In het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 19 augustus 2025 (gepubliceerd op 24 november 2025) staat een omvangrijk geschil centraal over de verkoop van het voormalige CBS-complex in Heerlen. De zaak raakt aan meerdere leerstukken, met name de vraag of de gemeente heeft gehandeld in strijd met de Didam-criteria. Het hof formuleert daarbij een heldere les voor de praktijk: Een vordering tot schadevergoeding wegens een Didam-schending is mogelijk, maar slaagt alleen indien de eiser aan meerdere toegepaste criteria voldoet.
De relevante feiten
In 2012 koopt de gemeente Heerlen het voormalige CBS-complex van het Rijk en verkoopt het vrijwel direct door aan Carbon6. Jaren later stellen verschillende marktpartijen dat de gemeente bij deze verkoop geen mededingingsruimte heeft geboden en daarmee het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden. Zij starten een procedure en vorderen onder meer een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst nietig is, dan wel vernietiging daarvan.
De rechtbank komt niet tot een voor eisers gunstig inhoudelijk oordeel. Eisers gaan daarop in hoger beroep.
Het oordeel van het hof
Het hof bevestigt allereerst expliciet dat – sinds het Didam II-arrest – een schending van de Didam-regels geen strijd oplevert met een dwingende wetsbepaling in de zin van art. 3:40 lid 2 BW. De Didam-regels strekken niet tot aantasting van de geldigheid van de rechtshandeling. De koopovereenkomst tussen de gemeente en Carbon6 blijft dus in stand.
Daarmee resteert voor eisers slechts de route van de onrechtmatige daad.
Het hof herhaalt het uitgangspunt dat een overheidslichaam dat in strijd met de Didam-regels verkoopt, in beginsel onrechtmatig handelt richting potentiële gegadigden die geen gelijke kans hebben gekregen. Dat betekent echter niet dat schadevergoeding zonder meer wordt toegekend.
Voor een geslaagde schadevordering moeten eisers aan drie afzonderlijke criteria voldoen:
Serieuze (potentiële) gegadigde
Allereerst moet aannemelijk worden gemaakt dat eisers ten tijde van de verkoop redelijkerwijs als gegadigden konden worden beschouwd. Het hof betrekt daarbij verschillende concrete omstandigheden van het geval. In deze zaak acht het hof echter niet aannemelijk dat eisers in 2012 daadwerkelijk als serieuze gegadigden konden gelden. De enkele, achteraf ingenomen stelling dat men “onder dezelfde condities had willen meedoen” is daarvoor onvoldoende.
Reële verwervingskans
Vervolgens moet worden onderbouwd dat eisers bij een open en transparante selectieprocedure een reële kans zou hebben gehad om het object daadwerkelijk te verwerven. Dat vergt meer dan algemene interesse. Ook op dit punt blijven de stellingen van eisers te abstract.
(Kans)schade en causaal verband
Ten slotte verlangt het hof een concrete onderbouwing van zowel de gestelde (kans)schade als het causaal verband tussen die schade en de Didam-schending. Aannemelijk moet worden gemaakt dat de gemiste kans op verwerving en exploitatie daadwerkelijk het gevolg is van het ontbreken van gelijke kansen, en niet van andere factoren zoals marktomstandigheden. Die onderbouwing ontbreekt volgens het hof.
Conclusie
Dit arrest onderstreept dat Didam-geschillen na Didam II-arrest niet langer leiden tot nietigheid of vernietiging van een overeenkomst.
Schadevergoeding is in beginsel wel mogelijk.
De eiser moet in dat geval aannemelijk maken dat hij een serieuze gegadigde was, een reële verwervingskans had en daadwerkelijk (kans)schade heeft geleden door de schending. Ontbreekt die onderbouwing, dan strandt de vordering al snel.
