Op 3 december 2025 heeft de Afdeling een interessante uitspraak gedaan over de vraag of een opvolgend huurder een lopende beroepsprocedure kan overnemen. De conclusie uit de uitspraak lijkt te zijn dat dat in feite nooit mogelijk is.
Op 19 maart 2021 verleende het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam aan een vastgoedpartij een omgevingsvergunning voor de bouw van een hostel. Enkele meters ten noorden van het betreffende perceel werd een woning gehuurd, door welke huurder bezwaar en beroep was aangetekend. Hangende het beroep eindigde zijn huurovereenkomst, waarna de opvolgend huurder het beroep overnam. De rechtbank oordeelde dat de opvolgend huurder ontvankelijk was in het beroep, enerzijds omdat anders de rechtsbescherming van het ‘bewonersbelang’ geheel verloren zou gaan en anderzijds omdat de rechtbank geen rechtvaardiging zag voor een verschil in rechtsbescherming tussen een koper en een opvolgend huurder.
Het beroep werd echter wel ongegrond verklaard, reden voor de nieuwe huurder om in hoger beroep te gaan. De Afdeling stelde zich (kennelijk ambtshalve) de vraag of de nieuwe huurder terecht ontvankelijk was geacht door de rechtbank. Zij overweegt hierbij dat overname van lopende procedures volgens bestaande rechtspraak aan de orde kan zijn als zonder deze overname de rechtsbescherming geheel verloren gaat. Daarvan zal sprake zijn als het belang dat met de procedure gemoeid is geheel is overgegaan op de rechtsopvolger.
De Afdeling ziet daarin echter geen reden om de opvolgend huurder op dit punt gelijk te stellen met de koper. Bij een rechtsopvolging onder bijzondere titel (zoals een koop) gaat het eigenaarsbelang direct over van de verkoper op de koper. Bij huur speelt geen eigenaarsbelang, maar uitsluitend een bewonersbelang. Dat bewonersbelang gaat niet automatisch over van de vorige huurder op de nieuwe huurder, maar houdt op te bestaan als de vorige huurder zijn huurovereenkomst opzegt en verhuist. Doordat een nieuwe huurder de woning vervolgens betrekt, ontstaat een nieuw, eigen bewonersbelang. Daarin ziet de Afdeling kennelijk een rechtvaardiging voor het verloren gaan van de door de vorige huurder opgebouwde rechtsbescherming. Bovendien worden bij een verkoop volgens de Afdeling ook andere belangen dan het bewonersbelang overgedragen, bijvoorbeeld het belang van de eigenaar bij het voorkomen van waardevermindering. Gelet daarop kan een opvolgend huurder een lopende procedure niet overnemen. Deze zal het feit dat er een omgevingsvergunning is verleend moeten betrekken bij de vraag of hij al dan niet overgaat tot het sluiten van de huurovereenkomst.
Niet alle argumenten van de Afdeling voor deze schijnbaar categorische beperking van toegang tot de bestuursrechter voor opvolgend huurders overtuigen ons geheel. Zuiver juridisch lijkt ons juist dat het bewonersbelang niet geacht wordt ‘over te gaan’ van de vorige huurder naar de nieuwe huurder; er bestaat immers geen rechtsverhouding tussen die twee die dat zou rechtvaardigen. Bovendien is denkbaar dat de woning enige tijd leegstaat, zodat het bewonersbelang in die periode in het geheel niet bestaat. Waar wij meer moeite mee hebben, zijn de vergelijkingen die de Afdeling trekt met de positie van de koper. Dat voor een eigenaar meer belangen een rol kunnen spelen dan enkel het bewonersbelang is weliswaar juist, maar feit blijft dat de nieuwe huurder een belang verkrijgt bij de procedure (alleen dan kennelijk ‘te laat’). Waarom het aantal belangen relevant zou zijn voor deze rechtsvraag is ons niet duidelijk. Ten aanzien van de overweging dat de nieuwe huurder de verleende omgevingsvergunning kan betrekken bij zijn besluit om de huurovereenkomst aan te gaan, zien wij niet in op welke manier de positie van de huurder daarbij verschilt van die van de koper. Daarbij merken wij op dat bijvoorbeeld het door de Afdeling benoemde risico op waardevermindering van de woning met zoveel woorden in de koopprijs kan zijn verdisconteerd.
Dan resteert dus in feite als enige argument voor dit verschil in rechtsbescherming tussen een koper en een opvolgend huurder, dat bij de koper sprake is van een voortdurend belang terwijl bij de huurder sprake is van een belang dat is geëindigd en opnieuw ontstaat. Dat is een nogal juridisch-technische redenering waarvan men zich kan afvragen of het belang daarvan opweegt tegen het belang van doeltreffende rechtsbescherming van de nieuwe huurder. Het lijkt ons ook weinig bezwaarlijk om de beroepsgronden van de oude huurder, voor zover de nieuwe huurder zich daarin kan vinden, ‘gewoon’ inhoudelijk te behandelen (los van de bekende argumenten van vertraging van maatschappelijke ontwikkelingen door langlopende procedures). Hoe dan ook, de Afdeling heeft hier een principiële uitspraak gedaan die we waarschijnlijk in de toekomst terug zullen zien.
