In een recent arrest heeft de Hoge Raad duidelijkheid verschaft over procedurele vereisten, wanneer geschillen binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) worden voorgelegd aan de rechter. Het arrest draait om de vraag of het gerechtshof heeft mogen beslissen op verzoeken tot vernietiging van een VvE-besluit en tot het verlenen van een vervangende machtiging zonder dat alle appartementseigenaars waren opgeroepen.
De zaak gaat om een appartementencomplex waar drie eigenaars van de bovenste appartementen hun woningen willen uitbreiden met een opbouw en terras. De eigenaar van de bedrijfsruimte op de begane grond wenst deze bedrijfsruimte te splitsen in vijf afzonderlijke appartementsrechten. In de VvE-vergadering is met een volstrekte meerderheid van stemmen ingestemd met deze plannen, maar de benodigde 80% van de stemmen voor de wijziging van de splitsingsakte werd niet behaald.
De eigenaars van de bovenste appartementen en de eigenaar van de bedrijfsruimte hebben de kantonrechter verzocht om een vervangende machtiging op basis van artikel 5:140 lid 1 BW. Enkele andere appartementseigenaars hebben zich verzet tegen deze wijziging en verzochten om vernietiging van het VvE-besluit op grond van artikel 5:130 BW. Er zijn nog meer appartementseigenaars lid van de VvE (hierna: de overige appartementseigenaars), maar die zijn niet in de procedure betrokken. De overige appartementseigenaars zijn door de advocaten van verzoekers wel als ‘belanghebbenden’ uitgenodigd voor de mondelinge behandeling, maar zijn niet ‘bij name’ opgeroepen.
De kantonrechter verleende de vervangende machtiging en wees het vernietigingsverzoek af. In hoger beroep vernietigde het hof deze beschikking, verklaarde het VvE-besluit nietig en wees de vervangende machtiging af. Het hof heeft daartoe onder meer overwogen dat ondanks instemming van de overige appartementseigenaars met het besluit tot wijziging van de splitsingsakte, dit er niet toe leidt dat de tegenstemmers zonder redelijke grond hebben geweigerd om aan de voorgestelde wijziging hun medewerking te verlenen. Omdat de nu tussen de appartementsrechteigenaars bestaande situatie door het oordeel van het hof ongewijzigd zou blijven, zag het hof geen aanleiding om de overige appartementsrechteigenaars alsnog op de verzoeken te horen.
Volgens het cassatiemiddel heeft het hof miskend dat het niet had mogen oordelen en beslissen zonder de overige appartementseigenaars op te roepen om op de verzoeken te worden gehoord.
De Hoge Raad stelt vast dat zowel het verzoek tot vernietiging van het VvE-besluit als een verzoek tot verlening van een vervangende machtiging beide betrekking hebben op de vaststelling van rechten en plichten van de appartementseigenaars en hun allen bindt. Daarom kan een rechter op zulke verzoeken slechts beslissen in een procedure waarbij alle appartementseigenaars zijn betrokken.
Artikel 5:130 lid 3 BW en artikel 5:140 lid 4 BW jo. artikel 5:139 lid 1 BW schrijven dan ook voor dat alle appartementseigenaars bij name moeten worden opgeroepen om gehoord te worden. Deze procedurele eis is een uitwerking van het beginsel van hoor en wederhoor, zoals vastgelegd in artikel 6 EVRM en artikel 19 Rv. De rechter moet er bovendien ambtshalve op toezien dat aan die voorschriften wordt voldaan, aldus de Hoge Raad.
Het hof had dus niet mogen beslissen zonder dat alle appartementseigenaars bij name waren opgeroepen. Dit wordt niet anders door de beslissing van het hof dat de bestaande feitelijke situatie ongewijzigd blijft. De Hoge Raad vernietigt de beschikking van het hof.
De uitspraak van de Hoge Raad benadrukt de noodzaak voor VvE's om strikt te voldoen aan de wettelijke voorschriften bij besluitvorming en geschillenbeslechting.
Het niet naleven van oproepingsvoorschriften kan ingrijpende gevolgen hebben, waaronder het opnieuw moeten doorlopen van de gehele besluitvormingsprocedure. Nauwgezette naleving van procedurele regels is dan ook cruciaal om juridische complicaties en vertragingen te voorkomen.
