Vastgoed splitsen mét vrijstelling? Wees er op tijd bij
Wanneer je vastgoed verkoopt of overdraagt, betaalt de koper in principe overdrachtsbelasting. Overdrachtsbelasting speelt ook een rol als onroerend goed in het kader van een fusie of splitsing overgaat, of als je de aandelen in een vastgoedrechtspersoon vervreemdt. Maar als je een vennootschap splitst door middel van een zogenoemde juridische splitsing, kan er een vrijstelling gelden. De voorwaarden voor die splitsingsvrijstelling overdrachtsbelasting worden per 1 juli 2025 aangescherpt. Lees hier wat dat betekent, en ga na of dit gevolgen heeft voor jouw plannen.
Huidige regeling tot 1 juli 2025
Momenteel kun je de splitsingsvrijstelling toepassen als de splitsing ‘niet in overwegende mate is gericht op het ontgaan of uitstellen van belastingheffing’. Deze voorwaarde leidt in de praktijk vaak tot discussie met de Belastingdienst.
Aanscherping vrijstelling vanaf 1 juli 2025
Na een internetconsultatie in het voorjaar van 2024, werd op
Prinsjesdag
en in de besluitvorming daarna besloten striktere voorwaarden te introduceren. Vanaf 1 juli 2025 gelden aangescherpte regels. Het gaat kort gezegd om vier nieuwe eisen:
- ondernemingseis: er moet een onderneming of een zelfstandig onderdeel daarvan worden verkregen.
- de voortzettingseis: voor de verkregen onderneming (of zelfstandig onderdeel daarvan) geldt een voortzettingseis van drie jaar.
- soortgelijkbelang-eis: de verkrijgers van de bij de splitsing toegekende aandelen moeten een soortgelijk belang houden in de verkrijgende rechtspersoon (of rechtspersonen) als de aandeelhouders van de splitsende rechtspersoon hadden in de splitsende rechtspersoon.
- aanhoudingseis: als de gesplitste rechtspersoon (of de aandeelhouder daarvan) binnen drie jaar na de splitsing het bij (of in verband met) de splitsing verkregen soortgelijke belang niet meer geheel in het bezit heeft, is er alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd.
Als een verkrijgende rechtspersoon binnen drie jaar na een splitsing opnieuw wordt gesplitst (of er een fusie, interne reorganisatie of aandelenfusie plaatsvindt), wordt de vrijstelling in sommige gevallen toch niet teruggenomen. Onder bepaalde voorwaarden kan er dus een uitzondering gelden op de aanhoudingseis.
Als er bij de splitsing geen onderneming overgaat met het vastgoed, dan is de vrijstelling enkel mogelijk als er sprake is van aan zogenoemde ‘ruziesplitsing’. Een ruziesplitsing is kort gezegd een situatie waarin een vennootschap meerdere aandeelhouders heeft. De vennootschap wordt gesplitst en de aandeelhouders gaan ieder verder met hun eigen vennootschap.
Wat betekent dit voor geplande splitsingen?
Mocht je op dit moment bezig zijn met een splitsing, bijvoorbeeld in het kader van een reorganisatie of een
bedrijfsopvolgingstraject, zorg dan dat je rekening houdt met de nieuwe regels. Wellicht wil je in sommige gevallen het tempo versnellen, bijvoorbeeld om vóór 1 juli 2025 de gewenste afstemming met de Belastingdienst rond te krijgen.
De huidige regels lijken in veel gevallen ‘voordeliger’, al was het maar omwille van onvoorziene omstandigheden. De driejaarstermijn van de voortzettingseis en de aanhoudingseis geldt namelijk onder de huidige regeling in principe niet. Ook lijkt de splitsingsvrijstelling onder de huidige regels in meer gevallen mogelijk dan onder de nieuwe regels.
