Op 16 juli 2025 deed de Rechtbank Zeeland-West-Brabant uitspraak in een zaak tussen een groep huurders en hun verhuurder Stichting Leystromen en warmteleverancier Leye Energie B.V. (ECLI:NL:RBZWB:2025:6739). De uitspraak is relevant voor verhuurders en exploitanten van WKO-installaties. Centraal stond de vraag of de kosten voor het vastrecht van een WKO-installatie door de exploitant van de WKO-installatie, een dochteronderneming van de verhuurder, in rekening mochten worden gebracht bij huurders. De kantonrechter oordeelt dat dit is toegestaan. Wij lichten deze uitspraak toe.
De casus: in rekening brengen van kosten voor vastrecht
In deze zaak had woningcorporatie Leystromen de WKO-installatie gefinancierd, maar de exploitatie ondergebracht bij haar dochtervennootschap Leye Energie. Huurders stelden dat de WKO-installatie onderdeel is van het gehuurde. In dat geval mag de verhuurder de kosten voor het vastrecht van de WKO-installatie niet naast de kale huurprijs in rekening brengen. Zij voerden aan dat Leye Energie moet worden beschouwd als verhuurder in de zin van de Warmtewet, onder andere omdat zij vereenzelvigd zou moeten worden met Leystromen.
De WKO-installatie is een onroerende aanhorigheid
De kantonrechter oordeelt dat de WKO-installatie inderdaad onderdeel uitmaakt van het gehuurde, omdat het een onroerende aanhorigheid is in de zin van artikel 7:233 BW. De WKO-installatie is fysiek verbonden met het gehuurde en behoort tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van de appartementen. Het is niet mogelijk om een onroerende aanhorigheid contractueel uit te sluiten van het gehuurde. Dit oordeel is in lijn met de inmiddels heersende leer in de jurisprudentie sinds het arrest van de Hoge Raad in het Acantus-arrest (ECLI:NL:HR:2022:61).
Maar… Leye Energie is geen verhuurder
Maar dat de WKO-installatie onroerend is, betekent volgens de kantonrechter niet dat Leye Energie geen vastrecht kan doorberekenen. Leye Energie is geen verhuurder in de zin van de Warmtewet en zij kan niet worden vereenzelvigd met de verhuurder, haar moedervennootschap. Hoewel sprake is van enige verwevenheid – zoals gedeeld personeel, gezamenlijke zeggenschap en eenzelfde vestigingsadres – is dit onvoldoende om de juridische entiteiten gelijk te stellen. Vereenzelviging vereist uitzonderlijke omstandigheden, hetgeen hier niet is aangetoond.
De kantonrechter overwoog in dat kader nog dat de aanstelling van de dochtervennootschap van verhuurder Leystromen als exploitant functioneel was en aldus niet was bedoeld om het huurrecht te omzeilen.
Deze uitspraak is in lijn met eerdere rechtspraak die wij in onze blogs hebben besproken. In deze uitspraak wordt aanvullend daarop bevestigd dat vereenzelviging niet snel mag worden aangenomen.
Waarom deze uitspraak ertoe doet
In deze uitspraak wordt bevestigd dat:
WKO-installaties kwalificeren als onroerende aanhorigheid, waardoor kosten daarvoor door verhuurders niet afzonderlijk mogen worden doorbelast;
een aparte energieleverancier deze kosten wel kan doorbelasten, mits deze niet kan worden vereenzelvigd met de verhuurder; en
structurering van warmtelevering via een aparte entiteit juridisch houdbaar is, mits de samenwerking transparant is en niet gericht op het ontwijken van huurrechtelijke verplichtingen.
Dat de WKO-installatie onroerend is, betekent volgens de kantonrechter niet dat Leye Energie geen vastrecht kan doorberekenen.
Conclusie
De uitspraak van de rechtbank biedt duidelijkheid over de juridische kwalificatie van WKO-installaties als onroerende aanhorigheden en de verhouding tussen verhuurder en leverancier. Deze uitspraak is een reminder dat contractuele structuren zorgvuldig moeten worden ingericht én dat duidelijk richting huurders moet worden gecommuniceerd over de rolverdeling.
Heeft u vragen over de juridische inrichting van energievoorzieningen in huurrelaties of over het opstellen van leverings- en huurovereenkomsten? Neem gerust contact met ons op. Wij denken graag met u mee.
