In de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 4 december 2025, ECLI:NL:RBMNE:2025:6229 was de situatie aan de orde dat er een omgevingsvergunning is verleend voor een binnenplanse afwijking, maar die eigenlijk niet verleend had kunnen worden. Hiervoor kan wel een BOPA worden verleend met toepassing van het ETFAL-criterium.
De rechtbank stelt vast dat het college in de oorspronkelijke omgevingsvergunning wel had onderkend dat het voorgenomen gebruik en de bouwwerkzaamheden die hieraan ten dienste staan in strijd zijn met de bestemming. Met de omgevingsvergunning had het college voor dit strijdig gebruik een omgevingsvergunning verleend met toepassing van een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Naar het oordeel van de rechtbank is deze afwijkingsmogelijkheid hier niet van toepassing, omdat niet is voldaan aan het vereiste dat het strijdige gebruik binnen het bouwvlak moet plaatsvinden. 2 slaapkamers worden buiten het bouwvlak gerealiseerd. Het college kan het strijdige gebruik wel toestaan met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Op de zitting heeft het college toegelicht dat hij alsnog gebruik wil maken van zijn bevoegdheid om voor het strijdige gebruik van de woning een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit te verlenen. Volgens het college is met het verlenen van de omgevingsvergunning voor het strijdige gebruik van de woning namelijk sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en worden de belangen van omwonenden niet onevenredig aangetast. De afdeling Stedenbouw heeft al een positief advies gegeven op de aanvraag. Dit advies zal voor de buitenplanse omgevingsactiviteit niet anders luiden dan voor de toepassing van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Het gebruik van de woning heeft een ruimtelijke uitstraling die met de woonfunctie in overeenstemming is of hiermee in ieder geval sterk vergelijkbaar is. Zoals in de oorspronkelijke omgevingsvergunning staat vermeld, is de woning ook geschikt voor een gezin. Een gemiddeld gezin bestaat uit vier personen. Het college stelt zich op het standpunt dat de verdeling in vier kamers daarbij aansluit. Het blijft een woonfunctie. En er wordt op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid voorzien.
De rechtbank kan deze motivering volgen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het gebruik van de woning slechts in geringe mate afwijkt van het op grond van het omgevingsplan toegestane gebruik. Vergunninghouder heeft op de zitting toegelicht dat de tijdelijke bewoners zolang zij in de woning verblijven samen wonen, koken en de huishoudelijke taken uitvoeren. Zij betalen voor het gebruik van de woning en de gezamenlijk boodschappen een kostendekkende bijdrage. Zij zullen ook gezamenlijk gebruik maken van de voorzieningen in de woning. Het feitelijke gebruik dat de tijdelijke bewoners van de woning zullen gaan maken is dus vrijwel identiek aan het gebruik dat een huishouden van een woning maakt. Het enige verschil is dat de samenstelling van de personen af en toe wisselt. Naar verwachting zullen de ruimtelijke gevolgen hiervan voor eisers gering zijn.
Deze uitspraak gaat over de omgevingsvergunning die het college aan vergunninghouder heeft verleend voor de renovatie en aanpassing van de woning aan de [adres] in [plaats 1] . Na de renovatie en aanpassing van de woning zal deze worden gebruikt door een beheerder en – verdeeld over drie slaapkamers – door wisselende personen die rust zoeken en even willen bijtanken. Deze personen zullen voor een periode van enkele weken of maanden met een maximum van een jaar in de woning verblijven.
De omgevingsvergunning is verleend voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken, de technische bouwactiviteit en een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De omgevingsvergunning voor de buitenplanse omgevingsactiviteit is verleend omdat de al bestaande bergruimte die (deels) buiten het in het tijdelijk deel van het omgevingsplan opgenomen bouwvlak is gelegen, in de nieuwe situatie als twee slaapkamers in gebruik zal worden genomen. Het gebruik is daarom niet meer ondergeschikt aan het hoofdgebouw, maar wordt hiervan onderdeel. Dit is in strijd met het van het omgevingsplan deel uitmakende bestemmingsplan.
De bestuursrechter toetst besluiten van bestuursorganen. In deze zaak is dat de herziene omgevingsvergunning die het college heeft verleend aan vergunninghouder.
