De rechtbank Noord-Holland heeft op 17 maart 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:2612, de inmiddels 102de uitspraak gedaan over de BOPA (afgelopen vrijdag 13 maart 2026 deed de rechtbank Rotterdam de 100ste BOPA-uitspraak).
Deze uitspraak gaat over de omgevingsvergunning voor het realiseren van een woning met een berging, parkeerplaatsen en een inrit in Oostzaan. Eiseres is het niet met het college eens dat met het bouwplan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Zij voert daartoe beroepsgronden aan over de stedenbouwkundige opzet van de woning, het stedenbouwkundig advies, haar privacy en het uitzicht vanaf haar perceel. De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het college voldoende onderbouwd heeft dat het bouwplan voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Enkele interessante overwegingen: De toetsing van ETFAL vindt slechts plaats binnen de bandbreedte tussen de maximale planologische invulling van de geldende bestemmingen en hetgeen daar in afwijking van is aangevraagd. Bij de beoordeling van een bopa en etfal heeft het college beoordelingsruimte en de rechtbank toetst de beslissing van het college terughoudend.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college de privacybelangen van eiseres voldoende ondervangen met de vergunningvoorschriften. Door de voorgeschreven heg is vanaf de begane grond geen zicht op het perceel van eiseres. De ramen aan de linker bovenkant van de voorgevel hebben geen direct zicht op het perceel van eiseres, en de horizontale afstand van 7.5 meter tot de verdiepingen van de woning van eiseres is aanvaardbaar. Eiseres heeft onvoldoende onderbouwd dat zij onevenredig in haar privacybelangen wordt geschaad, te meer nu vergunninghouder bereid is om het badkamerraam te voorzien van ondoorzichtig glas en beide ramen enkel te voorzien van een beperkte kantelfunctie naar binnen. De uitspraak waar eiseres naar verwijst maakt dit oordeel niet anders, aangezien daar op aanzienlijk kortere afstand uitzicht was op het naburige perceel.
De rechtbank overweegt in het verlengde van het voorgaande dat ook het bestaande uitzicht vanaf het perceel van eiseres op ‘t Twiske met het bouwplan zal veranderen. Zoals hiervoor en op de zitting is vastgesteld, is de bestaande situatie nog niet de maximale planologische invulling van de geldende bestemmingen. Zo kunnen op de geldende Bedrijfsbestemming bouwwerken (geen gebouwen zijnde) worden gebouwd tot vijf meter hoog. Ook is de bestemming Bedrijf aangewezen als wijzigingsgebied, waarvoor het college met een opa de bestemming kan wijzigen in onder meer (vrijstaand) wonen.
UITGEBREIDERE OVERWEGINGEN
Vergunninghouder heeft op 15 februari 2024 een aanvraag gedaan om een omgevingsvergunning. Bij besluit van 23 mei 2024 heeft het college de omgevingsvergunning verleend voor de omgevingsplanactiviteiten (opa) ‘bouwen, afwijken van het omgevingsplan en het maken van een uitweg’. Hier heeft onder meer eiseres bezwaar tegen gemaakt.
Bij besluit van 2 december 2024 heeft het college een herstelbesluit genomen en de omgevingsvergunning verleend voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteiten ‘bouwen’ en ‘het maken van een inrit’. Hierbij heeft het college beoordeeld dat de activiteiten voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Eiseres heeft tegen het herstelbesluit aanvullende bezwaargronden gericht.
Het bouwplan en de toepasselijke bestemmingen
Het bouwplan is geprojecteerd op de kadastrale percelen [nummer perceel 1] , [nummer perceel 2] , [nummer perceel 3] en [nummer perceel 4] . Deze percelen vormen een lange strook en een onbebouwde hoek aan het water, naast en schuin achter het perceel van eiseres. De percelen tezamen beslaan 319 m². Het bouwplan omvat een woning met een grondoppervlak van 81 m², en met de verdiepingen een totaal vloeroppervlak van 217 m². De woning is op het hoekdeel gedraaid gepositioneerd zodat de lange zijde richting het water gekeerd is. De afstand aan de korte zijden tot de buurpercelen is hierdoor kort. De woning met een begane grond, een verdieping en een kap wordt ca. 10 meter hoog. In de lange strook wordt een berging van ca. 26 m² geplaatst en aan de voorzijde van de berging worden twee parkeerplaatsen gemaakt, die uitkomen op een inrit naar de [locatie 1] .
