De BOPA is de vergunning waarmee tegenwoordig kan worden afgeweken van het omgevingsplan. De BOPA lijkt op de vroegere vergunning voor ‘strijdig gebruik’, maar er zijn verschillen! Hoe maak je praktisch gebruik van de BOPA? Eerder zetten we de ‘beknopte BOPA’ al in het zonnetje. In dit artikel staan we stil bij de ‘opvolgende BOPA’ (ook wel ‘gefaseerde BOPA’ genoemd).
Een BOPA heb je nodig als je project in strijd is met het omgevingsplan. Met de BOPA kun je een vergunning krijgen om zo’n strijdig project toch uit te voeren. Die strijdigheid kan over van alles gaan: de functie van de gronden (de bestemming) of regels over bouwen, maar ook regels over milieu (hoofdstuk 22 van het omgevingsplan) of bijvoorbeeld het vellen van houtopstanden (als die regels al in het omgevingsplan staan).
Nee, je hoeft niet direct voor je hele project een BOPA aan te vragen. Je kunt bijvoorbeeld eerst een aanvraag doen die alleen gaat over het strijdig gebruik (bijvoorbeeld, je wilt een woning bouwen op een agrarisch perceel). Pas later dien je een aanvraag in die gaat over de exacte bouwwijze van de woning en het afwijken van bouwregels. Onder de Omgevingswet geldt: je bepaalt zelf waar je aanvraag over gaat (zie ook ons eerdere artikel over de BOPA als acrobaat van de Omgevingswet).
Er is wel één beperking aan dat opsplitsen van de aanvraag: de gemeente moet voor iedere losse aanvraag kunnen beoordelen of je aanvraag voldoet aan een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (afgekort: ETFAL). Dit nieuwe criterium vervangt de oude voorwaarde voor ‘een goede ruimtelijke ordening’. Simpel gezegd komt het erop neer: past het project in de leefomgeving? Om deze vraag goed te beantwoorden is het nodig om een goede beschrijving te kunnen maken van het project. Als je alleen nog maar weet dat je ‘iets met woningbouw’ wilt, dan kan de gemeente die beoordeling eigenlijk niet maken.
Jawel, dat kan zeker. Er zijn twee voorwaarden. De vergunde activiteit moet aantoonbaar voldoen aan ‘ETFAL’ (zoals hierboven aangegeven). En er moet sprake zijn van een enigszins af te bakenen project (kort gezegd: een BOPA is een beschikking voor een concreet, individueel geval, en geen algemeen verbindend voorschrift dat in zijn algemeenheid een functie mogelijk mag maken). Hier zit natuurlijk wel een grijs gebied. Maar denk bijvoorbeeld aan de volgende kenmerken: hoeveel woningen komen er ongeveer? Waar komen die ongeveer te staan? Wat is globaal de maatvoering? Hoe globaler de projectomschrijving, hoe globaler de vergunning. Dat kan (ook al moeten sommige gemeenten hier nog wel aan wennen)! Hoe globaal je precies mag zijn, hangt er onder nadere vanaf hoe kwetsbaar de leefomgeving is waarin je gaat bouwen.
Meestal geldt: hoe globaler je aanvraag, hoe meer onderzoek je moet aanleveren om te onderbouwen dat alle uitvoeringswijzen die binnen je aanvraag vallen, ook aanvaardbaar zijn. Je kunt dus wel je onderzoekslasten verkleinen door je flexibiliteit in te perken. Bijvoorbeeld via een maximum aantal woningen, een maximum bouwhoogte of een bouwvlak. Je onderbouwing kan dan worden beperkt tot dat maximum of dat gebied. Flexibiliteit inperken (met het oog op ETFAL) kan ook doordat de gemeente voorschriften aan de vergunning verbindt. Bijvoorbeeld over het toelaatbare geluid.
Vraag je een tweede BOPA aan voor je project? Dan mag je voor de onderbouwing van de ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ aansluiten op de eerste BOPA. Dit wordt geregeld via artikel 12.27a Bkl. Je hoeft ETFAL dus alleen nog te onderbouwen voor elementen die niet in die eerste BOPA zijn meegenomen.
Casus: 2 BOPAs voor herontwikkelingslocatie 60 woningen
Een gemeente wil op een herontwikkelingslocatie 60 woningen mogelijk maken. In de eerste BOPA geeft de gemeente toestemming voor het gebruik van de locatie voor woningbouw. Ze regelt hierin de grote lijnen, ook de beoogde locaties voor functies zoals groen, water, verkeersfunctie. Ze neemt bouwvlakken op voor blokken met woningen. Ook geeft de gemeente per bouwvlak het aantal woningen weer en de randvoorwaarden voor maatvoering en woningtypes.
In een tweede BOPA legt de gemeente de stedenbouwkundige en architectonische detaillering vast. In deze BOPA gaat de gemeente dus verder in op de bouwstijlen, eisen rondom omgevingskwaliteit en ontwerptypologie.
Zoals uit de casus blijkt, kan een BOPA flexibiliteit bevatten. Raak je deze flexibiliteit kwijt na de opvolgende BOPA? Als je hierin het project concreter maakt, ben je dan de flexibiliteit uit de eerste BOPA kwijt? Nee, gelukkig is dat niet zo. Je eerste BOPA is een zelfstandig besluit dat je in handen hebt. De flexibiliteit die daarin zit, kun je dus altijd nog benutten om een derde (of zelfs een vierde) BOPA aan te vragen. In dit opzicht werkt het anders dan vroeger. Toen was een gefaseerde bouwvergunning één besluit dat in twee delen (fasen) was opgeknipt. Bij het faseren van BOPA’s is sprake van meerdere besluiten, die los van elkaar (blijven) gelden. Daarom kan je nu beter spreken over een ‘opvolgende’ BOPA, in plaats van een fasering.
