"U heeft als planontwikkelaar een bouwplan waarmee u snel aan de slag wilt. Uw bouwplan bestaat bijvoorbeeld uit het realiseren van nieuwe woningen. Een mooi initiatief met het oog op de huidige schreeuwende woningbehoefte. De locatie die u voor ogen heeft wilt u gaan bebouwen of gebruiken, en dit blijkt niet binnen het bestemmingsplan te passen. Voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen moet doorgaans een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld of er moet met een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan (buitenplans) worden afgeweken. In de ruimtelijke onderbouwing bij de omgevingsvergunning moet u mogelijk uw bouwplan ook toetsen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking."
In het Besluit ruimtelijke ordening is de Ladder voor duurzame verstedelijking in artikel 3.1.6 Bro opgenomen (hierna: de Ladder). De Ladder is van toepassing op ieder bouwplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit kan een bouwplan zijn dat u als planontwikkelaar wilt realiseren, maar kan ook een bouwplan van de overheid zijn. Het doel van de Ladder is om ongewenste leegstand te voorkomen en zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik te stimuleren. Bij ruimtelijke besluiten moet daarom worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik.
Pas wanneer uw bouwplan valt onder de definitie van nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan moet u beschrijven waarom er behoefte is aan die nieuwe ontwikkeling. Wilt u de nieuwe woningen buiten bestaand stedelijk gebied realiseren, dan moet in de Ladder ook worden uitgelegd waarom uw bouwplan niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Dit is de zogeheten Laddertoets. U als initiatiefnemer van een (bouw)plan laat die Laddertoets opstellen. Die wordt opgenomen in een ruimtelijke onderbouwing van een omgevingsvergunning die de nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt.
Als voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen een nieuw bestemmingsplan door de gemeente moet worden vastgesteld, dan betrekt de gemeente de Laddertoets in de toelichting bij een bestemmingsplan waarin een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.
Lang niet altijd hoeft de Ladder op uw bouwplannen te worden toegepast. Als geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dan kan de Laddertoets achterwege worden gelaten. Dit scheelt u als planontwikkelaar tijd en kosten, want de Ladder vormt dan geen belemmering voor uw plan. Of de Ladder op uw bouwplan van toepassing is, hangt onder meer van de volgende aspecten af. Zie hiervoor ook de Handreiking bij de Ladder die door de overheid is opgesteld.
De wet verstaat onder stedelijke ontwikkeling de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In de jurisprudentie is deze definitie verder vormgegeven. Voor woningbouwlocaties geldt dat vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. De Ladder moet dan op dit bouwplan worden toegepast. De 12 (of meer) woningen moeten samen wel één woningbouwlocatie vormen. Dit betekent voor u als planontwikkelaar dat als u een bouwplan maakt voor elf woningen, dat de Laddertoets achterwege mag worden gelaten.
U hoeft alleen rekening te houden met de Ladder als de stedelijke ontwikkeling echt nieuw is. Het moet dan gaan om een nieuw beslag op de ruimte. Dit is in beginsel het geval als met uw bouwplan meer bebouwing mogelijk wordt gemaakt dan er op grond van het voorheen geldende bestemmingsplan aanwezig was of kon worden gerealiseerd. Bouwplannen waarbij bebouwing wordt gereduceerd of verplaatst, zoals de Ruimte voor ruimteregelingen, worden niet gezien als nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De Ladder hoeft dan niet te worden doorlopen.
Er moet behoefte bestaan aan de nieuwe ontwikkeling. De vraag naar woningen (op de lange termijn) is hierbij van belang, en of wel of niet in de bestaande plancapaciteit kan worden voorzien in die vraag. Mogelijk kan voor uw bouwplan de huidige schaarste op de woningmarkt, en de behoefte aan betaalbare nieuwbouwwoningen hierbij een rol spelen.
Als uw woningbouwplan voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. De wet verstaat onder bestaand stedelijk gebied een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.
Wilt u nieuwe woningen buiten bestaand stedelijk gebied realiseren, dan moet u uitleggen waarom uw bouwplan niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. De beschikbaarheid en geschiktheid van een locatie binnen bestaand stedelijk gebied zijn hierbij belangrijk. Voor de motivering kunt u bijvoorbeeld kijken naar de kwalitatieve aspecten van de behoefte, zoals bijvoorbeeld het type woningen dat u wilt realiseren of de prijsklassen. Ook kunnen milieuaspecten een rol spelen bij de beoordeling of uw bouwplan niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. In alle gevallen eist de Afdeling dat er goed onderzoek wordt gedaan. Dit onderzoek is in ieder geval nodig om na te gaan of er binnenstedelijk locaties beschikbaar zijn. Zie hiervoor bijvoorbeeld deze uitspraak van de Afdeling. Voor de bouw van een crematorium waren in het onderzoek naar beschikbare en geschikte locaties binnen het bestaand stedelijk gebied twee locaties beoordeeld. Deze locaties werden in het onderzoek minder geschikt geacht dan de planlocatie. Het onderzoek was beperkt gebleven tot uitsluitend deze twee locaties, omdat die in een eerdere procedure over een ander crematorium in beeld waren geraakt. Verder was niet beoordeeld of andere locaties binnen bestaand stedelijk gebied voorhanden waren. De Afdeling oordeelde hierover dat onvoldoende was gemotiveerd waarom niet in het bestaand stedelijk gebied in de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden voorzien, en schorste het bestemmingsplan.
De bovengenoemde aspecten van de Laddertoets geven een algemene eerste indruk waar een planontwikkelaar rekening mee moet houden bij het bepalen of de Ladder moet worden doorlopen. Bekijk daarom altijd heel goed of de Ladder op uw specifieke bouwplan al dan niet van toepassing is. Als u de Ladder bij uw (woning)bouwplan moet betrekken, dan kan dit zorgen voor vertraging van uw bouwplan of onzekerheid of uw bouwplan door kan gaan. Een zorgvuldige onderbouwing is daarom belangrijk. Dit voorkomt dat procedures langer duren en extra geld kosten. Hierbij is het raadzaam om de Ladder in een vroeg stadium bij uw planvorming te betrekken. De haalbaarheid van uw bouwproject wordt daarmee immers verhoogd. Ook staat u met een goede onderbouwing van de Ladder sterker in een eventuele bezwaarprocedure.
