Onder de Omgevingswet is de regeling voor 'plattelandswoningen' uitgebreid. Deze regeling geldt nu niet meer alleen voor agrarische bedrijfswoningen, maar ook voor woningen bij horecagelegenheden en voormalige bedrijfswoningen gelegen op een bedrijventerrein.
Een voormalige bedrijfswoning is een woning die voorheen een functionele binding had met een bedrijf. Als deze woning niet meer nodig is als bedrijfswoning, kan deze omgezet worden naar een 'voormalige bedrijfswoning'. Deze is dan te gebruiken als een gewone woning. De woning staat meestal dicht bij het bedrijf waar het eerder functioneel mee verbonden was. Daarom, kan er wel hinder zijn van dit bedrijf.
In relatie tot het bedrijf waar de voormalige bedrijfswoning bij hoort, kan de gemeente een lager beschermingsniveau accepteren. Dit maakt het makkelijker om bedrijfswoningen om te zetten naar een gewone woning. Maar het leefklimaat in de woning moet wel aanvaardbaar zijn.
Ten opzichte van andere bedrijven in de omgeving is de voormalige bedrijfswoning hetzelfde als een reguliere woning. Daarvoor is het niet mogelijk uit te gaan van een lager beschermingsniveau.
Sommige bedrijfswoningen zijn als onderdeel van een bedrijf op een locatie toegelaten. Deze woningen zijn dan nodig voor de bedrijfsuitvoering van het bedrijf. Het omgevingsplan laat dan alleen bewoning toe voor bewoners die een 'functionele binding' hebben met het bedrijf. Zo'n bedrijfswoning krijgt als onderdeel van het bedrijf geen bescherming tegen de milieueffecten van dat bedrijf.
Als het omgevingsplan nu ook bewoning toelaat voor bewoners zonder functionele binding met het bedrijf, dan ontstaat in feite een 'normale' woning. De regels ter bescherming van woningen kunnen dan de bedrijfsvoering van het bedrijf belemmeren. Om deze bedrijfswoningen toch beschikbaar te maken voor de woningmarkt bevat het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) hiervoor instructieregels.
Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) geeft aan dat voor woningen met een voormalige functionele binding afwijkende regels kunnen gelden in relatie tot reguliere woningen. Dit is een voortzetting van de regeling voor plattelandswoningen, waarbij agrarische bedrijfswoningen zijn omgezet naar reguliere woningen. Hierdoor kan de gemeente de waarden voor geluid, geur, trillingen en slagschaduw vanwege een activiteit niet laten gelden voor een voormalige bedrijfswoning.
Voormalige bedrijfswoningen kunnen dus op basis van de instructieregels in bepaalde gevallen minder bescherming krijgen in relatie tot het bedrijf waartoe ze behoorden, dan reguliere woningen.
Als het nodig is voor een acceptabel woonklimaat, kan de gemeente regels stellen voor het bedrijf waartoe de bedrijfswoning behoorde. Bijvoorbeeld een andere aanrijroute voor verkeer of het verplaatsen van de mestopslag.
Het is dus verstandig om als gemeente beleid te ontwikkelen voor voormalige bedrijfswoningen. Hiervan uitgaande, kan de gemeente regels voor de voormalige bedrijfswoningen opnemen in het omgevingsplan. Voor meer informatie hierover, kijk op Toelaten voormalige bedrijfswoning op een locatie.
Ook kan dit beleid gebruikt worden bij de beoordeling van een aanvraag voor een buitenplanse omgevingsvergunning voor het omzetten van een bedrijfswoning naar een reguliere woning.
Het beleid, zoals de omgevingsvisie, geeft aan welke criteria er gelden en waar bedrijfswoningen mogen komen.
Bijvoorbeeld:
Is er op deze locaties behoefte aan woningen?
Is de hinder van het naastgelegen bedrijf en de omgeving aanvaardbaar voor een gewone woning?
Geldt er een beperking door omliggende bedrijvigheid?
En, zoals hierboven al aangegeven, geeft de gemeente in haar beleid richtlijnen aan voor geluid, geur, trillingen en slagschaduw bij voormalige bedrijfswoningen.
