Na een vernietigend advies van de Raad van State en de grote winst van rechts in de verkiezingen, lijkt regulering van de woningmarkt weer een verre droom. Zet de reguleringsplannen weer in de ijskast klinkt het steeds luider, gesterkt door de kritiek van de bestuursrechter. Ten onrechte, schrijft redacteur Kasper Baggerman. Het advies van de Raad van State toont vooral dat regulering als los zand niet werkt, en dat er behoefte is aan een brede aanpak voor de woningmarkt. Meer en diverser overheidsingrijpen hoort daar juist bij.
Hij kwam, zag, won hier en daar een veldslag maar wint de oorlog uiteindelijk niet. Zo valt de vroegtijdig afgekapte termijn van woonminister Hugo de Jonge samen te vatten.
De eerste ro- en woonminister nadat Stef Blok trots het ministerie van VROM opdoekte, presenteerde bergen beleid en zette de volkshuisvesting weer op de kaart. Maar voor veel meer betaalbare woningen zorgde het vooralsnog niet.
De nieuwste nederlaag voor de minister wordt mogelijk zijn plan om middenhuur te reguleren. De Afdeling advies van de Raad van State liet zich deze week zeer kritisch uit over de Wet betaalbare huur, waarmee het kabinet het woningwaarderingsstelsel door wil trekken naar middenhuurwoningen.
De Afdeling ziet veel haken en ogen: het is onduidelijk of de reguleringsplannen van De Jonge zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen. Er is een "reëel risico" dat de wet leidt tot verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouw. Het kabinet krijgt dus huiswerk en moet “de regulering van de middenhuur nader bezien op de gevolgen voor het volkshuisvestingsbeleid als geheel”.
In de vastgoedwereld werd enthousiast gereageerd op het advies. Zie je wel, klonk het veelvuldig op LinkedIn en X. Ook in de politiek wordt het animo voor regulering rap minder. Grote verkiezingswinnaar PVV rept in zijn verkiezingsprogramma niet concreet over het aan banden leggen van huurprijzen in het middensegment, maar stelt wel dat er meer middenhuurwoningen moeten komen. De VVD koos de laatste maanden expliciet de kant van de markt en pleiten voor zo min mogelijk overheidsingrijpen, vanuit het credo dat enkel het vergroten van aanbod woningprijzen echt drukt.
NSC is minder uitgesproken. De partij vindt het van “het grootste belang” dat marktpartijen meer middenhuur bouwen, maar pleit ook voor “effectieve regulering” van de huren van “honderdduizenden” middenhuurwoningen. Enkel GroenLinks-PvdA zijn nadrukkelijk voor strengere regulering. Van die partijen mag er zelfs nog wel een schepje bovenop: liefst zouden zij alle huren reguleren, niet enkel de middenhuur.
Het afbrokkelende draagvlak voor regulering is op zich te begrijpen. Dat meer aanbod voor lagere prijzen zorgt klopt, dat regulering het aanbod vermindert ook, toont (internationaal) onderzoek. Bovendien zijn de nieuwbouwcijfers op dit moment niet zaligmakend. Dat komt door de hoge rente, trage procedures, gestegen bouwkosten en capaciteitstekorten bij zowel markt als overheid, maar ook onzekerheid over rendementen speelt een rol.
Anderzijds geldt wel: het aanbod van particuliere huurwoningen groeide de laatste jaren rap, vooral in de grotere steden. Het zorgde evident niet voor betaalbaardere woningen. In bijvoorbeeld de Metropoolregio Amsterdam zijn recent verhuisde particuliere vrijesectorhuurders gemiddeld 36 procent van hun inkomen kwijt aan woonlasten, ruim boven de vuistregel dat een huurquote van 30 procent betaalbaar is.
Het is dus zoeken naar regulering die excessen in de particuliere huurmarkt de nek omdraait, zonder bouw onmogelijk te maken. Institutionele beleggers verenigd in de IVBN en ontwikkelaars verenigd in de NEPROM staan daar voor open, bleek uit hun reactie op het advies van de Raad van State.
