De Rechtbank Rotterdam heeft op 10 februari 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:1122 de 87ste uitspraak gedaan over de BOPA (voor 89 woningen). Het bestemmingsplan voorziet niet in een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. De omgevingsvergunning is daarom verleend voor een BOPA.
De vzr. is van oordeel dat geen sprake is van een onevenredige aantasting van de privacy en het woon- en leefklimaat van verzoeker. In vergelijking met de situatie die het bestemmingsplan mogelijk maakt – waarbij in het verleden overigens niet alle bouwmogelijkheden daadwerkelijk zijn benut – is de vergunde situatie ongunstiger voor verzoeker. De woningen komen 5 m dichter bij de perceelsgrens te staan. Het aantal woningen wordt weliswaar niet veel groter, maar er komt een leefgalerij op de eerste verdieping van waaruit er zicht is op de tuin en de woning van verzoeker. Op de leefgalerij komen niet alleen buitenruimtes voor de maisonnettes direct tegenover de woning van verzoeker, maar ook een deur naar het trappenhuis en een looproute naar alle 13 maisonnettes in bouwblok 1. Dit heeft gevolgen voor de privacy van verzoeker. Daarnaast kan er hinder optreden door bijvoorbeeld geluid.
Het college heeft deze gevolgen echter aanvaardbaar kunnen achten, mede gelet op het stedelijke karakter van de omgeving. De resterende afstand tot de perceelsgrens is 9 m. De afstand tot de woning van verzoeker is nog aanzienlijk groter. Het college heeft voldoende toegelicht dat een leefgalerij aan de straatkant vanwege welstandseisen niet wenselijk is. Het hekwerk van de leefgalerij wordt voorzien van lamellen die ervoor zorgen dat personen die op de leefgalerij zitten geen zicht hebben op het perceel van verzoeker. Dit is vastgelegd in de omgevingsvergunning. Staande en lopende personen hebben vanaf de leefgalerij nog steeds zicht op het perceel van verzoeker, maar het college heeft het aannemelijk kunnen achten dat de personen die de leefgalerij als looproute naar hun woning gebruiken daar over het algemeen slechts kort zullen verblijven.
Duidelijk is geworden dat het college het planten van bomen in de gemeenschappelijke binnentuin niet ziet als noodzakelijke maatregel om de inbreuk op de privacy te beperken. Het planten van de bomen heeft een ander doel, namelijk compensatie voor het kappen van andere bomen. Het college hoefde daarom i.v.m. de privacy van omwonenden geen verdere voorschriften over de bomen aan de omgevingsvergunning te verbinden.
Gelet hierop heeft het college zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen de vergunde afwijking van het omgevingsplan voldoet aan ETFAL.
Vergunninghoudster heeft een omgevingsvergunning aangevraagd voor het bouwen van 89 woningen en twee algemene ruimten in het projectgebied. Het project bestaat uit vijf bouwblokken. Vergunninghoudster wil hier 76 twee- en driekamerappartementen en 13 maisonnettes in de sociale huursector realiseren. Deze woningen komen in de plaats van 81 huurwoningen die zijn gesloopt.
Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Met de inwerkingtreding van deze wet heeft elke gemeente direct een omgevingsplan van rechtswege dat regels geeft over de fysieke leefomgeving voor het gehele grondgebied van de gemeente. Ter plaatse van het projectgebied geldt het omgevingsplan gemeente Vlaardingen (het omgevingsplan). Dat omgevingsplan bestaat voor nu uit een tijdelijk deel, waarin onder meer alle bestemmingsplannen zijn opgenomen die vóór 1 januari 2024 golden (zie artikel 22.1, aanhef en onder a, van de Omgevingswet in samenhang met artikel 4.6, eerste lid, van de Invoeringswet Omgevingswet). Op het projectgebied was vóór 1 januari 2024 het bestemmingsplan “Oostwijk-Zuid” (het bestemmingsplan) van kracht. Dit bestemmingsplan maakt dus onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Vlaardingen.
Het bouwproject is op een aantal punten in strijd met de planregels van het bestemmingsplan. Het gaat om bouwen buiten het bouwvlak, het aantal woningen per bouwperceel en bouwen op gronden met de bestemming “Verkeer-Verblijfsgebied”. Met het bestreden besluit heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor het afwijken van het omgevingsplan. Het bestemmingsplan voorziet niet in een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. De omgevingsvergunning is daarom verleend voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa) als bedoeld in de bijlage bij de Omgevingswet. Met het bestreden besluit heeft het college ook een omgevingsvergunning verleend voor een technische bouwactiviteit. Het bestreden besluit is voorbereid met toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure.
