De Omgevingswet geeft gemeenten meer bewegingsruimte bij het afwegen van omgevingsaspecten. Het formuleren van een visie en (integraal) beleid helpt om vooraf duidelijkheid en inzicht te geven. Dat stimuleert en versnelt transformatieprojecten.
Onder de Omgevingswet wordt straks voor alle overheden, dus ook voor gemeenten, het vaststellen van een Omgevingsvisie verplicht gesteld. Dit is een strategische en lange termijn visie voor de fysieke leefomgeving. In de visie kan de gemeente laten zien welke transformatiekansen er zijn. Welke locaties mogen geheel of gedeeltelijk transformeren en op welke wijze? Welke locaties behouden kracht als monofunctionele werklocatie? Als deze (politieke) keuzes zijn bepaald, biedt dit duidelijkheid en ruimte aan initiatiefnemers en vastgoedeigenaren.
Het vormen van een goede visie vraagt om maatwerk. Proactief overleg met betrokken partijen zoals gebouweigenaren en gebruikers maar ook andere spelers zoals beleidsafdelingen, maatschappelijke organisaties en burgers, levert vaak de meest creatieve ideeën op en garandeert draagvlak. De omgevingsvisie is daarnaast het instrument bij uitstek om het (gemeentelijk) beleid dat betrekking heeft op transformatie zoals het ruimtelijk-, economisch-, woon-, milieu-parkeer-en financieel beleid te integreren. Onder de Omgevingswet kunnen hier bijvoorbeeld ook gezondheid en veiligheid bij worden betrokken.
Om de transformatie vervolgens effectief te faciliteren, is een duidelijke werkwijze belangrijk. In een programma kan worden aangegeven welke locaties en gebouwen zullen worden getransformeerd en op welke termijn. Hiermee worden de doelen van de Omgevingsvisie concreet gemaakt. Indien nodig of gewenst kan tevens worden gewerkt met een ‘programmatische aanpak’ door bijvoorbeeld in het programma op te nemen dat de te transformeren gebouwen en locaties aan bepaalde duurzaamheidseisen en/of energieprestatie-eisen moeten voldoen. Hiermee kunnen de beoogde transformaties tevens een bijdrage leveren aan de (milieu) ambities van de gemeente op dat vlak.
In het omgevingsplan kan de visie op transformaties worden verwerkt. In het omgevingsplan kunnen met het oog op de doelen van de Omgevingswet, regels worden gesteld over activiteiten die gevolgen hebben of kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving zoals transformaties.
Het omgevingsplan bevat voor het gehele grondgebied van de gemeente in ieder geval de regels die nodig zijn met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Een functie betreft het gebruiksdoel/status van (een onderdeel van) de fysieke leefomgeving op bepaalde locatie. Hierin worden niet alleen regels over bebouwingsmogelijkheden en gebruik van gronden opgenomen, maar bijvoorbeeld ook het toekennen van een monumentenstatus, regels m.b.t. geluid- en lichthinder en/of het aantal parkeerplaatsen. Op deze wijze kan het toekomstige gebruik van de locatie, na de transformatie, dus integraal worden vastgelegd.
Daarnaast kan in het omgevingsplan worden gewerkt met een zogenaamde ‘open’ norm waarbij de nadere invulling van deze norm, bijvoorbeeld aan de hand van beleidsregels, kan plaatsvinden in de fase van vergunningverlening. Dit leidt tot een vermindering van de onderzoekslasten omdat de activiteiten kunnen worden gefaseerd en alleen onderzoek hoeft te worden verricht naar de activiteit(en) die daadwerkelijk worden gerealiseerd.
Tot slot kent de Omgevingswet de mogelijkheid om in het omgevingsplan gebodsbepalingen op te nemen. Dit is een door de overheid te handhaven, onvoorwaardelijke verplichting voor een eigenaar (of grondgebruiker) om de toegekende bestemming te verwezenlijken. Een dergelijke gebodsbepaling gaat (veel) verder dan een voorwaardelijke verplichting die nu ook al mogelijk is. Een voorwaardelijke verplichting hoeft pas te worden gerealiseerd als ook de ingreep, waarvoor de maatregel noodzakelijk, wordt gerealiseerd.
