Partijen: publiek en privaat

Bij gebiedsontwikkeling zijn vaak verschillende publieke en private partijen betrokken. Deze kunnen allemaal specifieke – soms uiteenlopende – belangen hebben bij de totstandkoming van een bepaalde ontwikkeling. Te denken valt aan de gemeente, ontwikkelaars, beleggers en eindgebruikers. Maar ook de grondeigenaren (en huidige gebruikers) spelen hier een belangrijke rol in. Vaak sluiten de betrokken publiek en private partijen een samenwerkingsovereenkomst, of richten zij samen een speciale vennootschap op voor de ontwikkeling. Dit wordt PPS (Publiek Private Samenwerking) genoemd. Het proces van gebiedsontwikkeling kan een complexe opgave zijn. De complexiteit kan verschillende oorzaken hebben. Denk aan versnipperd grondeigendom, te plegen (soms on)rendabele investeringen, uiteenlopende (financiële) belangen van betrokkenen en de energietransitie.

Ontwikkelingsplanologie versus uitnodigingsplanologie

Oorspronkelijk betrof gebiedsontwikkeling met name ontwikkelingsplanologie. Daarbij staat actief overheidshandelen centraal (actief grondbeleid). De laatste tien jaar – mede ingegeven door de crisis van 2008 – is de uitnodigingsplanologie meer in zwang gekomen. Daarbij komen private partijen met initiatieven, zonder vastgesteld ruimtelijk kader. De rol van de overheid is dan meestal beperkt tot het verlenen van medewerking aan de bestemmingswijziging (passief of faciliterend grondbeleid). De Omgevingswet beoogt aan te sluiten bij de uitnodigingsplanologie. In de praktijk zien we vaak mengvormen van ontwikkelings- en uitnodigingsplanologie.

Verschillende rechtsgebieden

Bij gebiedsontwikkeling komen verschillende rechtsgebieden aan bod, zoals:

• grondbeleid (waaronder onteigening, Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG)),

• kostenverhaal en grondexploitatie (anterieure overeenkomsten)

• omgevingsrecht,

• aanbestedingsrecht,

• staatssteunrecht,

• verbintenissenrecht (waaronder huurrecht en overheidsprivaatrecht),

• vennootschapsrecht en

• bouwrecht.

Gebiedsontwikkeling en de Omgevingswet

De Omgevingswet heeft ook voor gebiedsontwikkeling gevolgen. Zo zijn processen en procedures, zoals het aanvragen van vergunningen, veranderd. Ook de onteigeningsprocedure gaat op de schop. Het kostenverhaal wordt anders, omdat er onder de Omgevingswet twee opties zijn ontstaan: mét en zonder tijdvak. Daarnaast wordt er nu gedacht in ‘activiteiten’ in plaats van ‘projecten’ en krijgen gemeenten meer lokale afwegingsruimte.