Voor zover eiseres met haar beroepsgrond over het gebruik van de private weg heeft bedoeld aan te voeren dat de activiteit waarvoor de omgevingsvergunning is verleend niet uitvoerbaar is omdat sprake is van een privaatrechtelijk belemmering, slaagt deze beroepsgrond niet. Een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid, van het Besluit kwaliteit leefomgeving). Van zo’n evenwichtige toedeling is geen sprake als de activiteit niet kan plaatsvinden vanwege een evidente privaatrechtelijke belemmering. Daarvan is naar het oordeel van de rechtbank hier geen sprake. Zoals de feitelijke situatie nu is, zijn twee van de vier parkeerplaatsen die op grond van de omgevingsvergunning bij de woning moeten worden gerealiseerd alleen te bereiken via de private weg. Op de zitting heeft vergunninghouder echter toegelicht dat op het perceel voldoende ruimte is om de inrichting van het perceel zo aan te passen dat deze twee parkeerplaatsen vanaf de openbare weg over het perceel kunnen worden bereikt. Gebruik van de private weg is hiervoor dus niet noodzakelijk. Daarom is de door eiseres aangevoerde belemmering naar het oordeel van de rechtbank niet evident.
Partijen zijn het erover eens, en de rechtbank stelt ook vast, dat op het perceel [adres] , op grond van het bestemmingsplan Buitengebied Overberg, Maarn , Maarsbergen, Amerongen uit het omgevingsplan van de gemeente Utrechtse Heuvelrug (het omgevingsplan) de bestemming ‘Wonen B1-vrijstaand’ rust. Binnen deze bestemming is wonen toegestaan4 en op het perceel mag een vrijstaande woning worden gebouwd. Een woning is gedefinieerd als een gebouw of gedeelte van een gebouw, bestaande uit een complex van ruimten, dat is bedoeld en dat dient voor de huisvesting van één huishouden.
Het belangrijkste geschilpunt tussen partijen – en voor eiser is dat het enige geschilpunt – is of bij het gebruik van de woning waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd wel of geen sprake is van één huishouden.
Het college stelt zich in het betreden besluit op het standpunt dat in de vergunde situatie sprake is van een voldoende bestendig verblijf om dit te kunnen aanmerken als wonen. Hij motiveert dat als volgt. De bewoners laten zich weliswaar niet inschrijven in de Basisregistratie Personen (BRP), maar er is sprake van een voldoende duurzaam verblijf. Er wordt niet uitsluitend nachtverblijf geboden. De mensen verblijven er niet slechts enkele nachten. Er is ook geen receptie. Er is weliswaar een beheerder, maar deze is daar om bijvoorbeeld de tuin en de woning te onderhouden en de administratie te doen. Het verblijf is niet louter gericht op het overnachten, maar ook op andere vormen van tot het begrip wonen te rekenen tijdsinvulling. Op de zitting heeft het college daaraan toegevoegd dat volgens het college ook sprake is van één huishouden.
Eisers voeren aan dat geen sprake is van één huishouden en het gebruik dat vergunninghouder nadat de aanpassingen zijn gedaan van de woning gaat maken daarom in strijd is met het omgevingsplan.
Het woord huishouden is in het omgevingsplan niet gedefinieerd. Volgens vaste rechtspraak moet bij gebrek aan aanknopingspunten in een bestemmingsplan en de plantoelichting voor de wijze waarop een begrip moet worden uitgelegd, aansluiting worden gezocht bij wat in het algemeen spraakgebruik daaronder wordt verstaan. Daarbij wordt de betekenis zoals deze in het ‘Van Dale Groot woordenboek van de Nederlandse taal’ (Van Dale) is gegeven betrokken. Op basis van de definitie in de Van Dale is een huishouden één of meer personen die in vast verband samenleven (eventueel met (hun) kinderen).
Naar het oordeel van de rechtbank is bij het gebruik dat vergunninghouder van de woning gaat maken geen sprake van een in vast verband samenleven. Immers de bewoners die naast de beheerder in de woning zullen verblijven, verblijven daar tijdelijk en zullen voortdurend wisselen zodat van een duurzame vorm in vast verband van samenleven geen sprake is. Zoals het college zelf ook heeft aangegeven, staan de tijdelijke bewoners niet op het adres ingeschreven in het BRP en blijft hun hoofdverblijf elders. Dit betekent dat het bouwplan gelet op het gebruik naar oordeel van de rechtbank in strijd is met het omgevingsplan. Het college heeft dit in de herziene omgevingsvergunning ten onrechte niet onderkend.
