In deze update aandacht voor de uitvoering van de afspraken voor de vermindering van de verhuurderheffing dit jaar, wijziging in hoe de WOZ-waarde meetelt in de huurprijs, factsheet om te borgen dat sociale huur echt sociaal is, handreiking niet-DAEB financieringen, een recent arrest van de Hoge Raad over de verhuiskostenvergoeding en nog meer.
Veel corporaties en ook veel van hun huurders zijn bezig met de afschuwelijke oorlog in Oekraïne. De noodzaak om voor opvang van de Oekraïnse vluchtelingen te zorgen wordt steeds groter. De overheid heeft een aparte pagina op de website volkshuisvestingnederland.nl (de oude naam was woningmarktbeleid.nl) ingericht met informatie. Ook Aedes besteedt op haar website aandacht aan dit belangrijke onderwerp met een Q&A. Daar staat onder meer dat je als corporatie kan kijken naar welk vastgoed mogelijk geschikt is (te maken) voor opvang of (tijdelijke) huisvesting? Denk aan leegstaand maatschappelijk vastgoed, bedrijfsonroerend goed, woningen die op de nominatie staan om gesloopt te worden of locaties waar in snel tempo flexwoningen gerealiseerd kunnen worden. Aedes geeft daarbij aan dat nu wordt verkend of dergelijk vastgoed volgens de Woningwet tijdelijk ingezet mag worden voor opvang, in afwachting van transformatie. Op het eerste gezicht zie ik Woningwettechnisch wel mogelijkheden hiervoor. Het huisvesten van mensen is een kerntaak van corporaties, al dan niet via maatschappelijk vastgoed. Hopelijk komt er snel uitsluitsel.
Naar aanleiding van prejudiciële vragen oordeelde de Hoge Raad pas in een arrest dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook als de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder volgens de Hoge Raad, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken. Als een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten voor de inboedel en herinrichting bij terugkeer in de gerenoveerde woning kan de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten.
Hoe borg je nu dat sociale huur ook echt sociaal is? In opdracht van Aedes hebben Egbert de Groot en ik een factsheet / stappenplan geschreven waarin de instrumenten en regels worden beschreven die woningcorporaties en gemeenten kunnen gebruiken om te waarborgen dat sociale huur ook echt sociaal is. Juridisch zijn er al veel mogelijkheden, alleen moeten die dan wel ook benut worden in de praktijk. Het primaat om te sturen op sociale woningbouw ligt bij gemeente. Een corporatie die invloed wenst uit te oefen op de sturing rond sociale woningbouw dient dus samenwerking te zoeken met een gemeente. In die samenwerking kunnen afspraken met een gemeente gemaakt worden die er voor zorgen dat woningen voor de sociale voorraad beschikbaar komen, beschikbaar blijven en terecht komen bij de doelgroep voor een maximale huurprijs. Ook kan de gemeente stimuleren dat de ontwikkelaars die ontwikkelen voor de vrije sector, (financieel) bijdragen aan de bouw van sociale woningen. In het stappenplan wordt dat precies weergegeven. Companen heeft het factsheet bewerkt tot een gids waar op een informatieve wijze in algemene zin wordt aangegeven hoe je sociale huur kan bouwen. Voor de juridische details kan je ons stappenplan raadplegen (en mag je ons uiteraard altijd bellen of mailen).
Veel staat nu in het licht van de komende afschaffing van de verhuurderheffing en de komende prestatieafspraken per regio, maar we hebben ook nog de afspraken van 24 december jl. vanwege de vermindering van de verhuurderheffing dit jaar. In die afspraken staat onder meer dat het uitgangspunt is dat corporaties uiterlijk op 1 juli van dit jaar een bod doen voor de lokale prestatieafspraken waarin zij verwerken hoe zij uitvoering geven aan deze bestuurlijke afspraken. Op basis hiervan kan een eerste balans worden of de bijdragen van alle individuele corporaties in potentie optellen tot de doelen uit deze afspraken. Met het oog op de optelling van die bijdragen zouden BZK en Aedes vóór 1 april 2022 uitwerken op welke wijze dit het beste kan worden vormgegeven zodat het optimaal aansluit bij de bestaande praktijk. Het is inmiddels 1 april geweest, maar een bericht van Aedes of BZK op dit vlak heb ik nog niet gezien. Het is nog even afwachten, en bij deze succes aan Aedes en BZK hiermee. Het lijkt mij allemaal nog niet zo eenvoudig.
Zoals bekend wordt de verhuurderheffing in 2023 afgeschaft in ruil voor prestatieafspraken per regio. De vorige keer benoemde ik het ook al, maar ga je nu al als regio voorbereiden op dit proces. Afgelopen week woonde ik een door de VTW georganiseerde bijeenkomst bij. Het ministerie vertelde daar over de planning. Dit najaar zal één en ander concreet plaatsvinden. Wees daar als corporaties op voorbereid. Spreek met elkaar wat voor jullie de financiële gevolgen van afschaffing van de verhuurderheffing zijn en bespreek wat er volkshuisvestelijk nodig / wenselijk is in jullie regio. Bij meerdere regio’s mag ik de komende periode aanschuiven om dit onderwerp te bespreken. Daarbij komen de actualiteiten, juridische achtergrond, maar ook de kansen die dit proces voor corporaties biedt aan bod.
