In een dichtbevolkte samenleving als de onze is het contact met onze buren onvermijdelijk en vaak van groot belang voor ons dagelijks leven. Dit nabuurschap brengt echter ook juridische kwesties met zich mee, die men niet altijd even scherp heeft. Denk aan de eigendomsrechten die je als eigenaar van een perceel hebt, maar ook de verantwoordelijkheden die voortvloeien uit het delen van erfgrenzen.
Denk aan de eigendomsrechten die je als eigenaar van een perceel hebt, maar ook de verantwoordelijkheden die voortvloeien uit het delen van erfgrenzen. De wetgever heeft ten aanzien van dit burenrecht vele regels ontwikkeld. Het omvat een groot aantal onderwerpen zoals onrechtmatige hinder als gevolg van het ontnemen van daglicht. In dit artikel neemt Nika Niels u mee in een aantal gerechtelijke uitspraken waarin wordt beoordeeld of al dan niet sprake is van onrechtmatige hinder door het beperken van de lichtinval, bijvoorbeeld als gevolg van het realiseren van een dakopbouw.
Ook te lezen in Roofs
Volgens artikel 5:37 van het Burgerlijke Wetboek is het niet toegestaan voor buren om elkaar onrechtmatige hinder toe te brengen, zoals het verspreiden van lawaai, stank of rook, of het onthouden van licht of lucht. Het gebrek aan daglicht kan dus hinder opleveren. Maar, niet alle hinder is onrechtmatig. De vraag of daadwerkelijk sprake is van onrechtmatige hinder, hangt af van de specifieke omstandigheden van het geval. Zo dient men rekening te houden met de omgeving waarin men zich bevindt; in een drukke binnenstad wordt nou eenmaal een bepaalde mate van hinder verwacht. Met andere woorden: alle factoren van de situatie spelen bij de afweging een rol. Als de hinder eenmaal als “onrechtmatig” kan worden beschouwd, kan de benadeelde buur een beroep doen op bovenstaand artikel.
Dan rijst natuurlijk de vraag: wanneer is er sprake van onrechtmatige hinder door het onthouden van daglicht? Een vaste norm hiervoor bestaat niet. Wel duidelijk is dat men geen onbeperkt recht op lichtinval heeft. Belangrijke aspecten in de afweging zijn onder andere de aard, de ernst en de duur van de hinder, evenals de schade die door de hinder wordt veroorzaakt. Ik behandel hieronder enkele zaken bij rechtbanken waarin een beroep werd gedaan op artikel 5:37 BW.
.. in de regio Rotterdam ?
Zeer recent oordeelde de rechtbank Rotterdam over de vraag of een dakopbouw onrechtmatige hinder veroorzaakte. Het bouwplan bestond uit het realiseren van een dakopbouw van ongeveer 2,7 meter hoog, met twee bijbehorende dakterrassen van een paar vierkante meter. De eigenaar wordt een omgevingsvergunning verleend. De buurman maakt tegen deze vergunning bezwaar. Het bouwplan wordt gewijzigd: de dakopbouw blijft even hoog, maar is qua oppervlakte minder groot. Overigens wordt er wel nog een dakterras gerealiseerd. De buur stelt zich op het standpunt dat zowel het eerste bouwplan als het tweede bouwplan zodanige hinder met zich meebrengen dat sprake is van onrechtmatige hinder. De onrechtmatige hinder bestaat volgens hem uit verminderde lichtinval, maar ook verstoring van het uitzicht en aantasting van de privacy wegens inkijk.
De rechtbank oordeelt hier dat de dakopbouw inderdaad in zekere zin gevolgen heeft voor de lichtinval in de woning. Echter, de eigenaar heeft geprobeerd dit te beperken door de bouwplannen aan te passen en de oppervlakte minder groot te maken. Slecht een beperkt deel van de woning wordt in de zomer overschaduwd, zelfs nog een kleiner gedeelte in de winter. De rechter heeft dan nog de mogelijkheid om op basis van de belangenafweging een ander oordeel te vellen. Helaas voor de buurman viel ook de belangenafweging niet in zijn voordeel uit. De rechtbank nam in overweging dat de eigenaar een groot belang had bij de opbouw, namelijk gezinsuitbreiding, waarbij niet van hem kan worden verlangd dat hij zijn plannen verder aanpast. Omdat het voornamelijk de keuken betrof waarin de lichtinval minder werd, en dit niet de ruimte is waar men voornamelijk leeft, was de rechtbank van oordeel dat de beperking van de lichtinval niet onrechtmatig was.
