Transformatie van kantoren aan stadsranden rond snelwegen kan potentieel 60.000 nieuwe woningen opleveren. Met sloop, nieuwbouw en verdichting kan dit getal verder oplopen, Dat meldt vastgoedadviseur Colliers. Volgens de onderzoekers is deze transformatie goedkoper dan buitenstedelijk bouwen.
Kantoren aan de stadsranden in de buurt van snelwegen staan steeds vaker leeg, omdat ze niet meer aansluiten bij de wensen van bedrijven en hun medewerkers, aldus Colliers. Dat biedt kansen voor woningbouw, des te meer omdat de infrastructurele ontsluiting van de kantoorlocaties langs de snelwegen al goed is.
Uit analyse van de vastgoedadviseur blijkt dat in ieder geval achttien kantorenlocaties in Nederland zich lenen voor omkatten naar een gemengde woonwerkwijk. Het gaat om ongeveer 3,8 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte, goed voor ruim 60.000 koop- en huurwoningen, “voor een mix van studenten, jonge gezinnen en senioren tot aan sociale woningen en onderdak voor statushouders”. Het aantal woningen kan verder oplopen als naast de transformatie ook wordt ingezet op nieuwbouw en verdichting.
“Woningbouw op deze plekken heeft het voordeel dat er al een groot deel van de infrastructuur en nutsvoorzieningen ligt. Daarnaast gaat het verbouwen van een al bestaande locatie sneller dan het aanwijzen en bouwen van nieuwe woonwijken in het groen en is het ook nog goedkoper,” zegt hoofd onderzoek bij Colliers Madeline Buijs.
In tien van de onderzochte gebieden is de transformatie van de kantoren al in gang gezet, doordat provincies en gemeenten actief sturen op minder kantoren en meer wonen. Vier locaties moeten nog uit de startblokken, en bij vier kan de transformatieaanpak versneld worden. Dat kan bijvoorbeeld door het opschalen en aanjagen van al lopende kleine initiatieven.
Elf locaties bleken niet geschikt voor grootschalige transformatie. Dat komt onder meer door het belang van de aanwezige bedrijvigheid, of door geluidsoverlast door nabijgelegen vliegvelden.
De meeste potentie zit in Noord- en Zuid-Holland. Daar bieden kantorenlocaties ruimte aan potentieel in totaal 50.000 nieuwe woningen. Dit zijn ook de provincies met de grootste woningbouwopgaves. In Utrecht, ook een provincie met een grote woningbouwopgave, is de transformatiepotentie met 6.500 woningen beduidend kleiner. Colliers benadrukt wel dat dit alsnog 20 procent is van het huidig woningtekort. In Noord-Brabant werden geen geschikte locaties gevonden.
Nederland heeft al een rijke historie met het ombouwen van kantoren tot woningen. Verouderde en leegstaande kantoren werden na de kredietcrisis grote schaal getransformeerd. Dat laaghangende fruit raakte echter op en de kantorenleegstand liep terug, waarna het aantal woningen uit transformatie ook terugliep. Zo werden er in 2019 nog bijna 6.000 woningen toegevoegd uit kantoren, tegenover 4.000 in 2020 en 2021.
Door veranderende omstandigheden op de kanorenmarkt wordt transformatie nu echter weer aantrekkelijker. De gemiddelde huurprijs voor snelwegkantoren daalde tussen 2020 en begin 2024 van 154 naar 145 euro per vierkante meter per jaar, een min van 6 procent, becijfert Colliers. Bovendien stonden de locaties die Colliers onderzocht niet allemaal eerder op de transformatieradar, zegt Buijs desgevraagd. Door de woningcrisis wordt er woningen toevoegen nu aantrekkelijker.
“Dalende huurprijzen hebben als gevolg dat de waarde van het vastgoed afneemt. Transformatie naar wonen zorgt voor een mogelijk hogere waarde en is daarmee een aantrekkelijk alternatief. Zeker op lange termijn, want er blijft de komende periode een hoge vraag naar woningen”, staat in het rapport.