Een mogelijke samenwerking in de regio is de bouwstroom. Kort gezegd houdt dat in dat je als corporaties samen optrekt bij de ontwikkeling en realisatie van nieuwbouwwoningen. Soms houdt de bouwstroom een gezamenlijke inkoopproces in, maar er zijn ook corporaties die het gehele ontwikkel- en realisatieproces kritisch onder de loep nemen om te kijken waar gezamenlijke besparingen mogelijk zijn. Het samen optrekken in dit soort processen kan lonen (al zullen die waarschijnlijk niet altijd de hard stijgende bouwkosten compenseren). Denk dus in de regio na of jullie corporaties ook voor een bouwstroom kunnen zorgen. Er zijn meerdere voorbeelden bekend. Aedes geeft op haar website aan welke bouwstromen er zijn en wat daar de stand van zaken is. Juridisch betekent deze werkwijze wel dat je niet de standaardcontracten met bouwers uit de kast kan pakken. Het vergt een andere manier van denken, ook juridisch. Zo is het belangrijk om samen stil te staan bij welke kansen, maar ook welke risico’s een bouwstroom biedt. Praat van tevoren over die risico’s en maak er afspraken over. We hebben meerdere samenwerkingen tussen corporaties, en ook bouwstromen, hierin begeleid.
Over een paar weken, namelijk per 1 mei a.s., gaat de WOZ-waarde minder meetellen in de bepaling van de huurprijs. Er komt dus een cap op de WOZ. Op 16 maart jl. is er een Besluit tot wijziging van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (maximering aandeel punten WOZ-waarde in woningwaardering) gepubliceerd. De hoofdregel is dat het aandeel van de WOZ-waarde in het totale puntental van een woning maximaal 33 procent bedraagt, indien dit anders zou leiden tot een woning met 142 punten of meer. Het aandeel van de WOZ-waarde wordt niet gemaximeerd bij die woningen waarbij het puntenaantal niet kan leiden tot liberalisatie. Er zijn de nodige uitzonderingen. Voor kleine nieuwbouwwoningen in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht geldt een andere toekenning van WOZ-punten. Dit zijn woningen met een oppervlakte kleiner dan 40m2, met een bouwjaar uit de periode 2018 tot en met 2022. Bij deze woningen leidt de WOZ-waarde tot een hogere waardering. Deze woningen krijgen meer punten voor de WOZ per oppervlakte. De overheid heeft in een bericht een handig stroomschema opgenomen. Het is trouwens gezien de reguliere huurverhogingsprocessen wat minder handig dat de wijziging 1 mei a.s. al intreedt.
Aedes heeft samen met Thésor een handreiking financiering niet-DAEB gepubliceerd. Corporaties hebben meer ambities op het niet-DAEB vlak en trekken daar ook vaker een externe financiering voor aan. Je kan namelijk het DAEB-vermogen niet gebruiken voor niet-DAEB activiteiten (enkele uitzonderingen daargelaten). In de praktijk zien we dit ook. In de handreiking schetsen Aedes en Thésor de aandachtspunten voor het aantrekken van een niet-DAEB financiering. Zo wordt de business case besproken en geven ze aan hoe de Aw en het WSW een niet-DAEB financiering beoordelen. In de handreiking staat ook het verstandig is om een toets door een externe jurist te laten doen. Veelal is in het treasurystatuut opgenomen dat bij niet-standaard documentatie een externe jurist de documentatie moet beoordelen. Het is volgens Aedes en Thésor verstandig een jurist te kiezen die de corporatiesector en wettelijke eisen hiervan goed kent. Wij hebben inmiddels meerdere malen samen met Thésor financieringsdocumentatie beoordeeld. Je ziet dat de banken vaak het standaardcontract van de plank trekken, maar dat is op een aantal punten niet geschikt voor de corporatiesector (en het toezicht daarop). Wees daar attent op.
Gemeenten krijgen meer ruimte om huur- en koopwoningen toe te wijzen aan eigen inwoners of aan mensen die een vitaal beroep hebben, de wetgever wil de Huisvestingswet op dat punt wijzigen. Eerder noemde ik al dat dit wetsvoorstel ter consultatie lag. Nu is het toegestuurd aan de Raad van State voor advies. De overheid geeft in een bericht aan dat gemeenten 50% van de beschikbare huurwoningen konden toewijzen op basis van de economische of maatschappelijke binding. Binnen die 50% mocht maximaal 25% worden toegewezen aan mensen met een lokale binding. Straks mogen gemeenten, aldus de overheid, binnen deze 50% zelf bepalen hoe zij deze ruimte verdelen tussen mensen met een economische, maatschappelijke of een lokale binding. Ze mogen dus ook de gehele 50% toewijzen aan eigen inwoners. Daarnaast mogen gemeenten ook sociale koopwoningen (woningen tot de NHG-grens van 355.000 euro) gaan toewijzen op deze grond. De inhoud van dit bericht kan ik nog niet controleren. Het wetsvoorstel wordt pas openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer.
