Blogreeks Gebiedsontwikkeling - deel 3: Energieaansluitingen voor gebiedsontwikkelingen

Blog2: Samenwerkingsmodellen gebiedsontwikkeling.

In deze blog wordt ingegaan op een zeer actueel en prangend vraagstuk, namelijk: de (on)mogelijkheid van het verkrijgen van energieaansluitingen. Netcongestie brengt met zich mee dat het verkrijgen van een energieaansluiting niet meer vanzelfsprekend is. Waar langere tijd werd gedacht dat alleen het verkrijgen van een grootverbruik aansluiting lastig of niet te verkrijgen was, blijkt ook dat in 2026 kleinverbruikers geraakt gaan worden: dit is van wezenlijke invloed op de uitvoerbaarheid van woningbouwprojecten. Zo wordt inmiddels ook gesignaleerd in de media.[1]  

Ontwikkelaars, gemeenten en overige betrokkenen bij onder andere woningbouwprojecten doen er goed aan om in een vroeg stadium aandacht te besteden aan de implicaties van netcongestie. 

In deze blog bespreken we in het kort de ontwikkelingen op het gebied van energiewetgeving, belichten we het nieuwe prioriteringskader zoals door de ACM in het netcodebesluit van 2 december 2025 (gepubliceerd in de Staatscourant op 12 december 2025) vastgesteld en de directe gevolgen voor gebiedsontwikkeling. Deze blog beperkt zich tot het bespreken van de gevolgen voor projecten met kleinverbruik aansluitingen, zoals woningbouw. We bespreken kort de rol van de gemeente hierin en welke oplossingen en kansen er voor de markt liggen om te voorkomen dat de woningbouw nog verder op slot gaat.

Ontwikkelingen energiewetgeving
Er is veel veranderd op het gebied van energiewetgeving. De Wet collectieve warmte is op 9 december 2025 door de Eerste Kamer aangenomen en zal, naar waarschijnlijkheid, per 1 januari 2027 (gefaseerd) in werking treden. Daarnaast is per 1 januari 2026 de Energiewet in werking getreden. Het hoofddoel van de Energiewet is om een stevig fundament te leggen voor de energietransitie, en voor een veilige, betrouwbare en betaalbare energievoorziening. De Energiewet vervangt en voegt de verouderde Elektriciteitswet 1998 en Gaswet samen. 

Belangrijke wijziging in de Energiewet is de gewijzigde aansluitplicht van netbeheerders. Per 22 februari 2025 was de toen geldende Elektriciteitswet 1998 al zo gewijzigd dat netbeheerders alleen nog verplicht zijn een aansluiting te realiseren binnen een redelijke termijn (in plaats van binnen een wettelijk vastgelegde termijn). Wat als een redelijke aansluittermijn wordt beschouwd, valt sindsdien onder de verantwoordelijkheid van de ACM en niet meer onder het wettelijke stelsel. Deze constructie is grotendeels overgenomen in artikel 3.38 lid 2 van de nieuwe Energiewet. Echter, op basis van artikel 3.38 lid 3 Energiewet kan een aanbod tot aansluiting worden geweigerd indien er voor de verzochte aansluiting onvoldoende transportcapaciteit beschikbaar is. Het wettelijk vastleggen van deze weigeringsgrond is nieuw. Verwacht mag worden dat deze – gelet op de huidige congestie problematiek – helaas ingezet zal worden. 

Uit huidige wet- en regelgeving volgt dat netbeheerders aansluitverzoeken non-discriminatoir dienen te behandelen. Het toekennen van transportcapaciteit gebeurt op basis van het ‘first come, first serve’ principe. Daarbij is het mogelijk voor netbeheerders om bepaalde partijen – binnen het non-discriminatiebeginsel – prioriteit te geven, mits voldaan wordt aan de wettelijk vastgelegde aansluitplicht. Om tegemoet te komen aan de in Nederland breed gedeeld wens om de wachtrij voor transportcapaciteit in congestiegebieden anders in te richten, heeft de ACM het prioriteringsproces vormgegeven, doormiddel van het vaststellen van een prioriteringskader. Het prioriteringskader ziet op het toekennen van transportcapaciteit, en niet op de aansluitplicht van netbeheerders. Mede gelet op het wettelijk vastleggen van de weigeringsgrond voor het toewijzen van een aansluiting bij onvoldoende transportcapaciteit in de nieuwe Energiewet, is het prioriteringskader van grote waarde.

