De opkoopbescherming op grond van artikel 41 Huisvestingswet is sinds 2022 een belangrijk instrument voor gemeentes om betaalbare koopwoningen te beschermen tegen beleggers die woningen opkopen voor verhuur. De uitspraak van de rechtbank Den Haag van 7 oktober 2025 (ECLI:NL:RBDHA:2025:24540) illustreert hoe streng de regels in de praktijk kunnen uitpakken.
In deze procedure stond de vraag centraal of aan twee particuliere eigenaren terecht bestuurlijke boetes zijn opgelegd voor het in gebruik geven van een woning. Hiervoor was geen vergunning op grond van artikel 41 Huisvestingswet verleend. Vier jaar na de levering van de woning wordt deze bewoond door een derde. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag legde aanvankelijk aan beide eigenaren een boete van € 10.000,- op. In bezwaar werd deze boete gematigd naar € 5.000,- per eigenaar.
Volgens de eigenaren was er geen sprake van verhuur, maar van een tijdelijke vriendendienst. Ook stelden zij dat zij niet wisten van de opkoopbescherming. Daarnaast doen zij een beroep op het evenredigheidsbeginsel en hun beperkte financiële draagkracht.
De rechtbank vindt dat het in gebruik geven van een woning aan een derde een overtreding is. Of dat gebeurt op basis van huur is niet doorslaggevend. Het (tijdelijk) laten bewonen van een woning door een derde valt onder het verbod van artikel 41 Huisvestingswet, zolang daarvoor geen vergunning is verleend.
Ook stelt de rechtbank dat het aan de eigenaar is om op de hoogte te zijn van de opkoopbescherming. Goede bedoelingen of een voorgenomen toekomstige eigen bewoning doen daar niet aan af.
Het college hoeft daarbij niet eerst te waarschuwen voordat de boete wordt opgelegd. De rechtbank acht het niet onredelijk dat de gemeente direct een boete oplegt, vanwege het afschrikkende karakter van de boete en het doel van de regeling.
De hoogte van de boete wordt bepaald op basis van de tabel in de bijlage bij de Haagse Huisvestigingsverordening. Hoe hoog de boete is, hangt af van het soort overtreding, of er sprake is van bedrijfsmatige exploitatie en of eerder een soortgelijke overtreding is begaan. Ondanks het feit dat de hoogte bij wettelijk voorschrift (de Huisvestingsverordening) is vastgesteld en de boetes zijn gefixeerd, moet het college de boete verlagen als aannemelijk is dat de overtreder minder verwijtbaar is, de overtreding beperkt ernstig is of als er sprake is van geringe financiële draagkracht.
In dit geval was het een eerste overtreding en was geen sprake van bedrijfsmatige exploitatie. De rechtbank vond desondanks dat de boete van € 5.000,- per eigenaar niet onevenredig was.
Door de eigenaren werd aangevoerd dat zij beperkte financiële draagkracht hebben. Het is aan de overtreder om aannemelijk te maken (dus: te onderbouwen) dat sprake is van geringe financiële draagkracht en dat de boete daarom onevenredig uitpakt. Dit kan worden onderbouwd door het netto besteedbaar inkomen voldoende inzichtelijk te maken. De eigenaren hadden dit volgens de uitspraak onvoldoende gedaan, waardoor de rechtbank hieraan voorbij is gegaan.
De rechtbank heeft de boetes wel gematigd. Matiging vond plaats vanwege de overschrijding van de redelijke termijn. Die termijn was met vijf maanden overschreden, daarom is een matiging toegepast op de boete van 5%. De boete wordt door de rechtbank vastgesteld op € 4.750,- per eigenaar.
Overtreding van de regels voor opkoopbescherming mogen worden beboet zonder voorafgaande waarschuwing. Het enkel in gebruik geven aan een derde kan al leiden tot overtreding van het verbod. Het college hoeft daarbij niet te bewijzen dat sprake is van huur. Het is daarnaast aan de overtreder om aan te tonen dat sprake is van beperkte financiële draagkracht.
Deze uitspraak benadrukt het belang van de doorlooptijd van procedures. Hoewel de boete in stand blijft, leidde de procedurele vertraging tot matiging van de boete. Een efficiënte afhandeling van bezwaar- en beroepsprocedures is daarmee niet alleen bestuurlijk wenselijk, maar ook financieel relevant.