De percelen liggen tussen de woonwijken in de (oude) bestemmingsplannen Kom en Klein Twiske 2015. Deze bestemmingsplannen maken deel uit van het tijdelijk deel van het geldende omgevingsplan Oostzaan .
Bestemmingsplan Kom
De percelen [nummer perceel 1] , [nummer perceel 2] en een deel van [nummer perceel 3] , waarop de woning gerealiseerd wordt, hebben deels de bestemming ‘Wonen-Vrijstaand’ en deels de bestemming Bedrijf, met nadere gebiedsaanduiding ‘Wijzigingsgebied I’. Dit gebied wordt nog gebruikt voor opslag in containers. De bedrijfsbestemming is een overblijfsel van het vroegere industrieterrein in bestemmingsplan Kom, waar later met bestemmingsplan Klein Twiske 2015 op een groot deel een woonwijk is gerealiseerd.
Bestemmingsplan Klein Twiske 2015
De percelen [nummer perceel 4] en een deel van [nummer perceel 3] , waarop de berging en parkeerplaatsen bij de woning gerealiseerd worden, hebben de bestemming ‘Verkeer-Verblijfsgebied’ met de nadere gebiedsaanduiding ‘Wro-zone – verwezenlijking in de naaste toekomst’.
Buitenplanse omgevingsplanactiviteit
Tussen partijen is niet in geschil dat het bouwplan op een aantal punten in strijd is met (het tijdelijk deel) van het omgevingsplan en daarom in dit geval sprake is van buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (bopa). Een omgevingsvergunning voor een bopa wordt alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Dit volgt uit artikel 5.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Omgevingswet in samenhang met artikel 8.0a, tweede lid, van de het Besluit kwaliteit leefomgeving.
De toetsing van ETFAL vindt slechts plaats binnen de bandbreedte tussen de maximale planologische invulling van de geldende bestemmingen en hetgeen daar in afwijking van is aangevraagd. Bij de beoordeling van een BOPA en ETFAL heeft het college beoordelingsruimte en de rechtbank toetst de beslissing van het college terughoudend.
Beroepsgronden
Eiseres betoogt dat het college onvoldoende heeft onderbouwd dat het bouwplan op deze locatie voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL).
Privacy
Eiseres voert daartoe ten eerste aan dat het bouwplan een onevenredige inbreuk maakt op haar woon- en leefklimaat. In het bestreden besluit geeft het college geen beoordeling op het punt van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor omwonenden. Meer specifiek heeft het college geen beoordeling gedaan of het bouwplan leidt tot een onevenredige inbreuk op de privacy van eiseres. Dit is een motiveringsgebrek. Eiseres verhoudt hierbij haar situatie tot de situatie in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 31 mei 2025 (ECLI:NL:RVS:2023:2081). Gelet op de geringe afstand tussen haar perceel en met name de gevelopeningen van de vergunde woning, is het verlies aan privacy van eiseres onaanvaardbaar.
De rechtbank overweegt dat het college twee voorschriften aan de omgevingsvergunning heeft verbonden omwille van de privacy van eiseres. De percelen worden afgescheiden met een hoge heg conform de bijbehorende tekening. Daarnaast komen in de zijgevel van de nieuwe woning (gericht naar het perceel van eiseres) geen ramen. Op de zitting heeft vergunninghouder toegelicht dat ook aan de rechter bovenkant van de voorgevel geen ramen komen, omdat daarvanuit direct zicht is op het perceel van eiseres. De ramen aan de linker bovenkant van de voorgevel staan op ongeveer 7.5 meter van de woning van eiseres en behoren tot het trappenhuis en de badkamer, wat geen primaire woonfuncties zijn. Volgens vergunninghouder zijn er afspraken mogelijk over de kantelrichting en ondoorzichtige invulling van die ramen.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college de privacybelangen van eiseres voldoende ondervangen met de vergunningvoorschriften. Door de voorgeschreven heg is vanaf de begane grond geen zicht op het perceel van eiseres. De ramen aan de linker bovenkant van de voorgevel hebben geen direct zicht op het perceel van eiseres, en de horizontale afstand van 7.5 meter tot de verdiepingen van de woning van eiseres is aanvaardbaar. Eiseres heeft onvoldoende onderbouwd dat zij onevenredig in haar privacybelangen wordt geschaad, te meer nu vergunninghouder bereid is om het badkamerraam te voorzien van ondoorzichtig glas en beide ramen enkel te voorzien van een beperkte kantelfunctie naar binnen. De uitspraak waar eiseres naar verwijst maakt dit oordeel niet anders, aangezien daar op aanzienlijk kortere afstand uitzicht was op het naburige perceel.
