In sommige gevallen is het voor een verhuurder wenselijk om een onroerende zaak niet te verhuren, maar deze in bruikleen te geven. Bij huur gelden vanzelfsprekend de huurrechtelijke beschermingsregels voor de huurder, terwijl deze regels niet van toepassing zijn bij bruikleen.
Een veelvoorkomende situatie waarin bruikleen de voorkeur verdient, is wanneer een pand tijdelijk leegstaat in afwachting van sloop of renovatie. De eigenaar wil er dan zeker van zijn dat hij het pand weer tijdig ter beschikking krijgt voor de uitvoering van de sloop- en herbouwwerkzaamheden, zonder het risico te lopen dat de tijdelijke gebruiker aanspraak kan maken op huurbescherming of ontruimingsbescherming.
Toch is het onderscheid tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst niet altijd even duidelijk. Een overeenkomst kan op het eerste gezicht een bruikleenovereenkomst lijken, maar toch als huurovereenkomst worden gekwalificeerd. Daarom is het belangrijk om te begrijpen in welke opzichten huur en bruikleen van elkaar verschillen.
In deze blog bespreken we eerst de wettelijke definitie van huur, daarna die van de bruikleen. Vervolgens staan we stil bij de vraag hoe rechters oordelen over deze kwalificatievraag. Afsluitend geven we enkele praktijkvoorbeelden.
Wettelijke definitie van de huur
De definitie van huur is vastgelegd in artikel 7:201 lid 1 BW en luidt: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”
Met andere woorden: de ene partij stelt een zaak ter beschikking aan de andere partij, die daarvoor een tegenprestatie levert. Als er geen gebruik kan plaatsvinden, of als er geen tegenprestatie wordt geleverd voor het gebruik, is er geen sprake van huur.
Wettelijke beschrijving van de bruikleen
De definitie van bruikleen is opgenomen in artikel 7A:1777 BW en luidt (in ouderwets Nederlands): “Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de andere eene zaak om niet ten gebruike geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal terug geven.”
Het onderscheid tussen huur en bruikleen draait in essentie om de vraag of er een tegenprestatie wordt geleverd voor het gebruik van de zaak. Dit betekent echter niet dat bij bruikleen helemaal geen vergoeding mag worden gevraagd. Een vergoeding die uitsluitend strekt tot bijvoorbeeld het dekken van onkosten – zoals kosten voor gas, water, licht, administratie en het onderhoud en bewoonbaar houden van de woning – wordt in de regel niet aangemerkt als een tegenprestatie.[1] Een vergoeding bij bruikleen of een tegenprestatie bij huur hoeft niet uitsluitend uit een geldsom te bestaan; zij kan ook in natura worden voldaan.[2] Pas wanneer de te betalen vergoeding in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van de onroerende zaak en niet slechts een symbolisch karakter heeft, is sprake van een huurovereenkomst.[3]
Lijn in de rechtspraak: kwalificatie huur en bruikleen
In twee arresten heeft de Hoge Raad[4] onderstreept dat de kwalificatie van een overeenkomst moet worden onderscheiden van de – daaraan voorafgaande – vraag welke rechten en verlichtingen zijn overeengekomen (de zogeheten uitlegfase). Bij uitleg van de overeenkomst – en dus ook van de elementen ‘gebruik’ en ‘tegenprestatie’ – komt het niet aan op de letterlijke omschrijving van het gebruik in de overeenkomst, maar op de zin die partijen gegeven de omstandigheden aan de desbetreffende bepalingen omtrent het ‘gebruik’ of de ‘tegenprestatie’ redelijkerwijs mochten toekennen.[5]
Nadat de rechter de overeengekomen rechten en verplichtingen heeft vastgesteld, kan hij beoordelen of die overeenkomst de kenmerken heeft van een huurovereenkomst of een bruikleenovereenkomst (de zogeheten kwalificatiefase). Van belang hierbij is dat de naam die partijen aan de overeenkomst geven niet bepalend is voor de kwalificatie ‘huur’ of ‘bruikleen’, maar de inhoud van de overeenkomst, ook al hebben partijen het bij die inhoud behorende karakter van de overeenkomst niet onderkend.[6]
Lijn in de rechtspraak: ‘tegenprestatie’
Zoals gezegd draait het in dit soort zaken in essentie om de vraag of er een tegenprestatie wordt geleverd voor het gebruik van de zaak. Aan de hand van jurisprudentie zullen we handvatten geven wat wel of niet als tegenprestatie wordt aangemerkt.
