Bij eeuwigdurende erfpacht worden de erfpachtkosten nog maar een keer bepaald. Dit is meteen de belangrijkste reden om een nieuw erfpachtstelsel in te voeren. Na 50 jaar is de erfpachtgrondwaarde meestal flink toegenomen waardoor de erfpachtkosten een grote sprong maken waar de erfpachter vaak niet op heeft gerekend. Bij eeuwigdurende erfpacht sluit je in plaats van een nieuw tijdvak van 50 jaar een tijdvak voor altijd af. Zo krijgen huizenbezitters en ondernemers met bedrijfspand op erfpachtgrond meer zekerheid over hun erfpachtkosten.
Overeenkomsten:
In beide stelsels betaalt de erfpachter voor het gebruik van de grond. Erfpacht is geen belasting, maar eerder vergelijkbaar met huur.
In beide stelsels is de erfpachtgrondwaarde uitgangspunt voor de erfpachtkosten en deze wordt residueel berekend. Dat betekent dat de waarde van de grond afhankelijk is van de functie (bestemming) en de locatie. Zo betaalt een kinderdagverblijf minder erfpacht dan een kantoor en is erfpachtgrond in het centrum duurder dan in Nieuw-West.
In beide stelsels is straks het uitgangspunt voor het berekenen van de erfpachtgrondwaarde: marktwaarde-opstalwaarde=erfpachtgrondwaarde. Voor woningen wordt de WOZ-waarde gebruikt als uitgangspunt, voor commercieel en maatschappelijke vastgoed de beleggingswaarde. Meer over de grondwaardebepaling.
Voor beide geldt dat de canon wordt berekend door de erfpachtgrondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage.
Verschillen bij nieuwe uitgifte van grond (nieuwbouw):
Bij het einde van een tijdvak wordt nu een nieuwe canon berekend, die vaak hoger is omdat de grondwaarde gedurende het tijdvak meestal zal zijn toegenomen. In het nieuwe stelsel is geen sprake meer van een nieuw tijdvak.
Beide stelsels hebben een ander canonpercentage.
Nu zijn er 4 manieren van erfpacht betalen: afkoop, jaarlijkse canon, 10 jaar vaste of 25 jaar vaste canon. Bij eeuwigdurende erfpacht zijn nog slechts 2 betaalopties: afkoop en indexcanon. Voor commercieel vastgoed geldt dat afkoop verplicht is bij nieuwe uitgiften.
Verschillen bij overstappen (bestaande bouw):
In het voortdurende stelsel wordt bij afloop van het tijdvak de canon herzien. Afhankelijk van de algemene bepalingen die van toepassing zijn doet de gemeente een aanbieding voor de nieuwe canon of wordt een onafhankelijke deskundigencommissie gevraagd om de nieuwe canon vast te stellen. Ook na de gemeentelijke aanbieding kan de erfpachter ervoor kiezen om alsnog een onafhankelijke deskundigencommissie te vragen om de nieuwe canon vast te stellen. Het eeuwigdurende stelsel kent geen tijdvakken, waardoor ook de canon niet wordt herzien aan het einde van het tijdvak. Dit betekent ook dat de eeuwigdurende canon niet door een onafhankelijke deskundigencommissie kan worden vastgesteld.
Bij het berekenen van de nieuwe canon bij het einde van een tijdvak wordt bij voortdurende erfpacht een afslag gehanteerd van 25% (depreciatie) op de berekende grondwaarde. Daarnaast maken erfpachters vaak gebruik van een deskundigencommissie om de waarde te bepalen, waarbij de grondwaarde gemiddeld nog eens met 13% daalt. In het nieuwe stelsel wordt voor overstap een afslag (depreciatie) van 10% gegeven. Het verschil van 15% heeft nu een plek gekregen in het berekenen van de buurtstraatquote. De gemeente geeft daarnaast een overstappremie van 25%.
Bij voortdurende erfpacht wordt voor alle woningen vaste stichtingskosten per m2 gerekend, maar kleine woningen zijn relatief duurder om te bouwen en hebben dus hogere stichtingskosten. Dit wordt bij eeuwigdurende erfpacht ook zo berekend. Dit is in het voordeel van erfpachters met kleinere woningen. Daarnaast kent het huidige stelsel voor de bouwkosten 2 woningtypes waar in het nieuwe stelsel een veelvoud van woningtypes, aansluitend bij de WOZ-waarde, wordt gehanteerd. Hierdoor zullen de bouwkosten fijnmaziger zijn en preciezer aansluiten bij het woningtype.
Eeuwigdurende erfpacht is ook fijnmaziger in het berekenen van de grondwaarde. Voortdurende erfpacht wordt voor 40 buurten vastgelegd wat de m2 prijs is. Bij eeuwigdurende erfpacht worden 5000 buurtstraten bepaald waardoor de specifieke locatie meer van invloed is. Voorbeeld: nu wordt heel IJburg als buurt aangewezen, maar huizen aan de IJburglaan hebben een lagere waarde dan huizen aan het water. Deze verschillen worden in het nieuwe stelsel wel meegewogen.
Bij voortdurende erfpacht is de minimale grondprijs €177 per m2. Bij eeuwigdurend is dat minimaal 5% van de WOZ-waarde.
De voortdurende canon wordt in veel gevallen geïndexeerd, dat wil zeggen aangepast aan de inflatie. Afhankelijk van de algemene bepalingen die van toepassing zijn is dit een jaarlijkse, 5-jaarlijkse, 10-jaarlijkse of 25-jaarlijkse aanpassing. Bij de jaarlijkse en 5-jaarlijkse indexering van de canon maakt de gemeente gebruik van de inflatie van het Centraal Bureau voor de Statistiek en trekt daar vervolgens 1% vanaf. De eeuwigdurende canon wordt geïndexeerd volgens de volledige inflatie en wordt niet aangepast aan deflatie.
Bijvoorbeeld: Als het CBS de inflatie heeft vastgesteld op 1,5% wordt de canon in het voortdurende stelsel met 0,5% aangepast en in het eeuwigdurende met 1,5%. Als er sprake is van inflatie -1% (deflatie), gebruikt de gemeente een voortdurende canonaanpassing van -2% en een eeuwigdurende canonaanpassing van 0%.
