Op 30 maart 2026 heeft de rechtbank Midden-Nederland de inmiddels 105e uitspraak gedaan over de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Deze uitspraak gaat over de afwijzing van de aanvraag van eisers om een omgevingsvergunning voor het realiseren van een interne verbouwing van de begane grond van hun pand. Eisers voeren primair aan dat het gebruik van de begane grond voor wonen onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan valt.
Subsidiair voeren eisers aan dat het college met de eerder verleende omgevingsvergunning voor het vernieuwen van het kozijn in de voorgevel impliciet vrijstelling heeft verleend voor het gebruik van de begane grond als woonruimte. De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het besluit van het college een motiveringsgebrek bevat, omdat het college bij de beoordeling van de aanvraag er ten onrechte van uit is gegaan dat ten tijde van de peildatum nog geen woongebruik op de begane grond plaatsvond, waardoor het college een nieuw besluit op de aanvraag van eisers dient te nemen.
Volgens vaste rechtspraak kan een vrijstelling voor gebruik van een bouwwerk dat in strijd is met het bestemmingsplan worden geacht rechtstreeks voort te vloeien uit een voor dat bouwwerk verleende bouwvergunning, als uit de bouwaanvraag zonder meer kan worden afgeleid dat het bouwwerk in strijd met het bestemmingsplan zal worden gebruikt, en het bevoegde bestuursorgaan, zich bewust van het voorgenomen gebruik, de vergunning in weerwil van de planvoorschriften heeft verleend (ABRvS 2 januari 2025, ECLI:NL:RVS:2025:213 en ECLI:NL:RVS:2025:19). Eisers hebben op 27 juni 2024 een aanvraag ingediend voor het kozijn. In de aanvraag staat bij projectomschrijving ‘door de betere isolatie wordt de begane grond geschikt als leefruimte’ en bij naam van het project ‘kozijn/leefruimte’. Als beschrijving van de werkzaamheden is opgegeven ‘daarnaast willen we graag door deze aanpassing een leefruimte creëren’. De vergunning voor het kozijn is op 2 september 2024 verleend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college met de bouwvergunning niet ook impliciet vrijstelling voor een woongebruik op de begane grond verleend. Uit de aanvraag valt, bij het ontbreken van bouwtekeningen van de begane grond, niet zonder meer af te leiden dat de begane grond in strijd met het bestemmingsplan zou worden gebruikt. Evenmin is de rechtbank gebleken dat het college, zich bewust van het voorgenomen gebruik, de vergunning in weerwil van het bestemmingsplan, heeft verleend.
UITGEBREIDERE OVERWEGINGEN
Eisers zijn sinds 2024 eigenaar van de woning aan de [adres 1] / [adres 2] in [plaats] . Het pand bestaat uit meerdere woonlagen met op de begane grond een ruimte waar samen met de aan weerszijden gelegen andere ruimtes tot 1994 een stoffenbedrijf was gevestigd. Eisers hebben op 28 november 2024 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het verbouwen van de begane grond naar een woonruimte/slaapkamer voor hun zoon. Eisers willen de begane grond, indien nodig, later gebruiken om mantelzorg te ontvangen.
Het college heeft de aanvraag met het besluit van 14 maart 2025 afgewezen. Hiertegen hebben eisers bezwaar gemaakt. Met het besluit van 21 juli 2025 op het bezwaar van eisers (het bestreden besluit) is het college bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.
Het omgevingsplan
Het perceel van eisers valt onder het bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Pijlsweerd, Tuinwijk, Vogelenbuurt, Griftpark’ (het bestemmingsplan). Dit bestemmingsplan maakt onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Utrecht (het omgevingsplan). Het perceel van eisers valt in het bestemmingsvlak ‘Werken in de wijk’. Locaties met de functie Werken in de wijk zijn bedoeld voor gebouwen waarin op de begane grond ruimte is voor activiteiten die passen bij functiemenging in de wijk en op de verdiepingen voor woningen, met de daarbij horende voorzieningen. Activiteiten die passen bij het doel zijn toegestaan, zoals op de begane grond het gebruiken van ruimtes voor bedrijfsactiviteiten in categorie A of B1 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving, administratieve werkzaamheden, dienstverlening, sportactiviteiten, scholen, medische en paramedische diensten, buitenschoolse opvang, kinderdagverblijf, ateliers, muziek-, dans- en toneelscholen en instellingen voor kunstzinnige vorming en het aanleggen, gebruiken en in stand houden van tuinen, erven, toegangspaden, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, waterberging en voorzieningen voor woningen. Wonen op de begane grond is dus in strijd met het omgevingsplan.
