In de uitspraak van 3 december 2025, ECLI:NL:RVS:2025:5857 wordt door de Afdeling expliciet beoordeeld of een huurder een belang kan overnemen van een voorgaande huurder. De zaak draait om een omgevingsvergunning verleend door het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam voor het bouwen van een hostel in Rotterdam. Er is bezwaar gemaakt door een eerste huurder. Hangende de procedure heeft deze huurder de huurovereenkomst beëindigd.
De rechtbank wijst in beroep op vaste rechtspraak waarin is bepaald dat voor het op grond van rechtsopvolging onder bijzondere titel kunnen overnemen van door de rechtsvoorganger opgebouwde aanspraken op rechtsbescherming aanleiding kan zijn in die gevallen waarin zonder deze overname de rechtsbescherming als gevolg van de rechtsopvolging geheel verloren gaat. De rechtbank overweegt verder dat bij een opvolgend huurder er geen sprake is van rechtsopvolging, zoals bijvoorbeeld bij een eigendomsoverdracht. De rechtbank ziet echter aanleiding om ook in het geval van een opvolgend huurder, deze nieuwe huurder in het beroep ontvankelijk te achten. Anders zou de rechtsbescherming van het 'bewonersbelang' geheel verloren gaan. De rechtbank ziet ook geen rechtvaardiging voor een verschil in rechtsbescherming in geval van rechtsopvolging en, zoals in dit geval, een opvolgende huurder.
In hoger beroep oordeelt de Afdeling anders. De Afdeling wijst op het uitgangspunt in de rechtspraak dat een rechtsopvolger onder bijzondere titel een procedure bij de bestuursrechter alleen kan overnemen als het belang bij betrokkenheid in de procedure in zijn geheel is overgegaan op de rechtsopvolger. Dit is bijvoorbeeld het geval als de eigenaar van een woning een aanspraak op rechtsbescherming heeft opgebouwd vanwege zijn belang als eigenaar. Bij het overdragen van de woning gaat het belang van de eigenaar automatisch en geheel over op een nieuwe eigenaar. Het belang van de eigenaar blijft bestaan en gaat over van de rechtsvoorganger op de rechtsopvolger.
Daar is in de situatie met een opvolgend huurder geen sprake van. Een huurder ontleent zijn aanspraak op rechtsbescherming namelijk aan het belang als omwonende. Dat belang houdt op te bestaan als een huurder de huurovereenkomst opzegt en verhuist. Op dat moment gaat het belang van een eerste huurder niet automatisch en geheel over op een opvolgend huurder, maar dat belang eindigt. Voor de opvolgend huurder ontstaat een nieuw belang als omwonende op het moment dat hij zelf een huurovereenkomst sluit of op andere wijze de woning gaat bewonen. Op dat moment kon hij de omgevingsvergunning betrekken bij zijn besluit tot het aangaan van de huurovereenkomst of het aanvangen van de bewoning. Daarnaast wijst de Afdeling erop dat bij een opvolgend huurder alleen het bewonersbelang een rol speelt, terwijl bij rechtsopvolgers andere belangen kunnen spelen, zoals bij een eigenaar het risico op waardevermindering van de woning. Gelet op deze verschillen tussen een rechtsopvolger onder bijzondere titel en een opvolgend huurder ziet de Afdeling, in tegenstelling tot de rechtbank, geen aanleiding om een beroep dat is overgenomen door een opvolgend huurder ontvankelijk te achten. De Afdeling onderkent daarbij dat de aanspraak op rechtsbescherming die is opgebouwd hiermee verloren gaat, maar ziet daarin geen aanleiding voor een ander oordeel. Deze aanspraak gaat namelijk verloren doordat de appellerende huurder de huur opzegt en de woning verlaat, waarbij ook zijn belang als omwonende ophoudt te bestaan.
