Op basis van het bestemmingsplan heeft een gemeente de mogelijkheid om percelen die bij andere(n) in eigendom zijn, (uiteindelijk) te onteigenen. Een onteigeningsprocedure bestaat uit twee fasen: de administratieve en de gerechtelijke fase. Overigens wordt de administratieve fase voorafgegaan aan een “minnelijke” fase waarin een gemeente tracht om het perceel of de percelen minnelijk te verwerven.
Op basis van het bestemmingsplan heeft een gemeente de mogelijkheid om percelen die bij andere(n) in eigendom zijn, (uiteindelijk) te onteigenen. Een onteigeningsprocedure bestaat uit twee fasen: de administratieve en de gerechtelijke fase. Overigens wordt de administratieve fase voorafgegaan aan een minnelijke fase waarin een gemeente tracht om het perceel of de percelen minnelijk te verwerven. De administratieve fase resulteert in een Koninklijk Besluit (hierna: KB) dat percelen ter onteigening aanwijst. Het KB is een titelbesluit, dat wil zeggen dat de Gemeente met dit besluit kan overgaan tot dagvaarding van de te onteigenen partij in de civiele onteigeningsprocedure. In de gerechtelijke fase wordt tegenwoordig standaard gevorderd om de onteigening bij vervroeging uit te spreken, waarna dit vonnis kan worden ingeschreven in de kadastrale registers waardoor het eigendom van het perceel of de percelen overgaat op de gemeente. Pas daarna ontspint zich dan in rechte de discussie over de toe te kennen schadeloosstelling. In de loop der jaren zijn de regels met betrekking tot de toe te wijzen schadeloosstelling redelijk uitgekristalliseerd. In deze bijdrage wil ik graag stilstaan bij de invloed die bodemverontreiniging heeft op de toe te kennen schadeloosstelling. Dit doe ik aan de hand van het arrest van de Hoge Raad d.d. 13 april 2012 (LJN: BV8217).
Invloed van bodemverontreiniging op de schadeloosstelling
Het arrest d.d. 13 april 2012 is het resultaat van een betrekkelijk lange gerechtelijke procedure. Die gerechtelijke procedure begon met het vonnis van 5 december 2002 van de rechtbank Rotterdam waarin bij vervroeging de onteigening werd uitgesproken, waarop vervolgens op 11 juli 2003 de eigendom van de percelen is overgegaan op de Gemeente. Na de eigendomsoverdracht maar vóórdat de rechtbank zich uitliet over de hoogte van de schadeloosstelling, bleek dat de bodem van een deel van de percelen in het verleden was vervuild, in welke vervuilde toestand de Gemeente dus ook de percelen in eigendom had verkregen. De rechtbank heeft bij vonnis van 5 januari 2005 de verschuldigde schadeloosstelling vastgesteld, waarbij geen rekening is gehouden met de bodemverontreiniging. De rechtbank heeft hiertoe besloten op grond van artikel 40a in combinatie met artikel 40b lid 2 Onteigeningswet (hierna: Ow). Artikel 40a Ow bepaalt dat bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt uitgegaan van de dag waarop het vonnis wordt ingeschreven. Artikel 40b lid 2 Ow bepaalt dat bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs die tot stand zou komen bij een koop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend koper en verkoper. De rechtbank heeft overwogen dat een redelijk handelend koper niet van de verontreiniging zou hebben geweten, en dat om die reden dit later geconstateerde feit niet van belang kan zijn.
De Gemeente stelde tegen dit vonnis cassatie in. Bij arrest d.d. 30 juni 2006 heeft de Hoge Raad het vonnis van de rechtbank vernietigd. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het bij de waardebepaling van de prijs er om gaat welke prijs tot stand zou zijn gekomen tussen een redelijk handelend koper en verkoper die bekend zijn met de voor de waarde van die zaak van belang zijnde eigenschappen daarvan. De Hoge Raad heeft vervolgens overwogen dat die eigenschappen niet buiten beschouwing moeten blijven op de grond dat zij eerst door een na de peildatum verricht onderzoek aan het licht zijn getreden. De onteigeningsrechter zal dan ook, in het geval van een bodemverontreiniging van het onteigende die op de peildatum al aanwezig maar nog niet ontdekt was, moeten onderzoeken in hoeverre een met die verontreiniging bekende, redelijk handelende verkoper en koper die in de koopprijs zouden hebben verdisconteerd.
Het hof heeft bij arrest d.d. 7 september 2010 de schadeloosstelling vastgesteld waarbij het hof heeft onderzocht in hoeverre redelijk handelende partijen bij onderhandelingen over een (denkbeeldige) minnelijke verkoop de door de rechtbank vastgestelde en in zoverre als vast staand te beschouwen (ruwe bouwgrond)prijs daarop een correctie overeen zullen komen in verband met de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Het hof is in tegenstelling tot de benoemde deskundigen - tot de volgende verdeelsleutel gekomen:
verontreiniging waardoor sanering strikt noodzakelijk is, leidt tot integrale aftrek van de (redelijke) saneringskosten;
verontreiniging waarbij sanering niet strikt noodzakelijk is, maar gezien de voorgenomen ontwikkeling wel voor de hand ligt, leidt tot integrale aftrek van de (redelijke) saneringskosten;
verontreiniging waarbij sanering (wettelijk en feitelijk) niet noodzakelijk is, leidt er in het algemeen toe dat een redelijk handelende koper uit voorzichtigheid rekening zal houden met een risico van saneringsmaatregelen respectievelijk waardevermindering door de aanwezigheid van verontreiniging, en voorts dat die koper dit risico zal willen verdisconteren in de koopprijs en dat een redelijk handelend verkoper voor die wens tot op zekere hoogte gevoelig zal zijn waarbij een correctie word toegepast van 50% van de gemiddelde saneringskosten.
Tegen dit arrest is wederom cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft in het arrest van 12 april 2012 het beroep verworpen. De aangevoerde cassatiegronden laat ik verder onbesproken op de volgende na. In cassatie was naar voren gebracht dat het hof onvoldoende oog zou hebben gehad dat het onteigende strekt tot verwezenlijking van een bedrijfsterrein en dat het hof zou hebben miskend dat er gebruiksdoeleinden zijn die minder eisen aan de bodemkwaliteit stellen dan andere gebruiksdoeleinden. Het hof had echter in het tussenarrest al rekening gehouden met het feit dat de koopprijs bij de onderstelde koop (mede) afhankelijk is van het gebruik dat de koper in het commerciële verkeer van het onteigende wil maken. Vervolgens overweegt het hof dat moet worden uitgegaan van de hoogste waarde die aan het onteigende kan worden toegekend op basis van het economisch meest voordelige gebruik dat een potentiele koper van het onteigende kan maken. Het hof had dus niet eerst moeten onderzoeken welke bestemming de onderstelde koper aan het onteigende wilde geven.
Conclusie
Ten tijde van de onteigening aanwezige bodemverontreiniging in onteigende gronden heeft invloed op de vaststelling van de schadeloosstelling die aan de onteigende eigenaar moet worden vergoed. Het hof heeft de volgende door de Hoge Raad in stand gelaten- maatstaf toegepast. Indien sanering strikt noodzakelijk is of gezien de voorgenomen ontwikkeling voor de hand ligt zal een integrale aftrek van de (redelijke) saneringskosten volgen. Indien er sprake is van bodemverontreiniging waarvoor sanering niet noodzakelijk is, zal een correctie op de schadeloosstelling worden toegepast van 50% van de gemiddelde saneringskosten.
mr. drs. Els Huisman
Door De Voort Advocaten | Mediators
