Wie kantoorruimte (hierna: “230a-ruimte”) of bedrijfsruimte (hierna: “290-ruimte”) huurt of verhuurt, krijgt te maken met gebreken aan het gehuurde. De wettelijke gebrekenregeling is van toepassing op alle soorten huurovereenkomsten en geldt dus ook voor overeenkomsten betreffende 230a-ruimte en 290-ruimte. In deze blog bespreken wij eerst wat onder een gebrek wordt verstaan en wat de reikwijdte van dit begrip is. Vervolgens lichten wij de kernbepalingen van de gebrekenregeling toe. Daarna gaan wij in op de mogelijkheden om gebreken contractueel uit te sluiten (exonereren). Tot slot bespreken wij tegen welke overige wettelijke bepalingen van de gebrekeregeling een verhuurder zich kan exonereren.
Wat is een gebrek?
Artikel 7:204 lid 2 BW definieert een gebrek als volgt:
“Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”
Van een gebrek is sprake wanneer het gehuurde het huurgenot beperkt en die beperking niet aan de huurder is toe te rekenen. Het begrip ziet niet alleen op zichtbare of fysieke gebreken, zoals achterstallig onderhoud, beschadigingen of ongedierte, maar ook op andere omstandigheden die het gebruik van het gehuurde beperken. Te denken valt aan een erfdienstbaarheid die bepaald gebruik uitsluit, een wettelijk voorschrift dat het beoogde gebruik verbiedt of omgevingsfactoren die afwijken van wat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten.
Doorslaggevend is of het gehuurde het gebruik biedt dat de huurder mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. Ook gebreken die bij aanvang van de huur al zichtbaar of bekend waren, kunnen daarom als gebrek kwalificeren. Dat de huurder hiervan op de hoogte was, betekent niet automatisch dat de verhuurder geen verplichting heeft om deze gebreken te verhelpen. Het begrip gebrek heeft daarmee een ruime betekenis.
Niet iedere beperking van het huurgenot kwalificeert als een gebrek. Artikel 7:204 lid 3 BW sluit de zogenoemde feitelijke stoornis uit. Van een feitelijke stoornis is sprake wanneer het huurgenot wordt verstoord door gedragingen van derden, zonder dat zij zich daarbij beroepen op een recht met betrekking tot het gehuurde. Voorbeelden zijn verkeers- of stankoverlast,, burengerucht of overlast door omwonenden. Deze vormen van overlast komen in beginsel voor rekening van de huurder en kwalificeren niet als een gebrek.
Dat ligt anders wanneer de derde zich bij de verstoring beroept op een recht dat betrekking heeft op het gehuurde, zoals een erfdienstbaarheid. In dat geval is wél sprake van een gebrek en komt de stoornis voor rekening van de verhuurder. Hetzelfde kan gelden wanneer de verhuurder bevoegd is om tegen de overlast op te treden, maar dat nalaat. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen wanneer een verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt.[1] Te denken valt hierbij aan een verzamelpand waarin één van de huurders parkeerplaatsen gebruikt die niet aan hem zijn verhuurd, maar aan de andere huurder en de huurder daarvan overlast ondervindt. Of er aan de kant van de verhuurder daadwerkelijk sprake is van enig nalaten en dus een gebrek, hangt af van de omstandigheden van het geval.
Het onderscheid tussen een gebrek en een feitelijke stoornis zit dus vooral in de oorzaak van de verstoring: bij een feitelijke stoornis gaat het om overlast veroorzaakt door een derde die inbreuk maakt op het huurgenot van de huurder, zonder dat de overlastgever hiertoe een recht meent te hebben, terwijl bij een gebrek sprake is van een aan het gehuurde verbonden omstandigheid of een recht van een derde dat het huurgenot beperkt.
Het “verlangen” van de huurder tot herstel van de gebreken hoeft geen formele ingebrekestelling te zijn.