Verzoeker woont aan de [adres] in Vlaardingen. Zijn perceel grenst aan de achterkant aan bouwblok 1 van het projectgebied ( [straatnaam] [huisnummer A] - [huisnummer K] ). Het beroep en het verzoek om voorlopige voorziening richten zich alleen tegen de omgevingsvergunning voor bouwblok 1. Verzoeker vreest aantasting van zijn woon- en leefklimaat en wijst daarbij vooral op aantasting van de privacy. Volgens hem is geen sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en heeft het college zijn belangen onvoldoende meegewogen.
Uit de artikelen 5.1 eerste lid, onder a, en 5.21, tweede lid, onder b, van de Omgevingswet en artikel 8.0a, tweede lid, van het Besluit kwaliteit leefomgeving volgt dat een omgevingsvergunning voor een bopa alleen wordt verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Het college komt bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om in afwijking van het omgevingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toe en moet het de betrokken belangen afwegen. De bestuursrechter oordeelt daarom niet zelf of verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De bestuursrechter beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het besluit onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening van de omgevingsvergunning te dienen doelen.
Het college betoogt dat er geen sprake is van een spoedeisend belang. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is er wel een spoedeisend belang. Vergunninghoudster is al begonnen met de bouwwerkzaamheden, namelijk het boren voor de funderingen, en wil de werkzaamheden voortzetten. Door het uitvoeren van de bouwwerkzaamheden kunnen onomkeerbare gevolgen ontstaan voordat op het beroep in de bodemprocedure is beslist. De voorzieningenrechter wijst er in dit verband op dat er ook in het bestreden besluit van is uitgegaan dat de vergunde activiteiten onomkeerbare gevolgen kunnen hebben; daarom heeft het college met toepassing van artikel 16.79, tweede lid, van de Omgevingswet bepaald dat de omgevingsvergunning pas vier weken na de terinzagelegging in werking treedt.
Verzoeker betoogt dat het gebied achter zijn woning in de nieuwe situatie aanzienlijk intensiever gebruikt zal worden. De verdubbeling van het aantal huishoudens zal leiden tot een structureel hogere mate van activiteit, geluid en zichtbewegingen. De nieuwe woningen in bouwblok 1 komen op ongeveer 9 m van de grens van zijn perceel te staan, ongeveer 5 m dichterbij dan in de oude situatie. Het college miskent dat sprake is van een ingrijpende wijziging van de ruimtelijke situatie en gevolgen voor de privacy. Verder stelt verzoeker dat er vanaf de open leefgalerij directe inkijk in zijn tuin en woning is. De leefgalerij fungeert bovendien als looproute en verblijfsgebied voor bewoners. Dit zal zorgen voor meer activiteit, geluid, zichtbewegingen en aantasting van de privacy. In de zienswijzennota heeft het college wel gesteld dat er bomen zullen worden geplant in de gemeenschappelijke binnentuin, maar die bomen hebben in de herfst en winter geen afschermende werking. Bovendien is er geen concreet groenplan waaruit blijkt welke maatregelen worden getroffen, welk type beplanting wordt gebruikt, in welke omvang en met welke borging voor beheer en instandhouding. Daarnaast betoogt verzoeker dat de lamellen die in het hekwerk van de leefgalerij worden geplaatst ontoereikend zijn om inkijk en aantasting van de privacy te verminderen. Bewoners kunnen volgens hem over de lamellen heen kijken. Deze omstandigheden maken samen dat sprake is van een onevenredige aantasting van de privacy en het woon- en leefklimaat, aldus verzoeker. Het college heeft daar volgens hem in de belangenafweging te weinig rekening mee gehouden.