.. in de regio Amsterdam ?
Ook de rechtbank Amsterdam heeft afgelopen jaar een oordeel gegeven over onrechtmatige hinder wegens het ontnemen daglicht, dit keer bij de bouwplannen van een dakopbouw bij een appartementsgebouw. Het gebouw bevat 16 woningen gelegen op de eerste en tweede verdieping. In het midden van deze diepe, smalle woningen, is ten behoeve van de lichttoetreding een patio gesitueerd. Een van de appartementseigenaren heeft bij de Vereniging van Eigenaars (VvE) toestemming gevraagd voor het realiseren van een opbouw op haar dakterras. Naar vast protocol moet daarover dus door alle appartementseigenaren worden gestemd. De appartementseigenaar krijgt van de VvE géén toestemming voor de opbouw en vraagt de rechtbank Amsterdam om dit besluit te vernietiging en een vervangende machtiging te verlenen aan verzoekster om een opbouw op haar dakterras te kunnen plaatsen.
De kantonrechter wijst het verzoek van de appartementseigenaar af. Zij betrekt in haar oordeel dat de woningen door hun ontwerp, voor toetreding van daglicht in de woningen sterk afhankelijk zijn van de patio. Dat betekent dat de voorgenomen dakopbouw het woongenot van de buren kan beïnvloeden vanwege een vermindering van onder andere daglicht. De kantonrechter oordeelt ook dat dit zelfs kan leiden tot een waardevermindering van de andere woningen.
.. in de regio Den Haag ?
De rechtbank Den Haag gaf niet veel later dan de rechtbank Amsterdam ook een oordeel over een soortgelijke casus. Wederom stond centraal of een van de appartementseigenaars een dakopbouw mocht realiseren op het appartementsgebouw. Onderdeel van het plaatsen van de dakopbouw was het verwijderen van een aantal lichtkoepels uit het dak. De appartementseigenaar had in dit geschil wél toestemming gekregen van de VvE om de dakopbouw te realiseren. Enkele appartementseigenaren maakte hiertegen bezwaar.
Een van de appartementseigenaren stelt zich op het standpunt dat het verwijderen van deze lichtkoepels uit het dak, zonder dat specifiek hiervoor toestemming is verkregen, onrechtmatige hinder oplevert. Door verwijdering van deze lichtkoepel en vervolgens plaatsing vaneen dakopbouw, is namelijk het daglicht in twee kamers van zijn appartement verdwenen. Bovendien zou het behouden van de lichtkoepels volgens de appartementseigenaar een vereiste zijn voor het afgeven van een vergunning zodat deze ruimtes als (studenten)kamers konden worden verhuurder. Deze mogelijkheid werd hem nu ontnomen. De kantonrechter oordeelt echter dat hier geen sprake is van onrechtmatige hinder, omdat onvoldoende duidelijk is geworden dat deze lichtkoepels een vereiste waren voor de verhuur van de ruimtes. Voor de plaatsing van de dakopbouw zélf is bovendien toestemming gegeven, dus voor de verwijdering van de lichtkoepels was geen extra toestemming nodig.
Een rechter zal ingeval van een dakopbouw niet snel oordelen dat sprake is van onrechtmatige hinder vanwege het onthouden van licht. Deze lat ligt vrij hoog. Dat betekent niet dat nooit sprake zal zijn van onrechtmatige hinder. Iedere situatie dient immers zorgvuldig en op zichzelf te worden beoordeeld. Het is raadzaam om bij het plaatsen van een dakopbouw altijd na te gaan wat dit doet met de lichtinval en het uitzicht van de buren. Vooraf overleg met de buren kan ervoor zorgen dat geschillen hierover worden voorkomen.