Stedenbouwkundige inpassing: stedenbouwkundige adviezen
Eiseres voert ten tweede aan dat het bouwplan stedenbouwkundig niet inpasbaar is in de omgeving. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat zij begrijpt dat op haar buurpercelen al het een en ander mogelijk is wat haar woongenot kan aantasten, gelet op de geldende bestemmingen. Zij begrijpt ook dat een woning daarbij al tot de mogelijkheden behoort. Met deze uitgangssituatie focust eiseres haar beroepsgrond op de volgens haar buitenproportionele bouwmassa en situering van het hoofdgebouw, in verhouding tot de beperkte ruimte. Zij wijst op het advies van de bezwarencommissie. Daarin deelt de commissie haar opvatting dat de ruimte te klein is om een goede woning te bouwen die zich verhoudt tot de volumes van de direct omliggende woningen. Als voor het bouwplan wordt aangesloten bij de bouwregels voor woningen van bestemmingsplan Klein Twiske 2015, ontstaat slechts een mogelijk grondoppervlak van 46 m² voor het hoofdgebouw. Dit is aanzienlijk kleiner dan het vergunde bouwplan voor een hoofdgebouw van 81 m².
Stedenbouwkundig advies
Eiseres voert in verband met het voorgaande voorts aan dat het college het stedenbouwkundig advies van 7 mei 2025 niet aan het bestreden besluit ten grondslag kon leggen. Volgens eiseres is het advies is niet met de nodige zorgvuldigheidsnormen in acht tot stand gekomen, zodat het college niet heeft voldaan aan de vergewisplicht. Het advies is inhoudelijk ondeugdelijk, innerlijk tegenstijdig en het advies neemt de tegenstrijdigheden uit de eerder uitgebrachte adviezen niet weg. Zo gaat het advies niet in op de voor dit bouwplan afwijkende maten ten opzichte van de omliggende woningen. Ook blijft voor eiseres onduidelijk wat wordt bedoeld met de eerdere stelling dat het bouwplan aan moet sluiten bij de mogelijkheden in bestemmingsplan Klein Twiske 2015. Door de wirwar aan (geknipte en geplakte en herschreven) adviezen laat de inzichtelijkheid te wensen over.
Ter ondersteuning van haar beroepsgrond heeft eiseres een contra-expertise overgelegd van Bureau M&DM van 23 juni 2025. Volgens eiseres volgt ook uit de contra-expertise dat het advies van 7 mei 2025 het bestreden besluit niet kan dragen. Daarin wordt namelijk ook geadviseerd dat het wel inpasbare grondoppervlak van 46 m² niet te klein is om een goede woning op te bouwen. Het vergunde bouwplan is echter onnodig opgewaardeerd in grootte tot 81 m² en dit gaat ten koste van de kwaliteit van de belendende percelen.
Oordeel rechtbank
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college voldoende onderbouwd dat het bouwplan stedenbouwkundig voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In het bestreden besluit heeft het college deze beoordeling gebaseerd op het stedenbouwkundige advies van Rho Adviseurs van 7 mei 2025. In beginsel kan het college een deskundigenadvies overnemen zonder nadere toelichting. Dit wordt anders als concrete aanknopingspunten worden aangevoerd voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming, redenering of conclusies van het advies. De rechtbank overweegt dat eiseres concrete punten heeft aangevoerd waarop het advies volgens haar niet klopt en onzorgvuldig is, vooral over het oppervlak en de bouwmassa, de inpassing op de kavel en de hoogte van de woning. Daarbij heeft zij ook een contra-expertise overgelegd.
