De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State maakt in haar uitspraak van 18 maart 2026 duidelijk dat gemeenten in een omgevingsplan een voorrangsregel mogen opnemen. Tegelijk gaat het in deze zaak mis omdat de gemeente een concreet initiatief van een pandeigenaar niet heeft betrokken bij de besluitvorming.
De gemeenteraad van Ouder-Amstel wijzigt het omgevingsplan voor het centrumgebied. Daarin bepaalt de raad dat wonen op de begane grond niet langer is toegestaan.
Voor één pandeigenaar heeft dat grote gevolgen. Hij wil namelijk juist op de begane grond van zijn pand gebruiken gaan wonen. Dat gebruik was onder het eerdere bestemmingsplan wel toegestaan. Hij is al gestart met renovatie en heeft zijn plannen ook kenbaar gemaakt bij de gemeente. De wijziging van het omgevingsplan doorkruist dit voornemen. Daarom stelt hij beroep in.
De gemeenteraad wil met de wijziging voorkomen dat winkels verdwijnen uit het centrum. Volgens de gemeente leidt omzetting naar wonen tot versnippering van het winkelaanbod en tast dat de aantrekkelijkheid van het centrum aan.
De voorzieningenrechter grijpt de zaak aan om duidelijkheid te geven over artikel 22.6, eerste lid, van de Omgevingswet.
De kern:
regels uit het tijdelijke deel van het omgevingsplan mogen niet gedeeltelijk vervallen, maar een voorrangsregel is wel toegestaan;
bestaande regels blijven dan bestaan, maar wijken bij strijd voor nieuwe regels.
Daarmee bevestigt de rechter dat gemeenten deze systematiek mogen gebruiken.
Wel geldt een grens: een voorrangsregel mag niet leiden tot rechtsonzekerheid.
Nuttig voor de rechtspraktijk, maar hoe zit het met de pandeigenaar?
Die heeft zijn plannen tijdig kenbaar gemaakt en zelfs een concreet verzoek ingediend om het pand volledig voor wonen te gebruiken. Dat de gemeente dat niet heeft meegenomen bij het besluit tot wijziging van het omgevingsplan, vindt de voorzieningenrechter onzorgvuldig.
Het initiatief is concreet en had betrokken moeten worden bij de afweging over de functietoedeling. Door dat niet te doen, handelt de raad in strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht.
De Afdeling vernietigt het omgevingsplan voor dit perceel. De eigenaar mag de begane grond daardoor blijven gebruiken voor wonen. En alle omgevingsrechtjuristen zijn ook weer een stapje wijzer geworden.