Kernbepalingen
Herstelplicht
Artikel 7:206 lid 1 BW bepaalt dat de verhuurder op verlangen van de huurder verplicht is gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
Het “verlangen” van de huurder tot herstel van de gebreken hoeft geen formele ingebrekestelling te zijn. Een enkele mededeling volstaat. Blijft een mededeling echter uit, dan is de verhuurder niet gehouden het gebrek te verhelpen.[2]
De wet kent twee uitzonderingen op de herstelplicht. De eerste uitzondering doet zich voor wanneer herstel onmogelijk is, bijvoorbeeld doordat het gehuurde volledig teniet is gegaan door brand. Is herstel in absolute zin niet mogelijk, maar kunnen andere deugdelijke oplossingen het gebrek verhelpen, dan blijft de herstelverplichting bestaan. Een voorbeeld hiervan zou kunnen zijn dat de houten palen die bij de bouw van een monumentaal grachtenpand in de grond zijn geslagen, zijn verzakt, maar niet meer kunnen worden gerepareerd zonder het pand aanzienlijke schade te berokkenen. Dit gebrek kan dan toch met een moderner alternatief worden verholpen.[3] De tweede uitzondering geldt wanneer herstel uitgaven vereist die, gelet op de omstandigheden, redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Volgens de wetsgeschiedenis zal hiervan niet snel sprake zijn. Het uitgangspunt is dat herstelbare gebreken door de verhuurder moeten worden hersteld, ook als dat financieel ongunstig is. Als voorbeeld om wel een beroep te kunnen doen op deze uitzonderingsgrond wordt genoemd de situatie waarin vaststaat dat een pand zal worden onteigend en binnenkort wordt gesloopt, terwijl de herstelkosten niet voor vergoeding in aanmerking komen.[4]
Op grond van artikel 7:206 lid 2 BW hoeft de verhuurder geen gebreken te verhelpen waarvoor de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is. Ook (kleine) herstellingen die op grond van de onderhoudsverdeling voor rekening van de huurder komen, vallen buiten de herstelplicht. Voorbeelden van kleine herstellingen zijn het repareren van een kapotte ruit, het vervangen van defecte lampen en het vervangen van een defecte kraan.
Artikel 7:206 lid 3 BW bepaalt tot slot dat de huurder, wanneer de verhuurder in verzuim is met herstel, het gebrek zelf mag (laten) verhelpen en de redelijke kosten daarvan op de verhuurder mag verhalen, bijvoorbeeld door verrekening met de huurprijs. Anders dan bij het verzoek tot herstel van gebreken, is het hier wel vereist dat verhuurder formeel in gebreke wordt gesteld. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder contractueel worden afgeweken.
Huurprijsvermindering
Artikel 7:207 BW geeft de huurder recht op een evenredige vermindering van de huurprijs bij verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek. Dit recht ontstaat vanaf de dag waarop de huurder het gebrek op behoorlijke wijze bij de verhuurder heeft gemeld, of vanaf het moment waarop het gebrek de verhuurder voldoende bekend was om maatregelen te treffen, tot het moment waarop het gebrek is verholpen.
Voor huurprijsvermindering is vereist dat daadwerkelijk sprake is van verminderd huurgenot. Is bijvoorbeeld een deel van het dak beschadigd zonder dat dit leidt tot lekkage of tocht, dan zal doorgaans geen sprake zijn van verminderd huurgenot.
Voor het recht op huurprijsvermindering is niet van belang of de verhuurder verplicht is het gebrek te herstellen. Ook maakt het niet uit of de verhuurder al in verzuim is of het gebrek aan hem kan worden toegerekend. De regeling beoogt de huurder te compenseren voor het verminderde genot. De huurder kan huurprijsvermindering niet eigenhandig toepassen. Hiervoor is een rechterlijke uitspraak vereist.[5]
Lid 2 van dit artikel bepaalt dat geen aanspraak op huurprijsvermindering bestaat voor gebreken die de huurder op grond van de onderhoudsverdeling zelf moet verhelpen, of voor gebreken waarvoor de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is.
In de meest recente ROZ‑modellen voor 230a‑ruimte en 290‑ruimte, beide gepubliceerd in 2025, wordt de mogelijkheid tot huurprijsvermindering of verrekening ten gevolge van verminderd huurgenot door een gebrek uitgesloten.[6] Indien de verhuurder echter in verzuim is met het verhelpen van het gebrek, kan de huurder dit zelf (laten) herstellen en de daarvoor gemaakte redelijke kosten in mindering brengen op de huur. Van deze bevoegdheid kan op grond van artikel 7:206 lid 3 BW namelijk, zoals hierboven ook al genoemd, niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
Schadevergoeding
Naast huurprijsvermindering kan de verhuurder op grond van artikel 7:208 BW aansprakelijk zijn voor schade die het gevolg is van een gebrek. Dat is het geval indien:
Toerekening vindt plaats wanneer het gebrek op grond van de wet, een rechtshandeling of verkeersopvattingen voor risico van de verhuurder komt. Slecht onderhoud dat tot gebreken leidt, zal in de regel aan de verhuurder worden toegerekend. Bij overmacht, zoals schade door een natuurramp, is toerekening uitgesloten.[7]
Met het criterium ‘behoorde te kennen’ heeft de wetgever de kennis van de verhuurder willen objectiveren. Een verhuurder kan zich dus niet verschuilen achter onbekendheid met het gebrek.[8] Van hem mag worden verwacht dat hij voorafgaand aan de verhuur onderzoekt of het gehuurde in een acceptabele staat verkeert.
