De huurwoningmarkt is sinds jaar en dag onderwerp van discussie. Er lijkt een tekort aan sociale huurwoningen te zijn door lange wachtlijsten. Voor huishoudens van wie het inkomen stijgt, de gezinssamenstelling verandert of de werkplek wijzigt is het vaak niet mogelijk een passende woonruimte te vinden in de vrije sector. Zij blijven daarom in sociale huurwoningen wonen met als gevolg dat sociale huurwoningen niet altijd beschikbaar worden voor hen die daar financieel gezien wel voor in aanmerking komen. Het effect is dat de woningvoorraad in Nederland (deels) ineffectief wordt gebruikt. Oplossingen zijn nodig. Biedt het initiatiefvoorstel Wet voldoende betaalbare woningen een oplossing?
door: Michael de Groot en Daniëlle de Vos
Ten Holter Noordam advocaten
In 2018 concludeerden enkele Tweede Kamerleden dat sprake is van “geleidelijke uitholling van de sociale huurvoorraad”. Daarom hebben zij op 21 juni 2018 een wetsvoorstel ingediend tot wijziging van de Woningwet: de Wet voldoende betaalbare woningen. Hiermee willen zij voorkomen dat de hoeveelheid sociale huurwoningen afneemt door sloop, verkoop of liberalisatie van deze woningen. De Woningwet stelt op dit moment nog geen eisen aan de uitkomsten van de onderhandelingen over prestatieafspraken. Dat betekent dat de voorraad sociale-huurwoningen kan afnemen. En iedere sociale huurwoning die verdwijnt, is volgens voornoemde Tweede Kamerleden een groot (maatschappelijk) probleem. De Memorie van Toelichting beschrijft dat daarom is voorgesteld om aan artikel 44 van de Woningwet een vierde lid toe te voegen, op grond waarvan prestatieafspraken niet tot gevolg mogen hebben dat in een of meerdere van de betrokken gemeenten de sociale-woningvoorraad van de woningcorporatie afneemt.
Op 1 juli jl. heeft de Afdeling advisering van de Raad van State (“de Afdeling advisering”) advies uitgebracht over dit initiatiefvoorstel. De conclusie luidt dat vooralsnog niet aannemelijk is gemaakt dat het wetsvoorstel recht doet aan reële knelpunten die zich voordoen op de woningmarkt en het daarvoor geen zinvolle en bruikbare oplossing biedt. Volgens de Afdeling advisering kent Nederland, internationaal vergeleken, een grote sociale huursector terwijl de vrije sector, vergeleken met andere landen, juist klein van omvang is. Juist deze kleine omvang van de vrije huursector vormt volgens haar in toenemende mate een belemmering voor een goed functionerende woningmarkt. Zij stelt dat het gebrek aan alternatieven (betaalbare koopwoningen, betaalbare vrije huursector) de doorstroom vanuit de sociale huursector beperkt. Het gebrek aan doorstroming leidt er volgens de Afdeling advisering dan ook toe dat te weinig sociale huurwoningen beschikbaar zijn voor diegenen voor wie deze bestemd zijn. Niet de omvang van de sociale huursector, maar de doorstroming op de woningmarkt lijkt het probleem te zijn. De indieners van de wet wijzen er daarentegen op dat er wel een afname van de voorraad sociale woningen is te zien en dat deze afname in de toekomst een relatief groter probleem zal zijn door wijziging in de bevolkingssamenstelling.
Een zo efficiënt mogelijk gebruik van de bestaande woningvoorraad is van groot belang. Natuurlijk is de omvang van de sociale huursector primair bepalend voor de beschikbaarheid van het aantal sociale huurwoningen. Maar beschikbaarheid is een relatief begrip. Als de sociale huurwoningen er wel zijn, maar aan huishoudens met hogere inkomens dan de doelgroep worden verhuurd, dan wordt het tekort niet door het aantal woningen beïnvloed, maar door de wijze van verhuur. Daarom is doorstroming op de woningmarkt cruciaal voor een goed werkende huursector. En daar zit de kern van het probleem. Er is een gebrek aan alternatieven voor hen die vanuit een sociale huurwoning door willen stromen. De Afdeling advisering stelt dat de aandacht vooral moet worden gericht op het creëren van reële alternatieven voor diegenen die niet (meer) tot de doelgroep van de sociale huursector behoren. Ook wordt opgemerkt dat het creëren van dergelijke alternatieven niet tot de kerntaken van woningcorporaties behoort. Woningcorporaties zijn immers op grond van de Woningwet verplicht om (kort gezegd) te bouwen, verhuren en om sociale huurwoningen te beheren voor mensen met een laag inkomen of die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Zij dienen zich te richten op ‘diensten van algemeen economisch belang’ (DAEB) en hebben minder mogelijkheden te opereren in de vrije huursector en de huisvesting van middeninkomens. Overigens onderkent de regering inmiddels ook dat woningcorporaties mede een rol kunnen spelen voor de wat hogere (midden)inkomens. Daarom is vorig jaar de Wet maatregelen middenhuur vastgesteld die onder meer de markttoets voor corporaties vereenvoudigt. Een interessant spanningsveld. De Wet maatregelen middenhuur druist in tegen het adagium ‘terug naar de kerntaak’ dat klonk bij de wetsherziening van 2015. De vraag rijst wat nu eigenlijk de kerntaak van woningcorporaties is. Ook daarover is regelmatig discussie in de Tweede Kamer geweest, waarbij de vraag is gesteld of de inkomensgrens niet te rigide is.