Wanneer een activiteit in strijd is met het omgevingsplan, dan kan het college een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) verlenen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikelen 5.1, eerste lid onder a, 5.18 en 5.20 van de Omgevingswet en artikel 8.0a van het Besluit kwaliteit leefomgeving).
Beroep op het overgangsrecht
Eisers voeren aan dat de benedenverdieping in 1994, of in ieder geval in 2014, door de vorige bewoners bij de woning is betrokken en dat het sindsdien wordt gebruikt als opslagruimte, rommelhok, bijkeuken en wasruimte. Omdat de begane voor inwerkingtreding van het bestemmingsplan al een woonfunctie had, valt het aangevraagde gebruik onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan, aldus eisers. Ter onderbouwing hebben eisers de verkoopbrochures van de makelaar uit 2014 en 2024, foto’s en verklaringen van hun directe buren overgelegd. Uit de door eisers overgelegde verklaring van de makelaar volgt dat de foto’s in de eerste verkoopbrochure zijn gemaakt voor 26 februari 2014 en dat de foto’s voor de aanmelding in 2023 zijn gemaakt op 20 december 2022. Op de zitting hebben eisers verklaard dat ook de foto’s bij het beroepschrift in 2022 zijn gemaakt.
Het bestemmingsplan bepaalt dat het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. De bewijslast om aan te tonen dat het met het bestemmingsplan strijdige gebruik onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan valt rust op eisers. Dat volgt uit vaste rechtspraak (ABRvS 14 februari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:62).
De rechtbank stelt bij de beoordeling van het beroep op over overgangsrecht voorop dat tussen partijen niet in geschil is en ook de rechtbank van oordeel is dat wonen op de begane grond was toegestaan op grond van de voorheen geldende ‘Beheersverordening De Meern Noord, Maximapark, Vogelenbuurt, Wittevrouwen’. Tussen partijen is enkel in geschil of wonen op de begane grond plaatsvond ten tijde van inwerkingtreding van het bestemmingsplan, oftewel de peildatum. De peildatum is volgens partijen en ook naar het oordeel van de rechtbank 8 juni 2023.
De rechtbank is van oordeel dat eisers met de verklaringen van hun buren niet hebben aangetoond dat het aangevraagde gebruik onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan valt. De buren hebben verklaard dat sinds het vertrek van het stoffenbedrijf in 1994 geen ander bedrijf op de begane grond van de woning van eisers is gehuisvest en dat de ruimte na 1994 uitsluitend is gebruikt als opslag- en garageruimte en niet voor commerciële of industriële doeleinden. Uit deze verklaringen blijkt dat de ruimte werd gebruikt voor niet commerciële opslag/garage, maar hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank niet dat het gebruik ten tijde van de peildatum ‘wonen’ was. Bovendien is de rechtbank ook niet gebleken op basis waarvan de buren zekerheid hebben over het gebruik ten tijde van de peildatum. Het enkele feit dat de buren sinds 1982 en 1995 woonachtig zijn in de naastgelegen panden is daarvoor onvoldoende.
De rechtbank stelt met eisers vast dat op de foto van de begane grond in de verkoopbrochure van 2014 gestukte muren, een kinderfiets, een wasmachine met daarop een droger en een houten (opslag)plank staan. Dat geldt ook voor de foto in de verkoopbrochure van 2024, met uitzondering van het feit dat de droger op een aparte plek staat. Eisers hebben gesteld dat op de begane grond de enige wasmachineaansluiting voor de woning zit en het college heeft dat niet betwist. Blijkens de foto’s stond de wasmachine zowel in 2014 als in 2022 op de begane grond. Eisers hebben met de verkoopbrochures naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat ten tijde van de peildatum sprake was van woongebruik op de begane grond. In tegenstelling tot het standpunt dat het college op de zitting heeft ingenomen, namelijk dat gekeken moet worden naar de situatie op de peildatum, geldt dat alleen de situatie ten tijde van de peildatum ter zake doet (ABRvS 24 december 2019, ECLILNL:RVS:2019:4439).
