Werk er niet meer aan mee. Het is voor de lange termijn geen oplossing. Niet voor bewoners, maar ook niet voor de agrariër, schrijft Marian Harberink over het in het omgevingsplan opnemen van afwijkende regels voor geur, geluid, trillingen en slagschaduw voor ‘voormalige bedrijfswoningen’.
Vol bewondering reed ik de lange oprit op en parkeerde mijn auto bij de woning. Wow, wat een prachtige locatie. Een vrijstaande woning met een ruime tuin tussen bloeiende fruitbomen ergens in de Betuwe.
Tijdens de koffie vielen al snel de tranen. De vrouw des huizes brak en vertelde dat ze al jaren ruzie hebben met de buren. Vele rechtszaken later, hadden ze zelfs geld geleend van vrienden om mij als adviseur te kunnen betalen. Ik slikte, hier had ik niet op gerekend. Ook haar man was ten einde raad. Jarenlang ruzie met de buren eist z’n tol, het gaat onder je huid zitten. ‘Niets is wat het lijkt‘ heb ik vooral geleerd van deze waargebeurde praktijksituaties.
Vol enthousiasme hadden ze jaren geleden een plattelandswoning gekocht van een boer. Het leek zo mooi: wonen tussen de fruitbomen. Voor het echtpaar was het een mooie vrijstaande woning bij een boerderij. Okay, de aankoopprijs was lager, maar de makelaar had hen verder niets verteld. Nu kun je zeggen, ‘wat dom, dat had je zelf moeten uitzoeken‘, maar de praktijk is anders. Ook de agrariër laat zich vaak door hebzucht leiden: de woning verkopen en de boerderij blijven gebruiken.
Het werkt gewoon niet. Het koe-knuffelen leek zo leuk. Maar de geur van de koeien en het persvoer in de kuil worden op termijn ervaren als stank door de nieuwe bewoners. En de trekker wordt wel érg vroeg gestart op zaterdagochtend. Kan dat niet een uurtje later? De buren willen uitslapen.
Wat ik nog meer geleerd heb? Dat de plattelandswoning vooral een juridische fictie is en weinig te maken heeft met een aanvaardbaar woonklimaat. Sterker nog, ik vind het een bron voor burenruzies. Kijk verder dan alleen de woning, ook de tuin hoort erbij en de ruimte die nodig is voor een boer voor een normale bedrijfsvoering.
Zie bijvoorbeeld uitspraak ABRS 3 juli 2024, no. 202207366/1/R1. In deze uitspraak gaat de Afdeling ook in op het onderdeel ‘representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden‘ bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een plattelandswoning.
Onder het regime van de Omgevingswet kunnen in het omgevingsplan voor voormalige bedrijfswoningen andere regels gelden voor de onderdelen geur, geluid, trillingen en slagschaduw. De wetgever noemt het alleen niet meer een plattelandswoning, maar trekt het breder naar voormalige bedrijfswoningen. Het kan ook gaan om voormalige bedrijfswoningen op bedrijventerreinen en bij horecagelegenheden.
In het Bkl zijn hier instructieregels voor gegeven voor het nieuwe omgevingsplan. Voor woningen met een voormalige functionele binding kunnen afwijkende regels worden opgenomen. Zie de artikelen 5.62 (geluid), 5.85 (trillingen), 5.89e (slagschaduw) en 5.96 (geur) van het Bkl. Of het nu bestemmen heet of toedelen van functies aan locaties, werk er niet meer aan mee. Het is voor de lange termijn geen oplossing. Niet voor bewoners, maar ook niet voor de agrariër.
