In haar uitspraak van 21 november 2025 oordeelt de rechtbank Oost-Brabant (ECLI:NL:RBOBR:2025:7571) dat de schadeloosstelling, ondanks een zeer forse onrendabele top, op basis van reconstructie moet worden begroot. Hoewel eigenaar en huurder niet met elkaar worden vereenzelvigd, lijkt de familierelatie bij de keuze voor reconstructie een belangrijke rol te spelen.
Ten behoeve van de reconstructie van de bestaande spoorbaan Eindhoven-’s-Hertogenbosch in de gemeente Vught wordt door ProRail een pand onteigend dat verhuurd is aan het Kindercentrum. Het Kindercentrum exploiteert in het pand een kinderdagverblijf. Het pand is eigendom van een vader en zijn twee zonen; indirect enig aandeelhoudster van het Kindercentrum is de echtgenote/moeder van het gezin. Het Kindercentrum betaalt een huur die volgens deskundigen ruim het dubbele is van een marktconforme huur.
De rechtbank neemt over het advies van deskundigen om de eigenaren en de huurster niet te vereenzelvigen, omdat afgezien van de familierelatie niet is gebleken van een zodanige verwevenheid tussen partijen dat vereenzelviging in de rede ligt. Dat is opvallend, omdat ook de omstandigheid dat ruim tweemaal de markthuur werd betaald er op lijkt te duiden dat de relatie tussen partijen niet door zakelijke motieven bepaald wordt.
Deskundigen stellen vast dat met de aankoop van de vervangende locatie en de bouw van het nieuwe pand een investering van € 4.123.000,00 is gemoeid. Omdat de marktwaarde van de locatie is berekend op € 2.235.000,00, bedraagt de onrendabele top in beginsel € 1.888.000,00. Toch adviseren zij om de schadeloosstelling te bepalen op basis van reconstructie en de rechtbank neemt ook dit advies over. Daartoe overweegt de rechtbank onder meer:
De eigenaren mochten mede gezien de familieverhouding ook voor de toekomst uitgaan van een huur ver boven de marktconforme huur, waardoor de onrendabele top kon worden terugverdiend;
ProRail heeft bij de eigenaren het vertrouwen gewekt dat zij schadeloos worden gesteld op basis van reconstructie, door in het minnelijk overleg steeds uit te gaan van reconstructie en nooit aan te geven dat de eigenaren zouden moeten afzien van vervangende bouw.
Het eerste argument, dat op zichzelf genomen juist lijkt, leidt tot een resultaat dat niet veel zal afwijken van het resultaat waartoe vereenzelviging geleid zou hebben. Het tweede argument staat op gespannen voet met het uitgangspunt dat de onteigeningsrechter de schadeloosstelling zelfstandig moet begroten, zo nodig zelfs in afwijking van een gemeenschappelijk standpunt van partijen. Goed voorstelbaar is bovendien dat ProRail in het minnelijk overleg van reconstructie is uitgegaan omdat overeenstemming alleen op die basis zou kunnen worden bereikt. De uitspraak leert dat het in zo’n geval raadzaam is om in het minnelijk overleg te vermelden dat, wanneer in dat overleg voor een bepaald uitgangspunt wordt gekozen, die keuze niet hoeft te betekenen dat ook in een eventuele procedure dit uitgangspunt gevolgd moet worden.
Deskundigen hebben verondersteld dat in de oude situatie in de fors hogere huurprijs dan de marktprijs een investeringsbijdrage is verdisconteerd en gaan er voorts van uit dat dit in de nieuwe situatie eveneens het geval zal zijn. Deskundigen adviseren om deze toekomstige investeringsbijdrage van de huurder na kapitalisatie met factor 10 op de onrendabele top in mindering te brengen. De rechtbank neemt deze benadering over maar wil nader worden geadviseerd over de vraag of in de huurprijs die voorafgaande aan de onteigening werd betaald feitelijk een investeringsbijdrage was verdisconteerd. Kennelijk meent de rechtbank dat een bevestigend antwoord op deze vraag betekent dat ook voor de toekomst met een door de huurder maandelijks te betalen investeringsbijdrage mag worden gerekend en dat deze investeringsbijdrage, na kapitalisatie, op de investering en daarmee op de onrendabele top in mindering mag worden gebracht. Beide standpunten lijken ons niet vanzelfsprekend.
Na het aanvullende advies van deskundigen wijst de rechtbank eindvonnis. Wij zijn benieuwd hoe deze procedure eindigt en houden u hiervan via dit blog op de hoogte.
