Heldere spelregels voor het verdelen van gemeenschappelijke ontwikkelingskosten bij gebiedsontwikkeling. Bij gebiedsontwikkeling worden kosten gemaakt voor bijvoorbeeld de aanleg van wegen, groen of andere openbare voorzieningen. Ook de ambtelijke plankosten of leges vallen hieronder. De Omgevingswet biedt hiervoor de wettelijke grondslag (Afdeling 13.6). Het uitgangspunt: gemeenten verhalen kosten naar evenredigheid op initiatiefnemers die profijt hebben van de ontwikkeling. Zo lang de kosten niet zijn betaald, geldt een verbod om te bouwen.
Maar hoe wordt zogenoemde kostenverhaal geregeld? Hiervoor zijn twee routes: via een anterieure overeenkomst of via een publiekrechtelijke regeling in het omgevingsplan of de omgevingsvergunning.
De meest gebruikelijke route is het sluiten van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer. Deze overeenkomst wordt opgesteld voorafgaand aan het besluit dat de activiteit mogelijk maakt. Hierin leggen beide partijen vast welke kosten worden verhaald en onder welke voorwaarden.
Soms lukt het niet om een anterieure overeenkomst te sluiten, bijvoorbeeld omdat de verschillende partijen het niet eens kunnen worden, of omdat de eigendomssituaties complex en onduidelijk zijn. Dan moet het kostenverhaal publiekrechtelijk geregeld worden. Dit is een taak van de gemeente. Het publiekrechtelijk regelen van het kostenverhaal kan op twee manieren:
door de kostenverhaalregels op te nemen in het omgevingsplan;
door het kostenverhaal vast te leggen in de omgevingsvergunning;
De overheid mag kosten alleen verhalen als wordt voldaan aan drie criteria: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid. Daarnaast moet de locatie de kosten kunnen dragen. De kosten mogen niet hoger zijn dan de opbrengsten.
Binnen de Omgevingswet bestaan twee methoden voor publiekrechtelijk kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling: organisch en integraal. Bij organische ontwikkeling staat het eindbeeld of de termijn nog niet vast, de uitvoering wordt gedaan in stappen. Bij integrale ontwikkeling staat het eindbeeld vooraf wel vast, waardoor de kosten vooraf doorgaans duidelijker zijn. Voor beide methoden biedt de wet een regeling.
In het omgevingsplan is een tijdvak bepaald.
De kosten die kunnen worden verhaald, zijn de totale kosten van het gebied, verdeeld over de verschillende bouwplannen.
De maximale hoogte van de totale kosten wordt vastgesteld door deze te vergelijken met de totale opbrengsten binnen het kostenverhaalsgebied. Deze toetsing wordt uitgevoerd bij het vaststellen van het omgevingsplan. Het is overigens niet toegestaan om meer kosten te verhalen dan het bedrag aan opbrengsten.
Het omgevingsplan vermeldt een raming van de kosten en opbrengsten.
In het omgevingsplan is geen tijdvak bepaald.
Het kostenverhaal is beperkt tot de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen die nodig zijn in het openbare gebied.
De kosten zijn beperkt tot de bouwactiviteit. Voor aanvang wordt gekeken naar de waardevermeerdering door de geplande activiteit. De te verhalen kosten mogen niet hoger zijn dan de waardevermeerdering van het perceel, zodat initiatiefnemers nooit meer betalen dan hun grond is gestegen in waarde.
Het omgevingsplan vermeldt alleen het kostenplafond en de maximale bijdrage per activiteit.
In het omgevingsplan mogen ook regels worden opgenomen om extra kosten in rekening te brengen die niet direct samenhangen met een gebiedsontwikkeling. Dit gaat om bijdragen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het gaat hier alleen over ontwikkelingen die in het Omgevingsbesluit tot de aangewezen categorieën behoren, zoals het compenseren van een tekort van een bepaalde categorie woningen in het gebied (bijvoorbeeld doordat in een plan te weinig sociale huurwoningen worden gerealiseerd).
Daarbij gelden voorwaarden:
de bijdrage moet zijn gekoppeld aan een publiek doel dat de leefomgeving verbetert;
proportionaliteit, toerekenbaarheid en transparantie moeten zijn geborgd;
de activiteit waarvoor de bijdrage geldt moet voldoende specifiek zijn beschreven.
Over deze bijdrage mogen ook in een anterieure overeenkomst afspraken worden gemaakt.
Naast een regeling in het omgevingsplan kan de gemeente ook na afloop van de besluitvorming afspraken maken met de initiatiefnemer. Dit gebeurt in een posterieure overeenkomst. Daarbij gelden altijd de kostenverhaalregels zoals die in het omgevingsplan zijn opgenomen.
Soms is een overeenkomst de snelste weg. Soms biedt een publiekrechtelijke regeling meer zekerheid. In alle gevallen helpt een goede voorbereiding om tijd, geld en energie te besparen. Gemeenten doen er bijvoorbeeld goed aan om bij de transitie van het tijdelijke deel van het omgevingsplan goed te kijken naar de locaties waar de omgevingsvisie ontwikkelingen voorziet. Voor deze locaties kan de gemeente dan regels opnemen in het omgevingsplan, die het kostenverhaal ten behoeve van kwaliteitsverbetering van de fysieke leefomgeving al mogelijk maken.
Ben je benieuwd welke route het beste past? Onze vragenboom helpt je verder!