Het bestreden besluit bevat een gebrek, omdat het college bij de beoordeling van de aanvraag er ten onrechte van uit is gegaan dat ten tijde van de peildatum nog geen woongebruik op de begane grond plaatsvond. Om deze reden vernietigt de rechtbank het bestreden besluit. De rechtbank draagt het college op om een nieuw besluit te nemen, waarin het college beoordeelt of het aangevraagde gebruik onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan valt. Daarbij dient het college in ieder geval te betrekken of het gebruik voor wonen onafgebroken is voortgezet, maar ook dient het college daarbij te betrekken of het gebruik met de verbouwing wordt vergroot ten opzichte van het gebruik op de peildatum en of het dan wel of niet onder het overgangsrecht valt.
Impliciete vrijstelling
Eiseres voeren aan dat het college met de verleende omgevingsvergunning voor het vervangen van het kozijn in de voorgevel impliciet vrijstelling voor wonen op de begane grond heeft verleend, omdat uit de aanvraag zonder meer kon worden afgeleid dat de begane grond voor wonen zou worden gebruikt. Dat het college zich bewust was van het voorgenomen gebruik en desalniettemin vergunning heeft verleend blijkt volgens eisers uit de factuur van de legesaanslag, waarin staat ‘de garage bij de woning betrekken en dus veranderen in een woonbestemming’. Dit wordt volgens eisers nog eens bevestigd door een e-mail van 3 januari 2025 van een medewerker van Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) aan eisers over het intrekken van een huisnummerbesluit. In het e-mailbericht staat dat naar aanleiding van de aangeleverde tekeningen bij de aanvraag is geconstateerd dat de begane grond niet langer als garage/bedrijfsruimte maar als verblijfsobject zal worden gebruikt.
Volgens vaste rechtspraak kan een vrijstelling voor gebruik van een bouwwerk dat in strijd is met het bestemmingsplan worden geacht rechtstreeks voort te vloeien uit een voor dat bouwwerk verleende bouwvergunning, als uit de bouwaanvraag zonder meer kan worden afgeleid dat het bouwwerk in strijd met het bestemmingsplan zal worden gebruikt, en het bevoegde bestuursorgaan, zich bewust van het voorgenomen gebruik, de vergunning in weerwil van de planvoorschriften heeft verleend (ABRvS 2 januari 2025, ECLI:NL:RVS:2025:213 en ECLI:NL:RVS:2025:19).
Eisers hebben op 27 juni 2024 een aanvraag ingediend voor het kozijn. In de aanvraag staat bij projectomschrijving ‘door de betere isolatie wordt de begane grond geschikt als leefruimte’ en bij naam van het project ‘kozijn/leefruimte’. Als beschrijving van de werkzaamheden is opgegeven ‘daarnaast willen we graag door deze aanpassing een leefruimte creëren’. De vergunning voor het kozijn is op 2 september 2024 verleend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het college met de bouwvergunning niet ook impliciet vrijstelling voor een woongebruik op de begane grond verleend. Uit de aanvraag valt, bij het ontbreken van bouwtekeningen van de begane grond, niet zonder meer af te leiden dat de begane grond in strijd met het bestemmingsplan zou worden gebruikt. Evenmin is de rechtbank gebleken dat het college, zich bewust van het voorgenomen gebruik, de vergunning in weerwil van het bestemmingsplan, heeft verleend. Daarbij betrekt de rechtbank dat het e-mailbericht van de BAG medewerker niet is verzonden naar aanleiding van de aanvraag voor het vervangen van het kozijn, maar naar aanleiding van de aanvraag van 28 november 2024 voor de interne verbouwing. De tekst in de legesaanslag maakt ook niet dat vrijstelling zou zijn verleend. Deze factuur is immers gestuurd na het genomen besluit en door een andere afdeling dan Juridische Zaken. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is gegrond omdat het bestreden besluit een gebrek bevat in de motivering. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit. Aangezien het herstel van dat gebrek naar verwachting enige tijd zal kosten, zal de rechtbank het college niet de gelegenheid geven dit gebrek te herstellen middels een bestuurlijke lus. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit. De rechtbank bepaalt dat het college een nieuw besluit op bezwaar moet nemen met inachtneming van deze uitspraak