Netcodebesluit – first come, first serve
Op 11 maart 2025 heeft het College van Beroep voor het bedrijfsleven (CBb) uitspraak gedaan over het op dat moment geldende prioriteringskader van de ACM. Daarin is bepaald dat de ACM bevoegd is een prioriteringskader op te stellen. Daarbij moet de ACM een zorgvuldige belangenafweging maken van welke partijen in het kader worden opgenomen. Het op dat moment geldende prioriteringskader voldeed niet aan de motiveringsplicht die de ACM heeft. Een gewenste uitspraak voor de ACM: met de uitspraak heeft de ACM namelijk de zekerheid gekregen dat zij inderdaad bevoegd is tot het vaststellen van een prioriteringskader. Naar aanleiding van de uitspraak van het CBb heeft de ACM daarom een nieuw prioriteringskader opgesteld, welke in het netcodebesluit op 12 december 2025 is gepubliceerd. Netbeheerders zijn vanaf 1 januari 2026 verplicht om in congestiegebieden het prioriteringskader te gebruiken. 

In het prioriteringskader worden drie categorieën aangewezen die (op de hierna genoemde volgorde) voorrang krijgen bij het verkrijgen van een aansluiting, namelijk:

• Congestieverzachters – projecten die direct ruimte op het elektriciteitsnet maken. Hierdoor kunnen meer partijen gebruik maken van het net.

• Veiligheid – projecten die essentieel zijn voor de nationale veiligheid, zoals ziekenhuizen, noodhulpdiensten, defensie en politie.

• Basisbehoeften – projecten die voorzien in maatschappelijke basisbehoeften waaronder woningbouw, gedeelde huisvesting (AZC’s, zorg, opvang, arbeidsmigranten) en onderwijs.

Zoals te lezen wordt de woningbouw (terecht) ondergebracht in 1 van de 3 categorieën met prioriteit: goed nieuws zou je zeggen. Helaas valt dat in de praktijk waarschijnlijk tegen. 

Op dit moment reserveren netbeheerders namelijk nog transportcapaciteit voor kleinverbruikers. Dit betekent dat er ondanks de netcongestie nog ruimte op het net is voor kleinverbruik ontwikkelingen, zoals woningbouw. Met het prioriteringskader wijzigt dit. Omdat netbeheerders en andere stakeholders tijd nodig hebben om zich op deze nieuwe werkwijze voor te bereiden, heeft de ACM aangekondigd dat tot 1 juli 2026 de huidige werkwijze voor kleinverbruikers blijft gelden en woningbouw - als daar capaciteit voor is - op de bestaande wijze kan worden aangesloten. [2]

Na 1 juli 2026 zullen de congestieverzachters en veiligheidsprojecten voorrang krijgen boven woningbouwprojecten. Toekenning van transportcapaciteit voor woningbouw gebeurt vervolgens op basis van het ‘first come, first serve’ principe binnen de categorie waarin deze activiteit is ingedeeld. Woningbouwprojecten kunnen hiermee dus ook in de wachtrij komen te staan, waar dat voorheen enkel voor grootverbruikers gold. 

Opgemerkt dient te worden dat het prioriteringskader geen oplossing biedt voor netcongestie. Het verlenen van prioriteit brengt niet met zich mee dat ervan kan worden uitgegaan dat er ook transportcapaciteit beschikbaar is, ook al sta je vooraan in de rij. 

Ontwikkelaars, gemeenten en overige betrokkenen bij onder andere woningbouwprojecten doen er goed aan om in een vroeg stadium aandacht te besteden aan de implicaties van netcongestie. 

Vroeg in de wachtrij
Uit de toelichting bij het Codebesluit prioriteringsruimte transportverzoeken 2025 d.d. 2 december 2025 van de ACM (Staatscourant 2025, 42323, “Codebesluit prioriteringsruimte”) volgt dat een voorwaarde is voor het verlenen van prioriteit aan een project dat het redelijkerwijs aannemelijk is dat het project zal starten. 

Partijen die zo snel mogelijk een aanvraag willen doen voor toekenning prioriteit om snel op de wachtrij te worden geplaatst, dienen te voldoen aan de ‘bewijslast’, zoals vastgelegd in het Codebesluit prioriteringsruimte. De ACM heeft op diverse punten deze bewijslast gespecificeerd. 

