De 21ste tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (Bu Chw) beoogt twee kwesties aan te pakken: de krappe woningmarkt en een schonere lucht. Met de nieuwste tranche worden aan het Bu Chw niet alleen vier experimenten toegevoegd die zien op het woningtekort in Nederland, ook wordt voorzien in de mogelijkheid experimenten in te zetten ten behoeve van de luchtkwaliteit. In dit blog gaan wij in op de wijzigingen en aanvullingen ten aanzien van de woningmarkt. Een volgend blog duikt dieper in de regelingen gericht op de bevordering van schone lucht.
Met een eerste experiment richt het Bu Chw zich op het creëren van meer flexibiliteit in de huidige schaarse woningmarkt. De gemeenteraad kan in haar Huisvestingsverordening bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de betreffende regio of de specifieke gemeente. Bijvoorbeeld vanwege een dagopleiding, of het zijn van zelfstandig ondernemer in een bedrijf dat in dat gebied is gevestigd. Uit de Huisvestingswet 2014 volgt dat voorrangverlening mogelijk is voor ten hoogste 50% van de toegewezen woningen (artikel 14 lid 2). Van dat deel mag ten hoogste weer 50% worden toegewezen aan woningzoekenden met lokale of regionale binding. Dit komt kortom neer op 25% van het totaal aantal toe te wijzen woningen.
Het toegevoegde experiment (artikel 6s Bu Chw) maakt het mogelijk dit percentage van 25% naar 30% op te schalen, waarmee meer woningenzoekenden met maatschappelijke of economische binding aan een regio of gemeente voorrang kunnen krijgen. Daarbij geldt dit percentage zoals voorheen niet meer per gemeente, maar voor de gehele woningmarktregio. Hierdoor kan het voorkomen dat in gemeenten een hoger percentage mogelijk is dan 30%, onder de voorwaarde dat dit hogere percentage in andere gemeente(n) gecompenseerd wordt. Dit geeft ruimte voor lokaal maatwerk.
Het nieuwe artikel 6s is tot 1 januari 2025 van toepassing op de volgende gemeenten: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland en Zaanstad.
Op basis van een nieuw experiment neergelegd in artikel 6t Bu Chw kan de gemeente Amsterdam afwijken van bepalingen uit de Leegstandwet, om zo de duur van leegstand te verkorten en verhuurders te verplichten leegstaande woonruimten tegen een marktconforme huurprijs te verhuren.
De huidige Leegstandwet bepaalt dat de gemeente een gebruiker kan voordragen voor een leegstaand gebouw of een gedeelte daarvan. De eigenaar van het gebouw kan en mag dan vervolgens wachten tot de gemeente een gebruiker voordraagt die bereid is de gevraagde huurprijs, of soms meer dan de marktconforme huurprijs, te betalen. Dit maakt dat woningeigenaren zich lang afwachtend kunnen opstellen en woningen zodoende erg lang leeg kunnen blijven staan, terwijl de schaarste op de woningmarkt aanzienlijk is.
Met het experiment wordt onder meer geregeld dat de gemeenteraad in de leegstandverordening kan bepalen dat woningen die drie maanden of langer leegstaan gemeld moeten worden bij burgemeester en wethouders. Dit is een verkorting van drie maanden ten opzichte van de Leegstandwet waarin is bepaald dat pas na zes maanden een leegstandmelding kan worden gedaan. Door de leegstandmelding is bij de gemeente bekend wie de eigenaar is, en in een opvolgend leegstandoverleg kunnen gemeenten en eigenaar overleg voeren over een gezamenlijke oplossing. Deze oplossing wordt dan vastgelegd in de leegstandbeschikking. Het leegstandoverleg en de leegstandbeschikking zijn op dit moment al een vaste praktijk, maar worden door dit experiment dus in tijd naar voren gehaald. Ook maakt het experiment mogelijk dat burgemeester en wethouders in de leegstandbeschikking de maximale marktconforme huurprijs kunnen vaststellen, waarbij het college bij niet-geliberaliseerde woningen uitgaat van de maximale redelijke huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel.
In artikel 1.1.1 lid 1 sub e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voor een nieuw te bouwen sociale koopwoning een maximale koopprijs gesteld van 200.000 euro.
Deze ten hoogste koopprijs sluit echter onvoldoende aan op de huidige marktrealiteit, waardoor er te weinig van die nieuwbouwwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen beschikbaar komen. Met een nieuw experiment uit artikel 7ad Bu Chw kunnen 103 gemeenten die deel uitmaken van de woondealgebieden Stad Groningen, Stedelijk Gebied Eindhoven, Zuidelijke Randstad, regio Utrecht, Metropoolregio Amsterdam of Woondeal regio Arnhem-Nijmegen van die vaste koopprijs afwijken en een hogere grens hanteren. Daarbij kunnen zij aansluiten bij de kostenprijs die voortvloeit uit de op dat moment geldende Voorwaarden en Normen voor hypotheken met Nationale Hypotheek. Voor 2020 ligt die grens op 310.000 euro voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen en € 328.600,– voor woningen mét dergelijke voorzieningen. In de Voorwaarden en Normen 2021 zijn de kostengrenzen bepaald op respectievelijk € 325.000,– en € 344.500,–.
Het experiment geeft de deelnemende gemeenten verder de mogelijkheid om in een bestemmingsplan te regelen dat betaalbare koopwoningen worden gebouwd en dat die voor maximaal tien jaar in de categorie sociale koopwoning behouden blijven. Met dit experiment wordt geanticipeerd op het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) waarin eenzelfde omschrijving van sociale koopwoningen wordt gehanteerd.
Het Bu Chw biedt gemeenten de mogelijkheid om door middel van een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte al te werken met instrumenten en bevoegdheden die straks terugkomen in de Omgevingswet. Gemeenten kunnen hierdoor flexibeler en globaler bestemmen. Afdeling 6.4 van de Wro vormt waar het gaat om kostenverhaal op dit moment echter nog een belemmering, omdat er in die systematiek vanuit wordt gegaan dat ten tijde van de vaststelling van een bestemmingsplan de inkomsten en opbrengsten volledig in beeld zijn. Dit past echter niet bij organische gebiedsontwikkeling.
In de 16e tranche van de Bu Chw is daarom in artikel 7v voor acht gemeenten een andere manier van kostenverhaal opgenomen, die beter aansluit bij organische gebiedsontwikkeling en ook gebaseerd is op de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet.
In een volgend blog gaan wij in op de vraag hoe de 21e tranche van het Bu Chw beoogt bij te dragen aan een verbeterde luchtkwaliteit.
Raadpleeg hier het besluit van 8 april 2021 tot wijziging en aanvulling van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (21e tranche)).
