Eerder al schreven wij dat de kantonrechter in Limburg in zijn vonnis van 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) prejudiciële vragen heeft gesteld aan de Hoge Raad over de gebrekenregeling (art. 7:204 lid 2 BW) en de onvoorziene omstandighedenregeling (art. 6:258 BW). Van de Hoge Raad is nog geen verlossend antwoord gekomen op de prejudiciële vraag aan de hand van welke criteria huurprijsvermindering moet worden beoordeeld. Naar aanleiding van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 14 september 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:2728) krijgen deze prejudiciële vragen extra betekenis. Het gerechtshof kiest hier uitdrukkelijk een andere lijn voor de berekening van huurkorting dan de rechtbank Amsterdam. In dit blog brengen wij u op de hoogte van deze recente ontwikkeling met betrekking tot de schadeverdeling tussen huurders en verhuurders.
Als het gaat om de coronacrisis is de centrale lijn in de rechtspraak dat Covid-19 kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid. Huurders die schade lijden als gevolg van de coronacrisis, bijvoorbeeld door gedwongen sluiting van de horeca of het volledig wegvallen van hun bezoekersaanbod, hoeven die schade niet alléén te dragen. Met de onvoorziene omstandighedenregeling van art. 6:258 BW en het ‘share the pain-beginsel’ in de hand kan de huurder aanspraak maken op huurkorting.
Huurders kunnen in het kader van de coronacrisis aanspraak maken op de Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) die ziet op een tegemoetkoming in loonkosten en de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) waarmee de vaste lasten gedeeltelijk kunnen worden gedekt.
Huurkorting wordt door de rechtbanken in algemene zin afhankelijk gesteld van het omzetverlies dat de huurder heeft geleden. Als het gaat om omzetverlies is al snel duidelijk dat de NOW hierbij niet hoeft te worden betrokken; de NOW gaat immers over loonkosten en loonkosten staan volgens de rechtbank (ECLI:NL:RBAMS:2021:937) los van de omzet. De TVL daarentegen moet wél betrokken worden bij de vraag hoe groot de omzetdaling is. Een deel van de TVL is bedoeld ‘ter dekking van de doorlopende huur’ en heeft om die reden een ‘dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot’. In het kort: de NOW is niet relevant bij de vaststelling van verminderd huurgenot, de TVL wél. De vraag is hoe de TVL-vergoeding in de berekening van huurkorting moet worden meegenomen, vasthoudende aan het ‘share the pain-beginsel’.
Er zijn kortweg twee manieren om de TVL mee te nemen bij het bepalen van de huurkorting. De rechtbank Amsterdam verwerkt de TVL in de omzet door deze hierbij op te tellen. Andere rechtbanken in den lande hebben dit vertrekpunt gevolgd. Het gerechtshof Amsterdam (in hoger beroep van een kort geding) wijkt nu van de lijn van de rechtbank Amsterdam af in het arrest van 14 september 2021. Het hof is niet van oordeel dat de TVL moet worden opgeteld bij de omzet; deze moet volgens het hof worden afgetrokken van de totale vaste lasten. De TVL vormt volgens het hof een compensatie van de huurder voor de huurlast. Dit heeft effect op de verhouding tussen de verhuurder en huurder, omdat de 50/50 verhouding op basis van het ‘share the pain-beginsel’ niet betekent dat de verhuurder uit solidariteit altijd een deel van de omzetterugloop van de huurder moet compenseren. De rechtbank Overijssel, die zich hierover op 8 april 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:1502) in vergelijkbare zin uitsprak, legt uit dat bij een TVL-vergoeding van 100% de te verdelen pijn het nadeel betreft dat niet wordt gedekt door de TVL: “Van ‘pijn’ die nog verdeeld moet worden is dan geen sprake’.
Daar waar de rechtbank Amsterdam, gevolgd door andere rechtbanken, oordeelt dat de TVL ziet op omzet, gaat het gerechtshof ervan uit dat de TVL ziet op kosten. De vraag is of de TVL nu is bedoeld om een gat in de omzet te dekken, of om de vaste lasten te betalen. Met andere woorden: verhoogt de TVL de gedaalde omzet of dekt de TVL de vaste lasten? Deze vragen zijn extra redenen om uit te kijken naar de beantwoording van de prejudiciële vragen die de rechtbank Limburg heeft gesteld aan de Hoge Raad. Deze antwoorden worden dit najaar verwacht. Uiteraard houden wij u daarvan op de hoogte.