Advocaat-Generaal mr. Wattel concludeerde in 2018 dat het onderscheid tussen huur en bruikleen vooral afhangt van de vraag waarvoor de betaling daadwerkelijk is bedoeld. Als de vergoeding uitsluitend de werkelijke kosten dekt — zoals energie, beheer of bemiddeling — en deze kosten niet significant overschrijdt, is geen sprake van huur. Overschrijdt de vergoeding die kosten wél merkbaar en dient zij mede ter compensatie voor het gebruik van bijvoorbeeld de woning, en gaat zij dus duidelijk boven de gebruikers- of derdenkosten uit, dan wijst dit juist op een huurovereenkomst.[7] Hieruit volgt dat alleen kosten die direct samenhangen met het gebruik van het pand als zuivere gebruikerskosten gelden. Kosten die de eigenaar sowieso zou hebben, zoals hypotheek of verzekeringen, worden dan niet als zuivere gebruikerskosten beschouwd. Wanneer hiervoor een vergoeding wordt gevraagd, wordt dit aangemerkt als als tegenprestatie en is er sprake van huur.
Een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit 2021 illustreert dit. De bewoner betaalde € 150 per maand voor het gebruik van de woning, plus € 150,- voor water en energie, en verrichtte daarnaast onderhoud en toezicht op een aangrenzend terrein dat niet door de bewoner werd gebruikt. Het hof kwalificeerde de € 150,- voor het gebruik van de woning als tegenprestatie. Ook het groenonderhoud en het toezicht werden aangemerkt als tegenprestatie in natura. Dat de eigenaar hogere totale kosten had dan de ontvangen vergoeding deed niet af aan deze beoordeling, omdat zij niet had aangetoond welke kosten specifiek aan het gebruikte pand waren toe te rekenen.[8]
In een recenter arrest van de Hoge Raad[9] ging het om de vraag of een door de bewoner betaalde bijdrage van € 150,-, bovenop de betaling voor het verbruik van de nutsvoorzieningen, moest worden gezien als vergoeding van beheerskosten of als tegenprestatie. Aanvankelijk had de bewoner alleen € 175,- voor nutsvoorzieningen betaald; later kwam daar een bedrag van € 125,- bij, dat uiteindelijk werd verhoogd naar € 150,-. De leegstandsbeheerder stelde dat dit laatste bedrag een vergoeding voor beheerskosten betrof, die inherent zijn aan bruikleen. Het hof vond echter dat de vergoeding niet uitsluitend op beheer sloeg, en wees daarbij op de verhoging zonder wijziging van de situatie, het meer‑dan‑symbolische karakter van de bijdrage en het ontbreken van acquisitiekosten, welke wel in rekening werden gebracht.
In cassatie hield deze redenering echter geen stand. De eigenaar en leegstandsbeheerder hadden een gedetailleerde lijst van de gemiddelde maandelijkse beheerskosten overgelegd, met een totaal van € 187,50. Ook wanneer de acquisitiekosten buiten beschouwing zouden worden gelaten, blijft er alsnog € 177,50 aan niet-betwiste beheerskosten over, hoger dan de overeengekomen bijdrage van € 150,-. De Hoge Raad benadrukt daarnaast dat ook de andere twee argumenten van het hof, de verhoging van de bijdrage en het niet-symbolische karakter, onvoldoende zijn om een deel van de vergoeding als tegenprestatie aan te merken. De Hoge Raad maakt hiermee duidelijk dat de hoogte of verhoging van een bijdrage op zichzelf geen aanwijzing voor een tegenprestatie is.
Conclusie
Of er sprake is van huur of bruikleen hangt af van de vraag of de gebruiker een tegenprestatie moet leveren, in geld of natura. Het vergoeden van kosten die direct samenhangen met het gebruik van de zaak, zoals energie of het plegen van klein onderhoud voortkomend uit het gebruik, wordt doorgaans niet als tegenprestatie gezien. Anders wordt het wanneer een betaling mede bedoeld is als vergoeding voor het gebruik zelf, bijvoorbeeld het bijdragen aan eigenaarslasten of het verrichten van groot onderhoud. Uit de rechtspraak blijkt dat ingebruikgevers goed moeten kunnen aantonen waar de gevraagde vergoedingen precies voor dienen en deze dus naar kostenposten moeten kunnen uitsplitsen. Wordt dit nagelaten, dan kan de vergoeding alsnog als tegenprestatie worden aangemerkt.
[1] HR 2 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:828.
[2] HR 16 mei 1975, ECLI:NL:HR:1975:AC5579 (Dorst/Van Donselaar), waarin het verzorgen van de verhuurders door de huurders als tegenprestatie werd beschouwd.
[3] HR 2 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:828.
[4] HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034, r.o. 3.2.2-3.2.4 en HR 6 november 2020, ECLI:NL:HR:2020:1746, r.o. 3.2.2-3.2.4.
[5] HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex).
[6] HR 6 maart 1964, NJ 1964/215 en Hof ’s-Hertogenbosch 1 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3769).
[7] Parket bij de Hoge Raad 24 april 2018, ECLI:NL:PHR:2018:470, r.o. 5.3.
[8] Hof Arnhem‑Leeuwarden 15 juni 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:5822;
[9] HR 2 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:828, in cassatie op: Hof Den Haag 3 augustus 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1415.
Deze cursus biedt een compleet en praktisch overzicht van de wet en helpt deelnemers om deze correct toe te passen in de dagelijkse praktijk.
