Wat als je een bouwkavel aan het water koopt met de aangekondigde wens en het doel om vanuit je woning te kunnen gaan varen, maar dit (later) na levering van de kavel publiekrechtelijk niet mogelijk blijkt te zijn? Welke mogelijkheden zijn er dan om het nadeel op te heffen of de geleden schade te verhalen op de verkoper? In een recente uitspraak van 20 maart 2024 van de rechtbank Den Haag wordt nader ingegaan op deze materie en dan specifiek de vraag of in dat kader sprake is van non conformiteit en/of dat de koper mogelijk een beroep op dwaling toekomt.
Koper (particulier) heeft van verkoper (ontwikkelaar) een bouwkavel gekocht in een woongebied dat grenst aan een watergang. Deze watergang is eigendom van de gemeente en staat in verbinding met een aangrenzend watergebied.
Het Hoogheemraadschap is nautisch beheerder van onder meer de watergang en het watergebied en daarmee het bevoegd gezag tot het verlenen van ontheffingen voor gemotoriseerd vaarverkeer op die wateren.
In de vastgestelde vaarverordening is de watergang niet aangewezen als vaarwater. Ook mag op grond van deze verordening niet zonder ontheffing worden gevaren in het watergebied. Aan particulieren kan een ontheffing worden verleend die aan het watergebied wonen of aan dat water een perceel in eigendom hebben.
De interesse voor de bouwkavel werd bij koper gewekt onder andere na het lezen van een sfeermagazine over het watergebied. Wat betreft het te ontwikkelen woongebied wordt in dit magazine melding gemaakt van de mogelijkheden voor realisatie van inhammen in de tuin voor het aanleggen van een bootje. Ook wordt gemeld dat tussen een tweetal woongebieden een haventje zal worden gerealiseerd en dus de mogelijkheid bestaat om vanuit de eigen tuin of dit haventje de gemeente vanaf het water te verkennen.
Op 1 april 2016 is tussen koper en verkoper een koopovereenkomst tot stand gekomen ter zake een bouwkavel, direct gelegen aan het water in een van de woongebieden. In een bijlage bij de overeenkomst is opgenomen dat het koper is toegestaan om bij de kavel een haventje te creëren conform de regelgeving in het vastgestelde uitwerkingsplan.
Een paar weken later zond koper aan zijn verkoopadviseurs een e-mail dat hij op iets is gewezen, namelijk dat het vaarwater eigenlijk slechts een brede sloot is. Hij liet weten dat een belangrijke reden om dit kavel te kiezen juist dit vaarwater betreft en dit ook zo bevestigd wordt in de folders en op de website. Tien dagen later stuurt hij nogmaals een e-mail met de mededeling dat het vaarwater een van de belangrijkste redenen voor de aankoop van het kavel is geweest en hier geen onduidelijkheid of onzekerheid over wenst.
Bij notariële akte is het kavel op 30 december 2016 geleverd aan koper. Koper heeft hier vervolgens een vrijstaande woning op laten realiseren inclusief een aanlegsteiger.
Op 20 juni 2020 heeft koper bij het Hoogheemraadschap een aanvraag ingediend om gemotoriseerd te mogen varen in het aangrenzend watergebied. Deze ontheffing is geweigerd, nu koper niet voldeed aan de voorwaarden om in aanmerking te komen voor een ontheffing. Dit besluit is na bezwaar in stand gebleven. Ook heeft het Hoogheemraadschap medegedeeld dat het verboden is om gemotoriseerd te varen tussen de woning en het betreffende watergebied, nu dit water niet als vaarwater in de vaarverordening is aangewezen.
Koper is hier enorm van geschrokken, zijn plannen en wensen om te kunnen varen en daarmee het beoogd gebruik van het kavel is hiermee immers letterlijk en figuurlijk in het water gevallen. Koper heeft dan ook besloten om de verkoper van de bouwkavel (de ontwikkelaar) aansprakelijk te stellen voor de schade die hij hierdoor lijdt.
Koper vordert primair een verklaring voor recht dat verkoper toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Subsidiair vordert hij een verklaring voor recht dat sprake is van dwaling waarbij de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het geleden nadeel worden gewijzigd, meer subsidiair een verklaring voor recht dat sprake is van dwaling waarbij de overeenkomst partieel wordt ontbonden en de koopprijs wordt aangepast.
Aan deze vorderingen legt hij ten grondslag dat hij mocht verwachten dat hij (in publiekrechtelijke zin) gemotoriseerd van en naar de kavel zou mogen varen. Dit is echter gelet op de vaarverordening niet toegestaan en hij kan ook geen ontheffing krijgen. Dit maakt dat hij zich primair op het standpunt stelt dat verkoper toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de overeenkomst, meer specifiek dat sprake is van non-conformiteit.
Subsidiair en meer subsidiair stelt hij zich op het standpunt dat sprake is van dwaling omdat verkoper hem onjuist heeft ingelicht over de vaarmogelijkheden en/of haar mededelingsplicht heeft geschonden, althans dat zowel hij als verkoper er ten onrechte vanuit zijn gegaan dat op de watergang gemotoriseerd gevaren mocht worden.
Bij een juiste voorstelling van zaken zou hij de koopovereenkomst niet (onder dezelfde voorwaarden) hebben gesloten.
Bij koop moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden (conformiteit), hiervan is geen sprake indien de zaak mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen van de verkoper niet die eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
De rechtbank concludeert dat in dit geval geen sprake is van non-conformiteit. De door koper aangedragen feiten en omstandigheden zijn onvoldoende voor de conclusie dat hij daaraan de gerechtvaardigde verwachting kon ontlenen dat de kavel de eigenschap zou bezitten dat zonder publiekrechtelijke beperkingen gemotoriseerd gevaren kon worden vanaf de kavel naar doorgaande vaarroutes.
