bereid was daar stevig voor te betalen. Enexis was daar niet toe bereid en legde de kabel aan. Bij de rechter vordert KEM dat Enexis de kabels en leidingen weer verwijdert. In de uitspraak gaat het enerzijds om de juridische vraag hoe de opstalhouder (KEM) zich verhoudt tot een grondeigenaar als het gaat om een beroep op artikel 5:21 BW. Heeft deze meer of andere rechten dan de grondeigenaar? Het antwoord op die vraag is nee. Tegelijkertijd komt het belang van KEM aan de orde: dat was hier uitsluitend een financieel belang. Uiteindelijk gaat het hier ook om het ontbreken van een reëel belang. Uit de uitspraak:

Partijen zijn het er over eens dat de kabel op het diepste punt op ongeveer 9 meter diepte ligt. De kabel ligt in een boog. Over de hoger gelegen delen van de boog verschillen partijen (enigszins) van mening. KEM gaat uit van 5 à 6 meter diepte, Enexis van 6 meter. De kabel doorkruist het perceel in de smalle richting (ongeveer van noord naar zuid). KEM gebruikt het perceel niet, behalve voor het ontvangen van een vergoeding van derden die kabels in de grond wensen te leggen. KEM heeft de grond niet bebouwd en er is ook niet gesteld of gebleken dat zij voornemens is dat in de toekomst te doen. Gelet op de vorm (zeer smal) en locatie (vlak naast de spoorlijn) van het perceel is het ook niet aannemelijk dat KEM het perceel in de toekomst gaat gebruiken voor andere activiteiten dan nu het geval.

Hinderlijke leidingen

Het plaatsen van de kabel in de ondergrond, kan tot schadeplichtigheid leiden, indien er wél een redelijk belang aanwezig is en dat niet op tijd is onderkend. Dat blijkt uit een schadeprocedure is gevoerd, omdat de kabels kennelijk wel waren getrokken (zonder toestemming), maar in dat geval er wel sprake was van een belang. Hier leidde de kabel ertoe dat op het perceel nog maar beperkte bouwmogelijkheden resteerde. Kennelijk was daar door (in dit geval) Eneco op voorhand niet voldoende over nagedacht. Uit de uitspraak:

Het perceel wordt aan één kant begrensd door een spoorlijn en aan de andere kant door een watergang. De kabels liggen in een weiland op een diepte van ongeveer 6,6 meter oplopend tot 2,5 – 3,5 meter. Het weiland maakt deel uit van een tuindersbedrijf, bestaande uit diverse percelen. De aan het desbetreffende perceel toegekende bestuursrechtelijke bestemming is echter “sport en spel”, met lichte bebouwingsmogelijkheden. Hierbij kan worden gedacht aan recreatie voor de beoefening waarvan een specifieke inrichting en bebouwing van terreinen noodzakelijk is, zoals voetbalvelden, tennisbanen en volkstuincomplexen. [….]

Naar aanleiding van het door Vernooij aan partijen verzonden concept van zijn rapport heeft Eneco de deskundige er in twee brieven op gewezen dat de diepteligging respectievelijk 8 meter bij binnentreden van het perceel (aan de zijde van de spoorlijn) bedraagt en ongeveer 4,7 meter bij het verlatenvan het perceel (aan de zijde van de watergang). Gelet op de door Eneco overgelegde tekening neemt ook de rechtbank vooralsnog aan dat de door Eneco genoemde diepten juist zijn. Dit heeft echter niet tot gevolg dat de door Vernooij vastgestelde waardevermindering als ondeugdelijk terzijde zou moeten worden gesteld. Eneco betoogt immers dat Vernooij terecht stelt dat er bij het eventueel aanbrengen van heipalen mogelijk een probleem zou kunnen ontstaan. Hieruit leidt de rechtbank af dat Eneco het standpunt inneemt dat ook bij de door haar genoemde diepteliggingen van de kabels het heien problematisch kan zijn.

Uit deze uitspraak kan worden afgeleid dat exploitatiemogelijkheden op grond van het bestemmingsplan beperkt werden door de kabels in de ondergrond. In dit geval zou de grondeigenaar waarschijnlijk een redelijk belang hebben gehad bij het tegenhouden van het boren van de kabel in de grond van zijn terrein.

Tips voor de praktijk

Initiatiefnemers zoals de onderneming in mijn voorbeeldcasus doen er verstandig aan eerst te onderzoeken wat de bestemming is van de grond waarin ze een kabel willen trekken en of de kabel redelijkerwijs te verwachten gevolgen heeft voor de exploitatie van de grond. Als uit die globale inventarisatie blijkt dat dat niet het geval is, zal de grondeigenaar sneller (minnelijk) medewerking (moeten) verlenen. Het aanbieden van een redelijke vergoeding worden overeenkomstig bijvoorbeeld de Gasunie-tarieven is gepast.