We hebben er lang op moeten wachten maar het is zo ver. De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (WKB) treedt écht per 1 januari 2024 in werking. In een aantal blogs wordt u geïnformeerd over de belangrijkste wijzigingen en ontvangt u praktische tips. In dit blog ga ik in op de wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek. Met welke wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet u rekening houden?
De bouw maakt zich op voor een ware cultuuromslag: de focus komt nog meer te liggen op kwaliteit en de positie van de opdrachtgever staat centraal. De WKB bevat voor alle partijen in het bouwproces prikkels om hun verantwoordelijkheid te nemen voor de bouwkwaliteit en elkaar daar zo nodig op aan te spreken.
Voor opdrachtgevers is het relevant dat meer verantwoordelijkheid bij de aannemer wordt gelegd door vijf wijzigingen van het BW:
aanvulling waarschuwingsplicht;
uitbreiding aansprakelijkheid na oplevering;
opstellen en bijhouden opleverdossier voor opdrachtgevers;
informatieplicht over aanwezigheid verzekering en financiële zekerheid; en
informatieplicht over vervallen of verlengd inhouden van 5% zekerheid onder de notaris.
Let op: de wijzigingen in het BW zijn niet afhankelijk van het type bouwwerk. Ze gelden voor alle overeenkomsten voor aanneming van werk en dus voor alle typen bouwwerken. Het is dwingend recht voor consument-opdrachtgevers en regelend recht voor professionele opdrachtgevers, die laatsten kunnen er dus wel van afwijken
De aannemer moet de melding ‘dat niet kan worden voldaan aan de overeenkomst’ altijd schriftelijk en ondubbelzinnig doen (art. 7:754 BW). De melding moet tijdig plaatsvinden waarbij ook duidelijk wordt gemaakt wat de consequenties zijn van de melding voor de opdrachtgever (denk aan: tijd, geld en kwaliteit).
De aannemer is “aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen” (nieuw art. 7:758 lid 4 BW). Een aannemer is daarmee, anders dan dat nu het geval is, in beginsel verantwoordelijk voor verborgen gebreken.
Hij kan zich niet meer verweren dat de opdrachtgever de gebreken bij oplevering had moeten zien, maar moet bewijzen dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen om aansprakelijkheid te voorkomen.
Tip: leg als aannemer deze uitbereiding van aansprakelijkheid (nu al) contractueel door aan samenwerkingspartners binnen het project. Het wordt onder de WKB nog belangrijker dat de partners meer inzicht verschaffen in de kwaliteit van het werk en daarmee de verantwoordelijkheden na oplevering.
Aannemers moeten een opleverdossier opstellen én bijhouden dat bij oplevering aan de opdrachtgever wordt verstrekt. Dit houdt concreet in dat de aannemer bij de kennisgeving aan zijn opdrachtgever dat het werk klaar is, de informatie moet aanleveren waaruit dat blijkt. Een inhoud van het dossier wordt niet voorgeschreven. Wel moet de te leveren informatie een volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst.
Tips: neem nu al een apart artikel in overeenkomsten op waarin bepaald wordt welke stukken de aannemer bij oplevering moet verstrekken. Denk aan de TO, contracttekeningen (met de eventuele aanpassingen ervan), onderhouds- en gebruiksrichtlijnen, garantieverklaringen, energielabel, etc.
De aannemer moet ook nu al duidelijk met zijn samenwerkingspartners overeenkomen welke stukken hij wanneer van hen verwacht en hoe gedetailleerd die stukken moeten zijn. Het is daarbij ook van belang om af te spreken of deze stukken digitaal of hard copy verstrekt moeten worden.
De aannemer moet zijn opdrachtgever bij het aangaan van de overeenkomst informeren over de zekerheid die hij biedt tegen bijvoorbeeld faillissement en gebreken na oplevering.
Let op: er is geen sprake van een verzekeringsplicht. De informatie kan dus ook betekenen dat de aannemer aangeeft niet verzekerd te zijn. Regel dat dus goed in de overeenkomst.
Deze wijziging heeft alleen betrekking op consument-opdrachtgevers en houdt in dat de notaris het depot/de bankgarantie pas aan de aannemer mag uitbetalen/vrijgeven na schriftelijk bewijs van het informeren over het opschortingsrecht én de opdrachtgever niet heeft aangegeven het depot/de bankgarantie te willen aanhouden.
Bij de positie van de aannemer moet u nu al stil staan door duidelijke(re) afspraken te maken over de verdeling van verantwoordelijkheden, risicoverdeling en processturing (coördinatie). Regel dat in uw contracten en/of in uw algemene voorwaarden.
Niet alle partijen in de bouw zijn hier al actief mee bezig. Ten onrechte, want er gaat veel veranderen en de veranderingen hebben grote gevolgen. Met deze blogreeks blijft u breed op de hoogte en ontvangt u praktische tips.
