De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is een jaar van kracht. Het Instituut voor Bouwrecht (IBR) onderzocht in opdracht van de regering of de rechtspositie van opdrachtgevers op basis van jurisprudentie in de periode van 1 januari 2024 - 1 januari 2027 en de fase daaraan voorafgaand is verbeterd.
De eerste evaluatie van het IBR van deze nieuwe bouwwet toont een gemengd beeld.
De Wkb heeft de regeling van aanneming van werk in het Burgerlijk Wetboek (BW) aangepast om opdrachtgevers een sterkere positie ten opzichte van aannemers te geven. Deze wijzigingen hebben gevolgen voor de in bouw gebruikte algemene voorwaarden. Het IBR constateert een aantal voorwaarden wel en een aantal voorwaarden (nog) niet is aangepast aan de BW-wijzigingen Wkb.
Deze voorwaarden zijn wel aangepast:
UAV-GC 2025
Deze voorwaarden zijn (nog) niet aangepast:
Modellen koop-/aannemingsovereenkomsten
Algemene voorwaarden van de Waarborgende instellingen (SWK, Woningborg en Bouwgarant)
UAV 2012
Het IBR constateert dat de herziening van de UAV 2012 stagneert. Deze veel gebruikte algemene bouwvoorwaarden zijn nog niet aangepast aan de Wkb met juridische onzekerheid voor de bouwpraktijk tot gevolg. De UAV-GC 2005 zijn inmiddels wel aangepast. De herziene UAV-GC 2025 wordt op 14 januari 2025 gepresenteerd. Kennisplatform CROW heeft de tien belangrijkste wijzigingen van de UAV-GC 2005 op 26 november 2024 kenbaar gemaakt.
Uit het rapport blijkt dat het afgelopen jaar nog nauwelijks jurisprudentie is ontstaan over de nieuwe wetgeving. Dit is niet vreemd: veel bouwprojecten zijn eind 2023 nog onder het oude stelsel aangevraagd. Bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen (RvA) zijn nog geen geschillen binnengekomen in bouwprojecten waarop de Wkb van toepassing is.
De volgende drie uitspraken van vóór en na 1 januari 2024 zijn volgens het rapport relevant voor de Wkb en vragen in de praktijk:
RvA 10 februari 2023, No. 72.277, TBR 2023/105, mt. nt. P.C.W. Strang (Begrip bouwwerk)
Deze uitspraak biedt handvatten voor de afbakening van het begrip “aanneming van bouwwerken” en overige gevallen van aanneming van werk. De afbakening van dit begrip is relevant. De BW-wijzigingen met betrekking tot de aangescherpte waarschuwingsplicht, het opleverdossier en de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering zien op aanneming van bouwwerken.
Rechtbank Amsterdam 2 februari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:619 (Strekking begrip ‘gebrek’)
Deze uitspraak is relevant voor de uitleg van het begrip gebrek bij de aangescherpte aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering. Het begrip ‘gebrek’ heeft volgens deze uitspraak een ruime strekking. Een gebrek ziet op fysieke- en op niet-fysieke gebreken aan het bouwwerk. De zaak gaat om een huurzaak, waarbij het gebrek ziet op het niet verschaffen van het huurgenot dat de huurder mag verwachten.
RvA 23 februari 2024, 37.612 (Geen anticiperende werking art. 7:758 lid 4 BW)
De RvA oordeelt in dit geschil dat deze regeling is alleen van toepassing op aannemingsovereenkomsten die ná 1 januari 2024 tot stand zijn gekomen.
Rotterdam 17 juli 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:7089 (Overgangsrecht)
Deze uitspraak bevestigt dat de wettelijke bepalingen met betrekking tot de aangescherpte aansprakelijkheid voor gebreken na oplevering en het opleverdossier niet van toepassing zijn op aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 januari 2024.
De door het IBR geïnterviewde partijen zijn overwegend positief over de verbeterde positie van de opdrachtgever waarbij zij de volgende juridische- en financiële aandachtspunten signaleren.
Juridische aandachtspunten
Onduidelijkheid over de definitie van het begrip “bouwwerk”
De stagnerende herziening van de UAV 2012
De aangescherpte waarschuwingsplicht: onduidelijkheid over het begrip “ondubbelzinnig” en het wijzen op de mogelijke gevolgen lijkt praktisch niet haalbaar
Onduidelijkheid over het begrip “gelijkwaardige” zekerheid bij bankgaranties bij de 5%-regeling
Problemen bij gefaseerde en casco-oplevering: hoe ga je om met een casco-oplevering die nog niet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voldoet waardoor de verklaring van de kwaliteitsborger ontbreekt?
Timing van het opleverdossier: het is lastig om het opleverdossier vóór de oplevering aan te leveren zoals de wet voorschrijft.
Financiële aandachtspunten
Hogere kosten voor kleine of individuele projecten
Zwaardere administratieve lasten
Doorbelasting van kosten aan opdrachtgevers
Het IBR-rapport biedt een eerste, waardevolle inkijk in de werking van de Wkb tot nu toe. De komende twee jaar volgt verdere monitoring waarbij vooral de ontwikkeling van jurisprudentie interessant zal zijn. Hopelijk worden de UAV 2012 in deze periode aangepast en geeft de jurisprudentie meer duidelijkheid over de interpretatie van de verschillende wettelijke begrippen.
Bron: De Bouwadvocaat
