De Tweede Kamer stemde deze week in met het definitief afschaffen van de marktverkenning. Dat moet de bouw van middenhuur door woningcorporaties makkelijker maken. Geen overbodige luxe, want de sector moet tot 2030 tienduizenden van deze woningen opleveren. Maar ook zonder de marktverkenning blijven er veel barrières. Want de omstandigheden die de bouw van middenhuur door marktpartijen nu bemoeilijken, raken ook de corporaties. “Er blijft genoeg om voor te vechten.”
De marktverkenning verplicht gemeenten om uitgebreid te toetsen of corporaties niet ‘marktverstorend’ zijn als ze in een bepaald gebied middenhuurwoningen (niet-DAEB) willen bouwen. Pas als marktpartijen duidelijk geen interesse tonen, mogen de corporaties instappen.
Het idee achter de verkenning is dat corporaties in principe voor sociale huur (DAEB) moeten zorgen, en dat andere soorten woningen voor de rekening van marktpartijen komen. De verkenning zou moeten voorkomen dat corporaties zich met oneerlijke voordelen te veel in het speelveld van de markt begeven. Maar in de praktijk bleek de toets vooral complex, omslachtig en vertragend voor de bouw.
De marktverkenning werd door toenmalig BZK-minister Kajsa Ollongren al tijdelijk afgeschaft. Volgens de corporaties bood die tijdelijkheid echter te weinig zekerheid voor hun investeringen in middenhuur, waardoor de bouw alsnog amper van de grond kwam.
Tijd dus om definitief een einde te maken aan de verkenning, besloot de Tweede Kamer dinsdag. Een amendement van ChristenUnie, CDA, D66, PvdA en SP kreeg een meerderheid van de stemmen. “Het afschaffen van deze marktverkenning stelt woningcorporaties laagdrempelig in staat om naast sociale huurwoningen ook middenhuurwoningen te realiseren”, lichten de indieners toe in het amendement.
De wetswijziging komt in een tijd waarin marktpartijen de bouw van middenhuur niet kunnen bolwerken. Door de hoge rente, hogere bouwkosten en naderende regulering door minister Hugo de Jonge van BZK en VRO, is het volgens hen steeds moeilijker om deze woningen met een ‘acceptabel rendement’ te realiseren. Er wordt dus steeds meer naar de corporaties gekeken om de middenhuurhandschoen op te pakken.
Daarvoor maakte de corporatiesector ook een harde belofte aan De Jonge. In de Nationale Prestatieafspraken die halverwege 2022 werden getekend, staat dat de corporaties tot 2030 naast 250.000 sociale huurwoningen ook 50.000 middenhuurwoningen moeten bouwen.
Het afschaffen van de verkenning gaat daarbij zeker helpen, zegt emeritus hoogleraar woningmarkt Johan Conijn tegen PONT | Omgeving. “Op de korte termijn zal de wetswijziging weinig opleveren, want de markverkenning was al tijdelijk opgeschort tot 2024. Die tijdelijkheid wierp voor de corporaties wel een schaduw over de toekomst. In hun meerjarenplanningen zal het definitieve afschaffen dus meer ruimte bieden voor middenhuurplannen.”
Ook Tonny van de Ven, bestuurder bij de Noord-Brabantse corporatie Alwel en lid van het algemeen bestuur van corporatiekoepel Aedes, is positief over de maatregel. “De marktverkenning belemmerde de erkenning dat corporaties überhaupt iets te zoeken hebben in het middensegment. Veel corporaties beginnen überhaupt al niet aan plannen maken voor dit segment, doordat gemeenten geen idee hebben hoe ze de verkenning moeten uitvoeren. Terwijl beleggers nu juist meer naar corporaties stappen om middenhuurprojecten over te nemen.”
Waarbij de nadruk wel ligt op “plannen”. Want de barrières voor marktpartijen bij de bouw van middenhuur raken de corporaties deels ook, al zijn hun rendementseisen wel lager. “Ik kan niet kwantitatief voorspellen hoeveel extra woningen het afschaffen van de verkenning mogelijk maakt. Wel staat vast dat bijvoorbeeld hoge bouwkosten, gebrek aan locaties en vooral de rente de corporaties ook raken”, zegt Conijn.
Wat ook speelt: corporaties moeten hun kasstromen voor sociale huur en middenhuur gescheiden houden. Dat komt, net als de marktverkenning, voort uit dat de woningbouwstichtingen geen oneerlijk voordeel mogen hebben ten opzichte van marktpartijen bij de bouw van middenhuur. Dat maakt dat het afschaffen van de verhuurderheffing op sociale huur bijna geen extra financieringsruimte voor middenhuur vrijmaakt.
“Corporaties moeten hun middenhuur marktconform financieren. Daarnaast hebben corporaties te maken met wet en regelgeving, waaronder de scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten en geldstromen. Dit maakt het voor corporaties lastig om extra niet-DAEB middenhuur te bouwen”, duidt Luuk Lentferink, adviseur woningmarkt bij STEC Groep. “Meer speling in die geldstromen zou helpen.”
De behoefte aan een gelijk speelveld tussen de corporaties en de markt zorgt er ook voor dat gemeenten geen lagere grondprijs mogen rekenen als een corporatie middenhuur wil bouwen. Bij sociale huur mag dat wel. Ook zijn de leningen van corporaties voor de bouw middenhuur niet geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, wat wederom bij sociale huur wel het geval is. Al met al is grootschalige bouw van middenhuur ook voor de corporaties dus ook niet altijd makkelijk en haalbaar.
“Er zijn nog veel belemmeringen over. Corporaties kunnen projecten van marktpartijen ook lang niet altijd overnemen”, vat corporatiebestuurder Van de Ven samen. “De volgende stap moet zijn om de betaalbare middenhuur tot 1.100 euro ook als DAEB aan te merken. Daarvoor moet Nederland in gesprek met Europa. Er is nog genoeg over om voor te vechten.”