De marktpartijen delen de zorgen voor minder nieuwbouw, maar willen ook dat De Jonge de Wet betaalbare huur toch snel in behandeling neemt. Ze zijn enthousiast over de recent geïntroduceerde nieuwbouwopslag die 10 procent hogere huren bij nieuwbouw mogelijk maakt, en willen dat de 1 procent opslag bovenop de inflatie of loonontwikkeling mogelijk blijft bij de jaarlijkse huurverhoging.
Zulke voorstellen zijn in feite een afzwakking van de reguleringsplannen. Water bij de wijn om de nieuwbouwmotor toch draaiende te houden. Het is eventueel een begin. Maar in lijn met het advies van de Raad van State, is een integralere blik op de volkshuisvesting nodig. Met juist meer overheidsingrijpen, in plaats van minder. Want aanbod is lang niet de enige prijsbepaler.
Waar nog veel kansen liggen: grondbeleid. Als de bestemming van een stukje aarde van bijvoorbeeld landbouw naar wonen verandert, schiet de grondwaarde door het dak. Die waardestijging blaast lucht in de woningmarkt, en maakte grond de laatste jaren een beleggingsobject.
Dat kan worden opgelost met planbatenheffing, betoogden economen en hoogleraren de laatste jaren meermaals. De waardestijging bij een bestemmingswisseling van grond wordt met zo’n heffing afgeroomd. Daar profiteren ontwikkelaars, die vaak ook grondbezitter zijn, uiteindelijk ook van, legde hoogleraar Erwin van der Krabben uit. Na invoering van de heffing normaliseert de markt. Een ontwikkelaar zal een lagere prijs betalen voor ruwe grond, rekening houdend met planbatenheffing, zei Van der Krabben erover. Uiteindelijk dalen zo dus de totale stichtingskosten van een woning, en kan de aanvangshuurprijs omlaag.
GroenLinks-PvdA zien zo’n heffing wel zitten en ook NSC lijkt ervoor te porren. “Er komt een gemeentelijke heffing om grondspeculatie tegen te gaan”, staat in het programma van die laatste partij. Maar de VVD, die zeer fel tegen de middenhuurregulering is, is ook geen voorstander van planbatenheffing. De partij deed het beleid eerder af als een “belasting op bouwen”. “De VVD is er echt geen voorstander van om een extra belasting in te voeren. Het effect daarvan is dat er minder gebouwd gaat worden”, zei VVD-Kamerlid Peter de Groot er over. De PVV rept in haar programma’s geen woord over eventueel nieuw grondbeleid.
Waar ook een kans ligt: de financiering van koopwoningen. De woningmarkt is de laatste jaren overspoeld met kapitaal, met hogere huizenprijzen tot gevolg. Bijbouwen kan prijsopdrijvende als ruimere leennormen en de hypotheekrenteaftrek financiële prikkels lastig bijbenen. De prijs van een woning wordt immers niet bepaald door bouwkosten, maar door wat mensen ervoor kunnen betalen. Een particuliere belegger die een woning koopt voor verhuur moet daar tegen opboksen en zal een hoge investering willen terugverdienen met hoge huren.
Schrap dus als de wiedeweerga in prijsopdrijvende regelingen, zeggen economen ook hierover al jaren. Begin niet aan startersleningen, schrap de hypotheekrenteaftrek. Dat maakt koopwoningen betaalbaarder, en vrijesectorhuren indirect dus ook. Wederom geldt dat dat partij die zich het felst tegen de middenhuurregulering keren, hier weinig van willen weten. De PVV en NSC noemen de hypotheekrenteaftrek niet in hun programma, de VVD wil hem in stand houden.
Bij zowel grondbeleid als de financiering van de woningmarkt zwemmen GroenLinks-PvdA redelijk alleen in een zee van rechts. NSC is potentieel partner voor enige vorm van regulering, maar het is afwachten welke concessies deze partij bereid te doen is in eventuele coalitievorming – over zowel rechts als links. Tot die zekerheid er is, is het waken voor al te rap schrappen in regulering en de markt zijn beloop te laten. Dat bouwen, bouwen, bouwen de laatste jaren weinig vruchten afwierp, moge duidelijk zijn.
Correctie: in een eerdere versie van dit stuk schreven we dat NSC geen plannen voor de grondmarkt in haar programma heeft staan. Dat is onjuist.