Het college stelt zich op het standpunt dat de omgevingsvergunning voor de bopa kan worden verleend, omdat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
In bouwblok 1 waren in de oude situatie 16 woningen aanwezig. In de nieuwe situatie zijn dit er 18, namelijk 5 appartementen op de begane grond en 13 maisonnettes op de eerste en tweede verdieping. Voor het gedeelte van de bebouwing waar verzoeker op uitkijkt, ging het in de oude situatie om zes woningen en in de nieuwe situatie om zeven woningen. Het gebouw heeft een ingang aan de Nieuwe Kerkstraat. De maisonnettes zijn bereikbaar via het centrale trappenhuis en de leefgalerij op de eerste verdieping. De deur tussen het trappenhuis en de leefgalerij bevindt zich tegenover de woning van verzoeker. Op de leefgalerij bevinden zich ook de privébuitenruimtes voor de maisonnettes. De nieuwe bebouwing wordt ongeveer 11 m hoog. Dit is lager dan de maximale bouwhoogte uit het bestemmingsplan. De oude bebouwing was ter hoogte van de woning van verzoeker enkele meters lager dan wat het bestemmingsplan maximaal mogelijk maakte. In het bestreden besluit is afgeweken van het bouwvlak uit het bestemmingsplan. Hierdoor komt de nieuwe bebouwing op ongeveer 9 m van de grens van het perceel van verzoeker te staan. In de oude situatie was de afstand tot de perceelsgrens ongeveer 14 m.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat geen sprake is van een onevenredige aantasting van de privacy en het woon- en leefklimaat van verzoeker en overweegt daarover het volgende. In vergelijking met de situatie die het bestemmingsplan mogelijk maakt – waarbij in het verleden overigens niet alle bouwmogelijkheden daadwerkelijk zijn benut – is de vergunde situatie ongunstiger voor verzoeker. De woningen komen 5 m dichter bij de perceelsgrens te staan. Het aantal woningen wordt weliswaar niet veel groter, maar er komt een leefgalerij op de eerste verdieping van waaruit er zicht is op de tuin en de woning van verzoeker. Op de leefgalerij komen niet alleen buitenruimtes voor de maisonnettes direct tegenover de woning van verzoeker, maar ook een deur naar het trappenhuis en een looproute naar alle 13 maisonnettes in bouwblok 1. Dit heeft gevolgen voor de privacy van verzoeker. Daarnaast kan er hinder optreden door bijvoorbeeld geluid. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft het college deze gevolgen echter in redelijkheid aanvaardbaar kunnen achten, mede gelet op het stedelijke karakter van de omgeving. De resterende afstand tot de perceelsgrens is 9 m. De afstand tot de woning van verzoeker is nog aanzienlijk groter. Het college heeft voldoende toegelicht dat een leefgalerij aan de straatkant vanwege welstandseisen niet wenselijk is. Het hekwerk van de leefgalerij wordt voorzien van lamellen die ervoor zorgen dat personen die op de leefgalerij zitten geen zicht hebben op het perceel van verzoeker. Dit is vastgelegd in de omgevingsvergunning. Staande en lopende personen hebben vanaf de leefgalerij nog steeds zicht op het perceel van verzoeker, maar het college heeft het aannemelijk kunnen achten dat de personen die de leefgalerij als looproute naar hun woning gebruiken daar over het algemeen slechts kort zullen verblijven. Op de zitting is duidelijk geworden dat het college het planten van bomen in de gemeenschappelijke binnentuin niet ziet als noodzakelijke maatregel om de inbreuk op de privacy te beperken. Het planten van de bomen heeft een ander doel, namelijk compensatie voor het kappen van andere bomen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hoefde het college daarom in verband met de privacy van omwonenden geen verdere voorschriften over de bomen aan de omgevingsvergunning te verbinden. Ter zitting heeft vergunninghoudster wel toegezegd dat zij bereid is om bij het maken van een groenplan voor de binnentuin rekening te houden met de belangen van verzoeker. Gelet hierop heeft het college zich naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen de vergunde afwijking van het omgevingsplan voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De voorzieningenrechter ziet daarom in zoverre geen reden om een voorlopige voorziening te treffen.
Verzoeker voert aan dat op de bouwtekeningen niet duidelijk genoeg is aangegeven hoe de ontsluiting van het bestaande achterpad achter zijn woning wordt vormgegeven. Hij vreest dat het achterpad in de nieuwe situatie geen ontsluiting meer zal hebben en dat zijn woning daardoor aan de achterkant niet meer bereikbaar zal zijn.
Uit de stukken blijkt dat het achterpad achter de woning van verzoeker in het verleden werd ontsloten op de Nieuwe Kerkstraat via een doorgang tussen en onder de woningen door. Volgens het college wordt het achterpad in de nieuwe situatie ontsloten op de Nieuwe Kerkstraat nabij de 2e Van Leyden Gaelstraat. Hiervoor is nodig dat er aanpassingen aan een van de tuinen worden gedaan of dat de trap in het bouwplan wordt verschoven. De voorzieningenrechter acht het voldoende aannemelijk dat de ontsluiting kan en zal worden gerealiseerd. Verzoeker heeft ook aangevoerd dat de ontsluiting niet duidelijk genoeg in de omgevingsvergunning is vastgelegd. Ter zitting heeft het college toegezegd dat de tekening in de bodemprocedure zal worden verduidelijkt en dat de gewijzigde versie wordt toegevoegd aan de omgevingsvergunning. Gelet hierop en gelet op het belang van vergunninghouder bij een spoedige uitvoering van het bouwplan ziet de voorzieningenrechter op dit punt geen reden om een voorlopige voorziening te treffen.
De voorzieningenrechter wijst het verzoek af.