Contracteren met de gemeente  
De ACM heeft, gelet op het grote tekort aan woningen, willen borgen dat gemeenten – of door de gemeente gemachtigde ontwikkelaars – vroeg in de planfase van een woningbouwproject prioriteit voor woningbouw kunnen aanvragen. De ACM heeft toegelicht daarom voor de bewijslast aan te sluiten bij de (civiele) overeenkomst die wordt gesloten tussen de gemeente en de projectontwikkelaar/initiatiefnemers waarin concrete afspraken zijn vastgelegd over de te bouwen woonbehoefte, eventuele collectieve voorzieningen en kleinschalige onlosmakelijk verbonden activiteiten en, indien nodig, wijzigingen van het omgevingsplan.[3] Dat kan een anterieure of koopovereenkomst zijn, maar zou mogelijk ook een daaraan voorafgaande (samenwerkings- of koopoptie-)overeenkomst kunnen zijn. Hoe concreter de afspraken, hoe groter de kans op toekenning van de prioriteringsruimte en plaatsing op de wachtlijst. 

De prioriteit voor een woningbouwproject op grond van een civielrechtelijke overeenkomst, moet door de gemeente worden aangevraagd. De overeenkomst moet als bewijsstuk bij de aanvraag worden gevoegd. Ook moet de gemeente een deugdelijke motivering meesturen waaruit volgt dat de activiteit op korte termijn zal starten na toekenning van de gevraagde transportcapaciteit en – indien van toepassing – na realisatie van de aansluiting.

Situaties zonder anterieure (of vergelijkbare) overeenkomst
Voor projectontwikkelaars die geen overeenkomst hebben gesloten met een gemeente ter zake van het door hen te realiseren woningbouwproject (en ook voor gemeenten met grondposities waarvoor zij nog geen verkoopafspraken met private partijen of woningcorporaties hebben gemaakt), geldt een zwaardere bewijslast. Voor dergelijke situaties kan pas prioriteit worden aangevraagd als het project planologisch mogelijk is gemaakt (blijkend uit een omgevingsplanwijziging, Bopa of Opa), omdat – zo meent de ACM – daaruit pas blijkt dat een projectontwikkelaar op korte termijn zal starten met de bouw.[4][5]

Samenwerkingsmogelijkheden
Het maken van afspraken met of door de gemeente waardoor prioriteit kan worden aangevraagd voor woningbouwprojecten, is verstandig. De gemeente kan dan zo snel mogelijk prioriteit aanvragen. 

In algemene zin dient opgemerkt te worden dat het, om in aanmerking te komen voor prioriteit, van belang is om de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente zo concreet mogelijk te maken. Toekenning van ruimte op basis van een anterieure overeenkomst heeft de meeste slagingskans, maar een daaraan voorafgaande overeenkomst zou onder omstandigheden ook voldoende kunnen zijn voor toekenning van prioriteit.  

Wat als je nu al plannen hebt?  
Het prioriteringskader zal vanaf 1 juli 2026 gaan gelden voor kleinverbruikers. Dat betekent dat de aanvraag van kleinverbruikers (zoals woningbouw), onder de voorwaarde dat geen sprake is van congestie, op dit moment nog onder de huidige werkwijze worden behandeld, zo volgt ook uit de toelichting op de website van de ACM. In de praktijk zijn er echter ook partijen die nu al trachten om voor woningbouwprojecten op de wachtrij voor prioriteit te worden geplaatst. Of dat door de netbeheerder zal worden gehonoreerd, is gelet op de inhoud van het Codebesluit prioriteringsruimte de vraag.

[1] Zie bijvoorbeeld: Vrees dreigt realiteit te worden: ook nieuwe woningen krijgen mogelijk geen aansluiting op het stroomnet - NRC, Na zomer mogelijk geen nieuwe stroomaansluiting voor huizen Midden-Nederland.
[2] ACM: Voorrang maatschappelijke projecten blijft mogelijk met nieuw prioriteringskader | ACM
[3] nrs. 291 en 292 van de toelichting bij het Codebesluit prioriteringsruimte.
[4] nrs. 249 en 539 van de toelichting bij het Codebesluit prioriteringsruimte.
[5] Wellicht ligt er voor projectontwikkelaars wel een kans om de energievoorziening van woningbouwprojecten op zodanige wijze vorm te geven dat het project (tevens) als congestieverzachter kan worden aangemerkt en op die manier via categorie 1 op de wachtlijst binnenkomt. 

Gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkeling in de praktijk
Gebiedsontwikkelingen zijn vaak complexe opgaven, die vragen om regie, samenwerking tussen verschillende vakgebieden en een zorgvuldige inzet van juridische en financiële instrumenten. Beleidsmedewerkers, economen, adviseurs en ontwikkelaars krijgen daarbij te maken met uiteenlopende belangen, complexe regelgeving en maatschappelijke ambities. Wij zien dan ook dat de betrokken partijen zich vaak laten adviseren en dat, zonder goed advies, gebiedsontwikkelingen veel vertraging kunnen oplopen, meer kosten en geregeld zelfs tot procedures leiden.

In de praktijk spelen met name de volgende juridische vraagstukken:

• Grondbeleid en grondverwerving
  Hoe houdt u regie op grondposities en welke risico’s kleven aan actief/passief grondbeleid?

• Keuze en samenhang van juridische uitvoeringsinstrumenten
  Welke instrumenten zet u wanneer in, zoals het omgevingsplan, de BOPA, het projectbesluit, het voorkeursrecht en onteigening, en hoe verhouden deze zich tot elkaar?

• Natuur- en milieubeperkingen
  Hoe gaat u om met stikstof, flora- en faunaonderzoeken en mogelijke vertragingen in de planvorming?

• Kostenverhaal en financiële haalbaarheid
  Wanneer is publiekrechtelijk kostenverhaal mogelijk en wanneer privaatrechtelijk, en hoe borgt u financiële bijdragen die juridisch houdbaar zijn?

• Samenwerking tussen publieke partijen en marktpartijen
  Hoe organiseert u publiek-private samenwerking zonder in strijd te komen met aanbestedings- of staatssteunregels?

• Overgang van planvorming naar realisatie
  Waar liggen de juridische risico’s in de (voorfase van de) bouw, bij de toepassing van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) en bij schade tijdens of na de bouw? En, indien mogelijk, op welke manier kunnen deze risico’s worden gemitigeerd? 

Op deze themapagina vindt u artikelen, publicaties en webinars die ingaan op deze vraagstukken. De bijdragen bieden juridische duiding en praktische handvatten voor beleidsvorming, besluitvorming en uitvoering.

Regelmatig publiceren wij blogs en organiseren wij webinars. Hieronder vindt u een overzicht van de (reeds gepubliceerde of nog te verschijnen) blogs en een overzicht van onze webinars.

De blogreeks:

• Inleiding: instrumenten Ow om te sturen op gebiedsontwikkeling. Doorwerking regels.

• Samenwerkingsmodellen gebiedsontwikkeling.

• Instrumenten grondverwerving: het voorkeursrecht.

• Inzet planologische instrumenten – omgevingsplan/bopa/projectbesluit.

• Instrumenten grondverwerving: onteigening.

• Rol van natuur in gebiedsontwikkeling – stikstof.

• Rol van natuur in gebiedsontwikkeling – flora en fauna.

• Gebiedsontwikkeling en kostenverhaal publiekrechtelijk.

• Gebiedsontwikkeling en financiële bijdragen.

• Gebiedsontwikkeling en kostenverhaal privaatrechtelijk.

• Gebiedsontwikkeling en gronduitgifte.

• Gebiedsontwikkeling en aanbestedingsrecht/staatssteun.

• Gebiedsontwikkeling en anterieure overeenkomst.

• Gebiedsontwikkeling en de Woo.

• Gebiedsontwikkeling en de voorfase van de bouw, deel 1.

• Gebiedsontwikkeling en de voorfase van de bouw, deel 2.

• Gebiedsontwikkeling en financieringsvormen.

• Gebiedsontwikkeling en Wkb.

• Gebiedsontwikkeling en schade tijdens en na de bouw.

De webinars:
De webinars vinden verdeeld over het jaar plaats. Zodra u zich voor een webinar kunt aanmelden, zullen wij de link op deze pagina plaatsen.

Datum

Onderwerp

Aanmelden

3 maart 2026

Oriëntatiefase/inventarisatiefase

31 maart 2026
 

Keuzefase instrumenten/
sturingsmechanisme

7 mei 2026

Stikstof en natuur

8 september 2026

Kostenverhaal

29 september 2026

Gronduitgifte & aanbesteding

27 oktober 2026

Woo

17 november 2026
 

Voorfase van de bouw & 
financieringsvormen

15 december 206

Wkb en schade tijdens en na de bouw

Vragen
Heeft u vragen of wilt u sparren over gebiedsontwikkeling? Maak kennis met ons team van experts.