Welke gevolgen heeft de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen voor de overeenkomst van aanneming?

Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (hierna: Wet kwaliteitsborging) heeft gevolgen voor de Woningwet, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel wordt ingegaan op de wijzigingen van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), zijnde de gewijzigde waarschuwingsplicht (

7:754

BW), de opleveringsperikelen (

7:758

BW), de informatieplicht en het notarisdepot.

De waarschuwingsplicht

De waarschuwingsplicht is momenteel geregeld in artikel 7:754 BW. Op basis van dit artikel is de aannemer kort gezegd- verplicht om de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht. Met de invoering van de Wet kwaliteitsborging wordt aan artikel 7:754 BW een tweede lid toegevoegd, waarin de wijze van waarschuwen is geregeld. Op grond van het tweede lid dient de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig te waarschuwen. Hij dient de opdrachtnemer daarbij te wijzen op mogelijke gevolgen van onjuistheden in de opdracht. Naar verwachting zal deze waarschuwing gepaard gaan met voorstellen van de aannemer voor alternatieve oplossingen, maar dit is op grond het toegevoegde lid niet verplicht.

Opleverdossier

In artikel 7:758 BW is nu slechts bepaald dat de aannemer te kennen moeten geven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd. De aannemer krijgt door de Wet kwaliteitsborging een nieuwe verplichting bij deze mededeling. De aannemer is namelijk na inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging verplicht om bij deze kennisgeving een dossier over te leggen met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk (7:757a BW). Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en ten aanzien van zijn uitgevoerde werkzaamheden. Het dossier dient in ieder geval de tekeningen en berekeningen te bevatten, een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, maar ook de gebruiksfuncties van het bouwwerk. Daarnaast dient het dossier de gegevens en bescheiden te bevatten die nodig zijn voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

De oplevering

De oplevering is en blijft geregeld in artikel 7:758 BW. De Wet kwaliteitsborging zorgt echter voor een verandering ten aanzien van de aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering van het bouwwerk.

Onder het huidige artikel 7:758 lid 3 BW is geregeld dat de aannemer ontslagen is van de aansprakelijkheid voor gebreken aan het bouwwerk, indien de opdrachtgever deze gebreken ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Hierdoor moest de opdrachtgever niet alleen aantonen dat er sprake was van een gebrek, maar ook dat hij dat gebrek redelijkerwijs niet bij de oplevering had kunnen ontdekken.

Door de Wet kwaliteitsborging wordt deze regeling aangepast ten gunste van de opdrachtgever. Aan artikel 7:758 BW wordt een vierde lid toegevoegd. In dit vierde lid is bepaald dat de aannemer ook aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Dit betekent dat de aannemer zich bij een niet ontdekt gebrek dat aan hem toe te rekenen is, niet kan verweren door te stellen dat de opdrachtgever het gebrek bij de oplevering had moeten kennen. Dit neemt daarentegen niet weg dat de opdrachtgever nog steeds zal moeten aantonen dat het gebrek pas na oplevering is ontdekt.

De informatieplicht

Aan afdeling 2 van titel 12 van boek 7 wordt door de Wet kwaliteitsborging een nieuw artikel toegevoegd, namelijk artikel 7:765a BW. Op basis van dit nieuwe artikel is een particuliere opdrachtgever pas gebonden aan een overeenkomst van aanneming, indien de aannemer de particuliere opdrachtgever schriftelijk en op ondubbelzinnige wijze informeert. Zo dient de aannemer de particuliere opdrachtgever te informeren op welke wijze hij is verzekerd voor de nakoming van zijn verplichtingen tot de uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor de gebreken die aan hem zijn toe te rekenen.

Het notarisdepot

Tot slot verandert door de Wet kwaliteitsborging de regeling met betrekking tot het notarisdepot. Het notarisdepot is -en blijft- geregeld in artikel 7:768 BW. In het huidige artikel 7:768 BW is bepaald dat een opdrachtgever maximaal 5% van de aanneemsom in depot bij de notaris kan storten. De notaris dient dit bedrag, nadat drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering, in de macht van de aannemer te brengen tenzij de opdrachtgever gebruikmaakt van zijn opschortingsrecht.

Door de Wet kwaliteitsborging wordt aan dit artikel een nieuw lid toegevoegd, waarin is bepaald dat het initiatief ten aanzien van een mogelijke opschorting door de opdrachtgever bij de aannemer komt te liggen. Het is namelijk de aannemer die de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, schriftelijk in de gelegenheid stelt om aan te geven of hij van zijn opschortingsrecht gebruik wenst te maken. Vervolgens dient de aannemer hiervan een afschrift aan de notaris toe te zenden.

Het depot zal dan vervolgens pas in de macht van de aannemer worden gebracht, drie maanden na het tijdstip van oplevering indien de notaris het afschrift heeft ontvangen waarin de aannemer de opdrachtgever schriftelijk in de gelegenheid heeft gesteld om gebruik te maken van zijn opschortingsrecht.

Conclusie

Door de Wet kwaliteitsborging worden een aantal taken en verantwoordelijkheden voor de aannemer uitgebreid. U dient rekening te houden met de uitgebreide waarschuwings- en informatieplicht. Daarnaast dient u een opleverdossier te overhandigen en is de aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering uitgebreid. Tot slot dient u als aannemer de opdrachtgever na de oplevering altijd te vragen of hij gebruik wil maken van zijn opschortingsrecht.

Op dit moment wordt verwacht dat de wet op 1 januari 2021 in werking treedt en vanaf die datum alle vergunningsplichtige werken in gevolgklasse 1 onder het nieuwe stelsel vallen. Zorg ervoor dat u tijdig op deze ontwikkeling inspeelt.