De rechtbank begrijpt dat de vergunde situatie ten opzichte van de bestaande situatie een flinke toename aan bouwmassa is, die voor eiseres in het oog springt. Deze verandering heeft zij ook met afbeeldingen van het uitzicht vanaf haar perceel proberen te verbeelden. Echter kan de rechtbank het deskundigenadvies volgen dat het bouwplan stedenbouwkundig akkoord is omdat het aansluit op de omliggende woningen. De woning komt in de rij woningen aan de [locatie 1] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] en [huisnummer 3] . Deze vrijstaande woningen aan het water zijn onderdeel van de woonwijk in bestemmingsplan Klein Twiske 2015. Hoewel het oppervlak van de nieuwe woning niet voldoet aan het uitgangspunt dat een (hier naar analogie ingepast) bouwvlak voor 60% bebouwd mag worden, is het geheel stedenbouwkundig nog steeds acceptabel. Met de vorm, het oppervlak en de opzet op de kavel is aangesloten bij de afwissende woningen aan het erf van de [locatie 1] en de rijtjeshuizen en de twee-onder-één-kap woningen aan de [locatie 2] . Het college heeft dit aan de hand van de memo van 12 januari 2026 op de zitting draagkrachtig toegelicht en de rechtbank kan dit ook in het advies van 7 mei 2025 volgen. De te bouwen woning heeft een gemiddeld oppervlak tussen de omliggende (vrijstaande) woningen. Daarbij hebben woningen in de omgeving een vergelijkbare hoogte en opzet dicht op de buurpercelen.
De rechtbank ziet verder geen aanleiding voor het oordeel dat de bewoordingen in het deskundigenadvies innerlijk tegenstrijdig of te onduidelijk zijn. Hoewel de tekst in de eerdere adviezen op zichzelf gezien niet ideaal geformuleerd is, leest de rechtbank in zowel het advies van 7 mei 2025 als eerdere adviezen dat aangesloten dient te worden bij de ruimtelijke karakteristiek van de woonwijk Klein Twiske. Hierin leest de rechtbank niet dat een bopa op deze percelen zonder eigen bouwvlak alleen aanvaardbaar is als daarop maximaal de bouwregels uit het bestemmingsplan Klein Twiske 2015 worden geprojecteerd. In het advies staat hierover ook dat een groter oppervlak (dan de naar analogie van de bouwregels in het bestemmingsplan mogelijke 46 m²) zich beter verhoudt tot de woningen eromheen. Op de zitting heeft het college nog toegelicht dat een oppervlak van 46 m² stedenbouwkundig juist uit de toon zou vallen.
De contra-expertise van eiseres geeft ook geen aanleiding voor een ander oordeel. De deskundige bestrijdt de opmerking in het deskundigenadvies van 7 mei 2025 dat een grondoppervlak van 46 m² te klein zou zijn voor een goede woning. Hierbij stelt de deskundige dat dit op grond van de bouwregels uit het bestemmingsplan Klein Twiske de maximaal stedenbouwkundig acceptabele invulling van dit restperceel is. Zoals hiervoor overwogen, volgt de rechtbank het standpunt van het college dat ook een groter oppervlak stedenbouwkundig acceptabel kan zijn.
Verder stelt de contra-expertise dat het bouwplan vanuit ‘t Twiske bezien ten koste gaat van de kwaliteit van de villastrook aan het water. De tussenliggende ruimte wordt visueel dichtgezet en het silhouet wordt doorbroken. Dit standpunt is ondersteund met een visuele vergelijking tussen de huidige en toekomstige situatie. Echter is bij de huidige situatie niet uitgegaan van de reeds mogelijke maximale invulling van de bestemming(en), zodat de rechtbank de vergelijking niet representatief acht voor de stedenbouwkundige impact van de bopa en de redenering van de contra-expertise niet volgt.
De rechtbank overweegt in het verlengde van het voorgaande dat ook het bestaande uitzicht vanaf het perceel van eiseres op ‘t Twiske met het bouwplan zal veranderen. Zoals hiervoor en op de zitting is vastgesteld, is de bestaande situatie nog niet de maximale planologische invulling van de geldende bestemmingen. Zo kunnen op de geldende Bedrijfsbestemming bouwwerken (geen gebouwen zijnde) worden gebouwd tot vijf meter hoog. Ook is de bestemming Bedrijf aangewezen als wijzigingsgebied, waarvoor het college met een opa de bestemming kan wijzigen in onder meer (vrijstaand) wonen. Hierom is de verbeelding als productie 1 van het beroepschrift niet representatief voor de planologische verandering die met de omgevingsvergunning is vergund. In theorie zou de wijziging naar wonen met een woning ook minder belastend kunnen zijn voor eiseres, gelet op de mogelijkheden voor gebruik en bouwen op de Bedrijfsbestemming. Bovendien behoudt eiseres vanuit haar eigen tuin rechtdoor gezien uitzicht op ’t Twiske.
Al met al heeft eiseres niet overtuigend onderbouwd dat het college een verkeerde of onvolledige beoordeling heeft gemaakt en dat het bouwplan de stedenbouwkundige en haar persoonlijke belangen onevenredig schaadt.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond.
