Uitspraak over bepalen bouwhoogte, plansystematiek bestemmingsplan & relatie met op verbeelding aangegeven aantal bouwlagen

De Afdeling stelt vast dat in het bestemmingsplan een definitie van de begrippen "maximale bouwhoogte" en "de hoogte van bouwwerken" ontbreekt. Hierdoor is niet duidelijk hoe de maximaal toegestane bouwhoogte uit artikel 24.1 van de planregels moet worden bepaald. Weliswaar bevat artikel 2.2 van de planregels een algemeen voorschrift over de wijze van meten van de bouwhoogte van een bouwwerk, maar die planregel mist toepassing nu het bestemmingsplan voor het perceel geen concrete bouwhoogte, uitgedrukt in meters, bevat. Vervolgens bestond een discrepantie tussen de maximale bouwhoogte (van deels 3 meter) die zou volgen uit artikel 24.1 van de planregels en een planregel die bepaalt dat het aantal bouwlagen niet meer mag bedragen dan aangegeven op de verbeelding (op de verbeelding zijn 2 bouwlagen weergegeven, hetgeen neer zou komen op een hoogte van 6 meter). Volgens de ABRvS is de laatste planregel inzake het aantal bouwlagen op de verbeelding doorslaggevend gezien de plansystematiek.

Appellante sub 1 is eigenaar van de woning op het perceel aan de [locatie A]. Zij heeft op 16 mei 2020 een aanvraag ingediend voor het vergroten van haar woning. Het bouwplan voorziet in de vergroting van de tweede bouwlaag van de woning.

Het college heeft zich bij het besluit op bezwaar alsnog op het standpunt gesteld dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan "Nieuwland". Daarin heeft het perceel onder meer de bestemming "Wonen - 3". Volgens het college wordt de op grond van artikel 24.1 van de planregels toegestane maximale bouwhoogte overschreden, omdat voor het deel van de woning dat bestaat uit alleen een bouwlaag op de begane grond, de maximale bouwhoogte 3 m is en het bouwplan voorziet in bebouwing tot 6 m. Het college wil niet meewerken aan afwijking van het bestemmingsplan, omdat volgens hem het bouwplan onevenredig nadelige gevolgen heeft voor het gebruik van het naastgelegen perceel aan de [locatie B].

Appellante sub 1 betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het bouwplan in strijd is met artikel 24.1 van de planregels. Zij wijst op artikel 2.2 van de planregels, waarin staat dat de bouwhoogte van een bouwwerk gemeten dient te worden vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of bouwwerk. Het hoogste punt van het bouwwerk was volgens haar ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan 6 m, zodat voor het gehele bouwwerk een maximale bouwhoogte van 6 m geldt. Daarbij wijst zij ook op de plansystematiek, artikel 15.2.3 van de planregels en de uitspraak van de Afdeling van 3 juni 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1334.

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 27 februari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:607) zijn de op de verbeelding aangegeven bestemming en de daarbij behorende planregels bepalend voor het antwoord op de vraag of een bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan. De niet bindende toelichting bij het bestemmingsplan heeft in zoverre betekenis dat deze over de bedoeling van de planwetgever meer inzicht kan geven indien de bestemming en de bijbehorende planregels waaraan moet worden getoetst, op zichzelf noch in samenhang (systematiek) duidelijk zijn. Omwille van de rechtszekerheid moet een planregel letterlijk worden uitgelegd.

Op grond van artikel 24.1 van de planregels bedraagt de maximale bouwhoogte de hoogte van bouwwerken op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van het bestemmingsplan "Nieuwland".

De Afdeling stelt vast dat in het bestemmingsplan een definitie van de begrippen "maximale bouwhoogte" en "de hoogte van bouwwerken" ontbreekt. Hierdoor is niet duidelijk hoe de maximaal toegestane bouwhoogte uit artikel 24.1 van de planregels moet worden bepaald. Weliswaar bevat artikel 2.2 van de planregels een algemeen voorschrift over de wijze van meten van de bouwhoogte van een bouwwerk, maar die planregel mist toepassing nu het bestemmingsplan voor het perceel geen concrete bouwhoogte, uitgedrukt in meters, bevat.

Zowel de door de rechtbank en het college gegeven uitleg aan artikel 24.1 dat voor de maximaal toegestane bouwhoogte moet worden aangesloten bij de feitelijke en, in dit geval, verschillende bouwhoogten van de woning, als de door [appellante sub 1] voorgestane uitleg dat de bestaande bouwhoogte het hoogste gedeelte van de woning is, volgt niet zonder meer uit artikel 24.1 van de planregels.

De Afdeling is echter van oordeel dat de rechtbank ten onrechte heeft geconcludeerd dat het bouwplan in strijd is met artikel 24.1 van de planregels. Hiertoe acht de Afdeling de systematiek van het bestemmingsplan van belang. In artikel 15.2.1, aanhef en onder b, van de planregels staat dat het aantal bouwlagen niet meer mag bedragen dan aangegeven op de verbeelding. Op de verbeelding is ter plaatse van het perceel aangegeven dat twee bouwlagen zijn toegestaan. Deze aanduiding geldt voor het gehele bouwvlak, zodat aan de voorzijde en achterzijde van de woning een gelijk aantal bouwlagen, namelijk twee, mag worden gerealiseerd. De uitleg van de planregel die de rechtbank en het college voorstaan, die inhoudt dat aan de achterzijde een maximale bouwhoogte van 3 m geldt, resulteert erin dat aan de achterzijde slechts één bouwlaag kan worden gerealiseerd, waardoor artikel 15.2.1, aanhef en onder b, van de planregels, in samenhang met de verbeelding, zinledig wordt. De Afdeling vindt mede steun voor deze uitleg in de plantoelichting. Daarin staat dat in het plan geen maximale goot- en nokhoogtes zijn opgenomen, maar in plaats daarvan het aantal bouwlagen, al dan niet afgedekt met een kap, en dat dit zorgt voor meer flexibiliteit bij eventuele (ver)bouwplannen. Gelet daarop is de maximale bouwhoogte op basis van artikel 24.1 van de planregels de bestaande bouwhoogte van het hele bouwwerk op het moment van de terinzagelegging. Niet in geschil is, en ook de Afdeling gaat ervan uit, dat de bestaande bouwhoogte van de woning aan de voorzijde 6 m is, zodat dit de maximale bouwhoogte voor de woning is. Evenmin is in geschil dat het bouwplan de maximale bouwhoogte van 6 m niet overschrijdt. Gelet daarop is het bouwplan niet in strijd met artikel 24.1 van de planregels. Hetgeen het college naar voren heeft gebracht over de verschillende bouwhoogten die in het voorgaande bestemmingsplan ter plaatse van het perceel waren opgenomen, leidt niet tot een ander oordeel. Het bouwplan dient immers getoetst te worden aan het geldende bestemmingsplan, waarin het verschil in bouwhoogten tussen de voor- en achterzijde uit het voorgaande bestemmingsplan niet is opgenomen. De rechtbank heeft ten onrechte anders beslist.