Nog lang niet alle gemeenten beschikken op het moment van inwerkingtreding van de Omgevingswet over één, gebiedsdekkend omgevingsplan. Gedurende de overgangsfase van (het tijdelijke deel van) het omgevingsplan verdient het dan ook aanbeveling om transformaties een plaats te geven in (het nieuwe deel van) het omgevingsplan en hierbij gebruik te maken van de diverse mogelijkheden die de Omgevingswet hiervoor biedt.
Onder de huidige wetgeving kunnen transformatieprojecten vaak eenvoudig worden gerealiseerd met de kruimelgevallenregeling. Op grond van deze regeling kan aan bijna elke functiewijziging binnen de bebouwde kom in afwijking van het bestemmingsplan, met toepassing van de reguliere (8 weken) procedure, medewerking worden verleend. Het is onder deze regeling ook mogelijk een pand uit te breiden en de omliggende gronden in de functiewijziging mee te nemen.
Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet vervalt de noodzaak voor de kruimelgevallenregeling omdat vanaf dat moment voor een omgevingsplanactiviteit standaard de reguliere procedure geldt.
Vanwege deze korte beslistermijn is het van belang om vooraf zoveel mogelijk beleidsmatige duidelijkheid en afstemming te hebben. De gemeente kan door middel van beleid vooraf kenbaar maken in welke gevallen of in welke gebieden de kruimelgevallenregeling van kracht is. Dit geeft duidelijkheid aan eigenaren en verlicht de motiveringsplicht van besluiten.
Het gemeentelijk beleid over de toepassing van de kruimellijst blijft na de inwerkingtreding van de Omgevingswet van kracht en kan nog steeds worden gebruikt. Dit beleid kan op den duur natuurlijk worden opgenomen in het omgevingsplan als beoordelingskader voor de (binnenplanse) omgevingsplanactiviteit.
Voor zover de activiteit niet, door middel van een vergunning, wordt toegestaan op grond van het omgevingsplan, is sprake van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (opa). Een omgevingsvergunning voor een buitenplanse opa wordt slechts verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving/Bkl) als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Dit betekent dat ook moet worden getoetst aan de beoordelingsregels uit hoofdstuk 5 van het (Bkl, instructieregels voor omgevingsplannnen) en de instructieregels (en/of besluiten) van Rijk en Provincie.
Na de overgangsfase, dus zodra alle bestemmingsplannen zijn omgezet naar één omgevingsplan, moet de buitenplanse opa, binnen 5 jaar na het onherroepelijk worden ervan, worden verwerkt in het omgevingsplan.
Bij transformatieprojecten wordt vaak gebruik gemaakt van een tijdelijke functiewijziging, voor de duur van maximaal 10 jaar, zodat alsnog via de reguliere procedure een vergunning worden verleend. Bijkomend voordeel is dat de tijdelijke functiewijziging niet behoeft te worden getoetst aan de bepalingen uit de Wet geluidhinder (Wgh). Uiteraard moet er in het kader van een goede ruimtelijke ordening dan nog steeds sprake zijn van een aanvaardbaar woon-en leefklimaat.
Onder de Omgevingswet komt (ook) deze tijdelijke afwijkingsmogelijkheid te vervallen en wordt deze vervangen door een omgevingsplanactiviteit. In de Omgevingswet komt het woord ‘afwijken’ overigens niet meer voor: dat klinkt te negatief. Strijd met het omgevingsplan hoeft immers niet ongewenst te zijn, het betreft een activiteit die in elk geval nog niet mogelijk is gemaakt.
Soms kan het, bijvoorbeeld in het kader van ‘placemaking’, wenselijk zijn om een bepaalde functie op een locatie tijdelijk toe te staan en hier na verloop van tijd pas een (permanente) vergunning voor te verlenen. Voor zover dat voor de evenwichtige toedeling van de functie aan de locatie noodzakelijk is, kan aan de vergunning voor de omgevingsplanactiviteit een termijn worden verbonden. Deze termijn kan worden opgenomen in de beoordelingsregels van het omgevingsplan (binnenplanse opa) maar ook worden gehanteerd bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Een tijdelijke wijziging van de functie kan immers een ander effect hebben op de fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld qua gezondheid en milieu, dan wanneer de functie permanent wordt toegestaan.
Overigens gelden op grond van artikel 5.23 lid 3 Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) de vereisten voor geluidwering voor weg-, spoor-of industriegeluid van uitwendige scheidingsconstructies voor verblijfsruimten niet bij een wijziging van een gebruiksfunctie voor minder dan 10 jaar. Dit komt dus overeen met de huidige regeling in de Wgh.