De derde variant ziet op situaties waarin de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft verklaard dat bepaalde gebreken niet aanwezig zijn, terwijl dat achteraf onjuist blijkt. Geeft de verhuurder bijvoorbeeld aan dat het gehuurde geschikt is voor een bepaald gebruik, en blijkt dit niet het geval te zijn, dan moet de verhuurder de schade als gevolg van dit gebrek vergoeden.[9]
De meest recente ROZ‑modellen voor 230a‑ruimte en 290‑ruimte sluiten de aansprakelijkheid voor schade ten gevolge van een gebrek verder uit dan de wet, doordat zij aanvullende eisen stellen aan de omstandigheden waaronder schadevergoeding mogelijk is.[10] De verhuurder is slechts aansprakelijk wanneer (i) de schade het gevolg is van een aan de verhuurder toe te rekenen ernstige tekortkoming, (ii) de verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst kende en daarover geen nadere afspraken met de huurder heeft gemaakt, (iii) het gehuurde op de ingangsdatum als bedoeld in artikel 3.1 van de huurovereenkomst niet geschikt blijkt te zijn voor het overeengekomen gebruik als bedoeld in artikel 1.1 door aan de verhuurder toe te rekenen omstandigheden, (iv) de verhuurder een gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst behoorde te kennen terwijl de huurder dit op grond van zijn onderzoeksplicht niet had kunnen of hoeven ontdekken, en (v) de verhuurder de door de huurder schriftelijk gestelde redelijke termijn als bedoeld in artikel 9.1 om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van de verhuurder komend gebrek, niet in acht heeft genomen.
Uitsluiten van gebreken
Het wetsartikel betreffende een gebrek ex artikel 7:204 BW is bij de verhuur van bedrijfsruimte van regelend recht. Partijen kunnen dus overeenkomen dat bepaalde omstandigheden niet als gebrek hebben te gelden. Dit kan expliciet contractueel worden vastgelegd, maar ook besloten liggen in de aard van de overeenkomst. In de wetsgeschiedenis wordt als voorbeeld genoemd de huur van een bouwvallige schuur tegen een lage huurprijs. In zo’n geval mag worden aangenomen dat de huurder niet mocht verwachten dat sprake was van een goed onderhouden zaak en dat op de verhuurder geen herstelverplichting rust.[11] In praktijk zien we veelal dat de aanwezigheid van asbest als gebrek wordt uitgesloten. Van belang daarbij is om zo specifiek mogelijk, bijvoorbeeld op basis van een asbestinventarisatierapport aan te duiden waar het asbest zich bevindt, om vervolgens het conform het in het asbestinventarisatierapport aanwezige asbest als gebrek uit te sluiten. Wanneer van een gebrek geen sprake is, is er logischerwijs ook geen sprake van huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW of van schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW.
Voor verhuurders is het verstandig om uitsluitingen expliciet contractueel vast te leggen, in plaats van te vertrouwen op wat de huurder redelijkerwijs wel of niet mocht verwachten.
Uitsluiten herstelplicht, huurprijsvermindering en schadevergoeding
Tot slot verdient artikel 7:209 BW aandacht. Naast het uitsluiten van gebreken als zodanig, kunnen bij 230a-ruimte en 290-ruimte ook de herstelplicht (artikel 7:206 lid 1 en 2 BW), het recht op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW) en het recht op schadevergoeding (artikel 7:208 BW) contractueel worden uitgesloten.
Dit geldt echter niet voor gevallen waarin de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst een gebrek kende of behoorde te kennen. Ook hier heeft de wetgever de kennis van de verhuurder willen objectiveren. Zoals aangegeven geldt dit niet voor het geval waarin partijen de aanwezigheid van asbest als gebrek uitsluiten (zie het voorbeeld hiervoor).
