Gemeentes proberen het woningtekort deels op te lossen met grootschalige complexen met tijdelijke flexwoningen. Daarmee wordt in korte tijd veel woonruimte gerealiseerd. Dat klinkt mooi, maar de gevolgen voor de omgeving zijn niet altijd positief. Wilt u voorkomen dat de gemeente in uw achtertuin gaat (ver)bouwen? Dan leest u hier meer over bezwaar maken tegen tijdelijke flexwoningen in uw buurt.
Tijdelijke Flexwoningen: pleister voor het bloeden
Iedere dag komen er wel berichten in de media voorbij over twee grote problemen waar we als maatschappij mee te maken hebben. Het woningtekort en het overvolle centrum in Ter Apel. De echte oplossing voor deze problemen is niet gemakkelijk, noch snel. Daarvoor moeten er immers fors meer (sociale) woningen worden bijgebouwd, wat in ons kikkerlandje niet makkelijk is.
De overheid zoekt daarom naar een pleister voor het bloeden in de vorm van een snelle oplossing voor de korte termijn. Een van de oplossingen die ik in mijn praktijk steeds meer tegenkom betreft het bouwen van grootschalige tijdelijke wooncomplexen die bestaan uit flexwoningen.
Wat zijn flexwoningen?
Flexwoningen zijn kleine tijdelijke appartementen die als complex grotendeels in een fabriek worden gebouwd om vervolgens in elkaar te worden gezet op de beoogde locatie. Flexwoningen zijn voor de overheid snel en goedkoop, maar voor de omgeving vaak een onaangename verassing.
Gemeentes kunnen sinds 2023 een uitkering aanvragen om flexwoningen te realiseren. In het kader van de Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen (SFT). Deze regeling geldt nog tot in ieder geval 2026. Er is meer dan 280 miljoen euro beschikbaar gesteld. De kans is daarom groot dat er de komende jaren nog meer gemeentes van deze regeling gebruik gaan maken.
Tijdelijke flexwoningen, snel maar problematisch
Grotere tijdelijke complexen met flexwoningen zijn aantrekkelijk voor de overheid, omdat de bouw snel gaat en omdat het vaak een kwestie is van pakketten in elkaar zetten. Mede vanwege subsidies is het financieel aantrekkelijker dan reguliere woningbouw. De tijdelijke complexen bieden de mogelijkheid om doelgroepen die snel een huis nodig hebben onder te brengen.
Ingrijpende verandering voor de omgeving
Voor de omgeving vormen grote wooncomplexen vaak een ingrijpende verandering, waarbij negatieve effecten niet zijn uitgesloten. Denk aan (geluids)overlast, parkeerproblemen en meer verkeer. Het probleem begint vaak al bij de communicatie. In de regel wordt de omgeving namelijk pas geïnformeerd als de gemeente zelf al het besluit heeft genomen dat er een tijdelijk complex met flexwoningen komt. Omwonenden en bedrijven worden hierdoor verrast en krijgen het gevoel dat men voor het voldongen feit staat en dat er niet serieus naar hun zorgen zal worden geluisterd.
Locatie en comfort laten vaak te wensen over
Naast de communicatie zijn de locatie en invulling ook vaak problematisch. Tijdelijke flexwoningen zijn in de regel niet gebouwd om hetzelfde wooncomfort te bieden aan de bewoners als in reguliere woningbouw (denk aan isolatie etc.). Daarbij wordt het complex in de regel gebouwd op locaties die daar niet voor zijn bedoeld. Enkele voorbeelden uit mijn praktijk betreffen een complex van 24 woningen in de achtertuin bij een bestaande woning direct naast een drukke verkeersader en een complex van 100 woningen op een trapveldje naast sportvelden en reguliere eengezinswoningen.
Doelgroep onduidelijk bij het starten met bouwen
Voor een complex voor studenten zijn andere faciliteiten en diensten nodig dan een complex wat bedoeld is voor de opvang van asielzoekers die de Nederlandse taal niet machtig zijn. Toch is het meestal niet duidelijk voor welke doelgroep er wordt gebouwd en welke waarborgen er zijn voor de omgeving zodat zij geen overlast ervaren.
‘Tijdelijk’ kan alsnog permanent worden
De reactie van de gemeente op de voormelde zorgen is dat het slechts gaat om een tijdelijke situatie. Wat er niet bij verteld wordt is dat men na het aflopen van de termijn (vaak 10 of 15 jaar) alsnog kan besluiten om de flexwoningen permanent te maken.
Bezwaar maken tegen flexwoningen heeft zeker zin
Staan omwonenden en bedrijven dan met lege handen? Zeker niet. De gemeente moet goed onderbouwen waarom van het omgevingsplan wordt afgeweken.
Voor het realiseren van de complexen zijn een of meerdere omgevingsvergunningen nodig. Dit zijn besluiten van de overheid waar u bezwaar op kunt maken. Bezwaar maken heeft ook zeker zin nu dergelijke complexen in de regel niet volgens het omgevingsplan zijn toegestaan. Dit betekent dat de gemeente goed moet onderbouwen waarom van het omgevingsplan mag worden afgeweken en het complex passend is in de omgeving. Bij deze afweging zijn vaak de nodige kanttekeningen te maken. Enerzijds omdat de toekomstige bewoners veel overlast kunnen ervaren (denk aan flexwoningen vlak bij een snelweg) of de omgeving veel overlast ervaart (te veel toekomstige bewoners, waarbij niet duidelijk is voor welke doelgroep de woningen bedoeld zijn en hoe dit wordt gereguleerd). Een juridische procedure kan dus zeker kans van slagen hebben.
De vraag blijft: zijn tijdelijke grootschalige wooncomplexen wel de oplossing?
Uiteraard is er alle begrip voor het feit dat een gemeente beoogd huisvesting te realiseren voor een groep die dringend woningen nodig heeft. De vraag is echter of dergelijke tijdelijke grootschalige wooncomplexen met flexwoningen een oplossing zijn. Het hangt af van de locatie die men kiest, de aanpak richting de omgeving en hoe het woon- en leefklimaat wordt gewaarborgd, voor zowel de bewoners als de omgeving.
Wilt u bezwaar maken tegen tijdelijke flexwoningen in uw buurt?
Wordt u geconfronteerd met berichten over flexwoningen of andere vormen van grootschalige woningbouw in uw gemeente, of heeft u vragen over dit soort woningen en manieren om bezwaar te maken? Dan neemt u contact op met mij: Daan Elings.