Ten aanzien van de onderhavige problematiek is naar onze mening niet alleen een belangrijke rol voor woningcorporaties weggelegd, maar juist en met name voor gemeenten. In het Regeerakkoord 2017-2021 is onder meer opgenomen dat de mogelijkheden in het gemeentelijk beleid om te sturen op middenhuur ten volle moeten worden benut. Gemeenten hebben immers in het stelsel van de Woningwet een belangrijke regiefunctie in het volkshuisvestingsbeleid. Zij kunnen in hun woonvisie meer aandacht besteden aan betaalbare huur- en koopwoningen voor het middensegment en de bouw daarvan mogelijk maken (of beter: bepalen) in nieuwe bestemmingsplannen. In combinatie met uitgifte van gronden die zo bestemd zijn voor bijvoorbeeld sociale woningen kan hier gestuurd worden. Daarnaast kan de gemeente regie voeren op de toewijzing van woningen door middel van een huisvestingsverordening, die ingesteld kan worden op grond van de Huisvestingswet 2014. Ook met bestemmingsplannen kunnen gemeenten sturen in de sociale huur en middenhuur. Gemeenten en woningcorporaties kunnen op gemeentelijk niveau maatwerk leveren en daarvoor prestatieafspraken maken.
Een wettelijke verplichting ten aanzien van de inhoud van deze prestatieafspraken door te verplichten tot bevriezing van de sociale huurvoorraad, zoals het initiatiefvoorstel beoogt, lijkt ons contraproductief. Het leidt tot verstarring op de woningmarkt. De voorgestelde Wet voldoende betaalbare woningen gaat uit van veronderstellingen die niet per se kloppen en juist een contra-effect kunnen hebben. Het zou beter zijn het hele systeem van aansturing van corporaties en het gemeentelijk beleid eens te bezien. Het zijn gemeenten en woningcorporaties die goed kunnen inschatten wat op lokaal niveau nodig is. Zij hebben hiervoor instrumenten nodig, niet maatregelen die hen in een keurslijf plaatsen voor wat betreft de sociale huurvoorraad. De Woningwet gaat bijvoorbeeld uit van regionale afstemming van het beleid. Met bevriezing van de huurvoorraad zouden gemeenten met relatief (te) veel sociale huurwoningen, in beginsel niet kunnen uitwisselen met gemeenten uit de regio.
Inmiddels staan de ontwikkelingen niet stil. Op 3 juli jl. is een nieuw wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet ingediend. Daarin worden de bovengenoemde bezwaren echter niet meegenomen. Dat is zonde. Het initiatiefwetsvoorstel zou daarmee een nieuw middel betekenen, dat wellicht erger is dan de kwaal. Er is behoefte aan een goede en coherente wet. Niet aan een wet die gefragmenteerd tot stand komt en daardoor steeds onbegrijpelijker wordt. Recent zijn met de Miljoenennota maatregelen aangekondigd om scheefwoners tegemoet te komen door huurverlaging. Een sympathieke maatregel in deze tijd voor de middeninkomens, maar tegelijk een aanzienlijke aanslag op de cashflow van corporaties, die dan weer gecompenseerd wordt door een verlaging van de verhuurdersheffing. Zo wordt het allemaal wel erg ingewikkeld door de introductie van middelen die maar slecht in een constante en coherente lijn zijn te plaatsen. Met het initiatiefwetsvoorstel en de nieuwe maatregelen voor scheefwoners wordt de doorstroming op de woningmarkt eerder tegengewerkt dan gestimuleerd, waarmee eerdere wetgeving om scheefwonen tegen te gaan weer ongedaan wordt gemaakt.
Kortom, er is geen behoefte aan het bevriezen van het aantal sociale huurwoningen, maar aan een betere doorstroming op de (huur)woningmarkt door het realiseren van meer betaalbare huur- en koopwoningen voor het middensegment. Daar moeten de middelen op worden ingezet en moeten de maatregelen op worden gericht. Door gemeenten, maar ook door het Rijk die moet ondersteunen met de middelen.