De bepaling van artikel 7:209 BW is logisch: zij beschermt de huurder zowel tegen een verhuurder die een gebrek opzettelijk verzwijgt, als tegen een verhuurder die nalaat vóór het sluiten van de huurovereenkomst te onderzoeken of het gehuurde voldoet aan de redelijke verwachtingen van de huurder. Hierdoor kan de huurder zich geen objectief beeld vormen van het gehuurde en besluiten of hij het wil huren.
Conclusie
De gebrekenregeling is voor alle soorten huurovereenkomsten gelijk. Het begrip gebrek kent een ruime definitie. Een verhuurder is in beginsel gehouden gebreken te verhelpen en kan bij verminderd huurgenot als gevolg van een gebrek worden geconfronteerd met huurprijsvermindering. Daarnaast kan een verhuurder schadeplichtig zijn indien het gebrek de huurder schade heeft berokkend. Echter, de in de markt veel gebruikte ROZ‑modellen beperken contractueel de mogelijkheden voor huurprijsvermindering en de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade ten gevolge van een gebrek aanzienlijk.
Bij zowel 230a-ruimte als 290-ruimte biedt de wet de mogelijkheid om gebreken als zodanig contractueel uit te sluiten of om afwijkende afspraken te maken over de herstelplicht, huurprijsvermindering en schadevergoeding. Voor deze laatste drie geldt echter dat niet kan worden afgeweken ten aanzien van gebreken die de verhuurder kende of behoorde te kennen.
Meer weten over dit onderwerp? Neem contact op met een van onze specialisten. We helpen u graag verder.
[1]Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 14.
[2] J.A. Tuinman, ‘Art. 7:206 BW’, in: T&C BW, commentaar op art. 7:206 BW, actueel t/m 01-09-2025.
[3] Hof Arnhem-Leeuwarden 26 april 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:3314, r.o. 5.7.
[4]Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 16.
[5] J.A. Tuinman, ‘Art. 7:207 BW’, in: T&C BW, commentaar op art. 7:207 BW, actueel t/m 01-09-2025.
[6] Artikel 10.3 ROZ model 230a-ruimte 2025 & Artikel 13.3 ROZ model 290-ruimte 2025.
[7] J.A. Tuinman, ‘Art. 7:208 BW’, in: T&C BW, commentaar op art. 7:208 BW, actueel t/m 01-09-2025
[8]Kamerstukken II 1990/2000, 26089, nr. 6, p. 12.1
[9] J.A. Tuinman, ‘Art. 7:208 BW’, in: T&C BW, commentaar op art. 7:208 BW, actueel t/m 01-09-2025.
[10] Artikel 10.3 en 10.4 ROZ model 230a-ruimte 2025 & Artikel 13.3 en 13.4 ROZ model 290-ruimte 2025.
[11]Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 7.
Helder Huurrecht
Iedereen krijgt vroeg of laat te maken met het huurrecht. Vrijwel alles is immers te huur: van partytenten tot kantoorgebouwen. Juist die breedte maakt het huurrecht tot een complex rechtsgebied. Want waar het (ver)huren van een kantoormeubilair weinig regels kent, gelden er voor het (ver)huren van woonruimte, kantoorruimte en bedrijfsruimte uitgebreide wettelijke kaders.
Voor wat betreft onroerende zaken onderscheiden we vier huurregimes:
Elk regime kent zijn eigen spelregels en uitzonderingen. Zo vereist de opzegging van een 290-ruimte een wettelijke opzeggingsgrond, terwijl dat bij een 230a-ruimte niet nodig is. Daar staat tegenover dat de huurder van een 230a-ruimte na afloop van de huurovereenkomst zich op ontruimingsbescherming kan beroepen.
Dit onderstreept hoe belangrijk het is om per situatie nauwkeurig vast te stellen welk regime van toepassing is. Voor verhuurders en huurders zonder juridische achtergrond is het begrijpelijk dat het overzicht soms ontbreekt. Daarom zetten wij in onze blogreeks de belangrijkste huurrechtelijke thema’s rondom 290-ruimte en 230a-ruimte voor u op een rij. Per onderwerp leggen wij de basisbeginselen uit, zodat u snel inzicht krijgt in de regels die voor uw situatie relevant zijn.
Inhoud van de special Helder Huurrecht:
Wilt u direct de gehele special Helder Huurrecht ontvangen?
Vul dan hieronder het formulier in en wij sturen de special naar u toe.
Mocht u vragen hebben na het lezen van deze special, neem dan gerust contact op met een van onze Huurrecht-specialisten Elisabeth Sneeuw of Anne Veltman of bezoek de Huurrechtpagina op onze website.