De rechtbank oordeelt dat het krijgen van een vaarontheffing of het gemotoriseerd mogen varen in aangrenzend water, welk water geen onderdeel uitmaakt van het gekochte, in zijn algemeenheid niet aangemerkt kan worden als een eigenschap die nodig is voor het beoogd gebruik van een bouwkavel.
Het feit dat het in de bijlage bij de koopovereenkomst was toegestaan om een haventje te creëren, brengt niet zonder meer mee dat daarmee als een bijzonder gebruik het gemotoriseerd mogen varen is voorzien. Het bijzonder gebruik van de kavel ziet dan ook slechts toe op de fysieke ligging van de kavel aan de watergang waarop feitelijk gevaren kan worden. Het kavel voldoet dus aan het overeengekomen (bijzondere) gebruik.
Weliswaar heeft koper aangevoerd dat aan hem mededelingen zijn gedaan dat gemotoriseerd mocht worden gevaren van en naar de kavel (zie sfeermagazine en mededelingen van de verkoopadviseurs), maar partijen hebben voorafgaand aan de koop niet gesproken over eventuele publiekrechtelijke eisen of beperkingen ten aanzien van het gebruik van de watergang en/of het daarop aangesloten vaarwater. Dit maakt dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn om – in het kader van een non-conformiteit – te concluderen dat verkoper had moeten weten dat varen op de watergang en het watergebied publiekrechtelijk gezien niet mogelijk zou zijn.
De rechtbank concludeert dat het gemotoriseerd mogen varen van de kavel naar doorgaande vaarroutes niet kan worden aangemerkt als eigenschap van de kavel nodig voor normaal of een bijzonder gebruik dat bij de koopovereenkomst is voorzien. De rechtbank oordeelt dus dat geen sprake is van een non-conforme levering en dus ook geen tekortkoming in de nakoming.
Dan gaat de rechtbank over op de beoordeling van het beroep op dwaling. Koper stelt te hebben gedwaald over de mogelijkheid om gemotoriseerd te varen van en naar de kavel.
De rechtbank oordeelt dat in deze zaak sprake is geweest van een wederzijdse dwaling, die niet – althans niet geheel – voor rekening van koper moet blijven.
Niet in geschil is dat koper er vanuit is gegaan dat hij van en naar de kavel gemotoriseerd zou mogen varen. Met verwijzing naar hetgeen koper eerder (voor de koop) ter ore en ogen is gekomen over de mogelijkheden van varen in het woongebied, is duidelijk dat dit voor hem van doorslaggevende betekenis was om juist deze kavel aan het water te kopen. En, dat als hij geweten had dat juist het varen niet zou zijn toegestaan, hij de koopovereenkomst niet (althans niet onder dezelfde voorwaarden) was aangegaan.
Anders dan voor het beroep op non-conformiteit acht de rechtbank de e-mails van koper uit mei 2016 over de wens van het varen, wel relevant voor de beoordeling van het beroep op dwaling. Dat koper heeft gedwaald staat vast. Echter, de rechtbank oordeelt – net als bij het beroep op non-conformiteit – dat de dwaling niet te wijten is aan door verkoper gedane mededelingen. Ook verkoper is ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst ervan uitgegaan dat op de watergang en op het watergebied gemotoriseerd gevaren mocht worden. Hiervan is zij pas later (in 2018/2019) op de hoogte geraakt, terwijl het varen op de watergang voor haar een belangrijk aspect was bij de ontwikkeling van het gebied waar het kavel onderdeel van uitmaakt.
Partijen hebben dus wederzijds gedwaald, hetgeen neerkomt op een dwaling omtrent het recht. Partijen waren zich ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet bewust van de inhoud van de vaarverordening.
De rechtbank concludeert dat de koopovereenkomst vernietigbaar is en dat de dwaling in de onderlinge verhouding tussen koper en verkoper niet geheel voor koper moet komen. In geval van wederzijdse dwaling staat het een rechter vrij om het dwalingsnadeel over beide partijen te verdelen, bij een koopovereenkomst komt een wijziging van de koopovereenkomst als opheffing voor het dwalingsnadeel vaak neer op een koopprijsvermindering.
De rechtbank oordeelt uiteindelijk dat het dwalingsnadeel in deze kwestie 60% door verkoper en dus 40% door koper moet worden gedragen. Om de omvang van dit nadeel te bepalen, wordt een vergelijking gemaakt tussen de prijs van een kavel grenzend aan het water en de prijs voor een kavel niet grenzend aan het water. Gekeken wordt dus naar wat koper nu eigenlijk extra heeft betaald om aan het water te wonen. De rechtbank komt tot een uiteindelijk gemiddeld koopprijsverschil van 5,4% tussen een kavel gelegen aan vaarwater en een kavel niet gelegen aan vaarwater. Nu koper de bouwkavel heeft aangeschaft voor een prijs van EUR 303.750,-, stelt de rechtbank het nadeel vast op EUR 16.402,50. De ontwikkelaar wordt dus veroordeeld tot betaling van een bedrag van EUR 9.841,50 (60%).
Deze uitspraak laat zien dat dezelfde feiten en omstandigheden verschillend kunnen worden beoordeeld tegen het licht van verschillende juridische grondslagen. Meer praktisch gezien, laat deze uitspraak zien dat bij de koop van een kavel, rekening houdend met de wensen van het gebruik van dit kavel en de omgeving daaromheen, ook altijd een (publiekrechtelijke) juridische check wordt uitgevoerd.