De rechtbank zal hierna onder ‘conclusie en gevolgen’ bepalen welk gevolg zij aan dit gebrek aan de herziene omgevingsvergunning verbindt. De rechtbank zal eerst de overige beroepsgronden van eiseres beoordelen.
De beroepen van eiseres en eiser 2 zijn gegrond, omdat het college in de herziene omgevingsvergunning ten onrechte niet heeft onderkend dat het gebruik voor de tijdelijke bewoning door wisselende personen en daarmee de bouwwerkzaamheden die hieraan ten dienste staan, in strijd zijn met de bestemming. Daarom zal de rechtbank de herziene omgevingsvergunning vernietigen.
De rechtbank stelt vast dat het college in de oorspronkelijke omgevingsvergunning wel had onderkend dat het voorgenomen gebruik en de bouwwerkzaamheden die hieraan ten dienste staan in strijd zijn met de bestemming. Met de omgevingsvergunning had het college voor dit strijdig gebruik een omgevingsvergunning verleend met toepassing van een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Naar het oordeel van de rechtbank is deze afwijkingsmogelijkheid hier niet van toepassing, omdat niet is voldaan aan het vereiste dat het strijdige gebruik binnen het bouwvlak moet plaatsvinden. Zoals vermeld onder 1.2 worden twee slaapkamers buiten het bouwvlak gerealiseerd. Het college kan het strijdige gebruik wel toestaan met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Zoals vermeld onder 15 wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit alleen verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Het college komt bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de hem toegekende bevoegdheid om voor een activiteit die in strijd is met het omgevingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, beleidsruimte toe. Daarbij moet het college de betrokken belangen afwegen. De rechtbank oordeelt daarom niet zelf of de verlening van de omgevingsvergunning in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De rechtbank beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden van eiseres en eiser 2 of de omgevingsvergunning in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van de omgevingsvergunning onevenredig zijn in verhouding tot de met de verlening daarvan te dienen doelen.
Op de zitting heeft het college toegelicht dat hij alsnog gebruik wil maken van zijn bevoegdheid om voor het strijdige gebruik van de woning een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit te verlenen. Volgens het college is met het verlenen van de omgevingsvergunning voor het strijdige gebruik van de woning namelijk sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en worden de belangen van omwonenden niet onevenredig aangetast. De afdeling Stedenbouw heeft al een positief advies gegeven op de aanvraag. Dit advies zal voor de buitenplanse omgevingsactiviteit niet anders luiden dan voor de toepassing van de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid. Het gebruik van de woning heeft een ruimtelijke uitstraling die met de woonfunctie in overeenstemming is of hiermee in ieder geval sterk vergelijkbaar is. Zoals in de oorspronkelijke omgevingsvergunning staat vermeld, is de woning ook geschikt voor een gezin. Een gemiddeld gezin bestaat uit vier personen. Het college stelt zich op het standpunt dat de verdeling in vier kamers daarbij aansluit. Het blijft een woonfunctie. En er wordt op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid voorzien.
De rechtbank kan deze motivering volgen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat het gebruik van de woning slechts in geringe mate afwijkt van het op grond van het omgevingsplan toegestane gebruik. Vergunninghouder heeft op de zitting toegelicht dat de tijdelijke bewoners zolang zij in de woning verblijven samen wonen, koken en de huishoudelijke taken uitvoeren. Zij betalen voor het gebruik van de woning en de gezamenlijk boodschappen een kostendekkende bijdrage. Zij zullen ook gezamenlijk gebruik maken van de voorzieningen in de woning. Het feitelijke gebruik dat de tijdelijke bewoners van de woning zullen gaan maken is dus vrijwel identiek aan het gebruik dat een huishouden van een woning maakt. Het enige verschil is dat de samenstelling van de personen af en toe wisselt. Naar verwachting zullen de ruimtelijke gevolgen hiervan voor eisers gering zijn.
Daarom zal de rechtbank de rechtsgevolgen van de herziene omgevingsvergunning in stand laten (de rechtbank doet dit met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder a, van de Awb). Dit betekent dat vergunninghouder de woning mag renoveren en aanpassen en als tijdelijke verblijfplaats voor rustzoekende personen in gebruik mag nemen.
