Sinds de uitbraak van de pandemie woedden er in de literatuur en rechtspraak tal van discussies of de coronamaatregelen een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW of onvoorziene omstandigheden. En zo ja, of de huurder als gevolg daarvan aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Onder meer hierover schreven wij in deel 1 van deze blogserie. In deel 2 van deze blogserie zoomden wij in op de financiële gevolgen van corona voor verhuurders. In dit laatste blog concludeerden wij dat er niets in de weg staat aan een beroep door de verhuurder op onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 van het Burgerlijk Wetboek.
Inmiddels heeft de kantonrechter in de rechtbank Limburg in zijn vonnis van 31 maart 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:2982) prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad gesteld over de gebrekenregeling (artikel 7:204 lid 2 BW) en de onvoorziene omstandighedenregeling (artikel 6:258 BW). In dit blog zullen wij dit vonnis uitlichten. Het antwoord van de Hoge Raad op deze vragen - de ‘prejudiciële beslissing’ – is van groot belang. Hiermee wordt namelijk onder meer vastgesteld of, en zo ja op welke manier, op grond van de regelingen in het BW de schadelijke gevolgen van de corona-maatregelen tussen huurders en verhuurders moeten worden verdeeld.
Heineken is verhuurder van veel horecavastgoed. Op aansporen van de Koninklijke Horeca Nederland heeft Heineken besloten twee maanden huur kwijt te schelden aan alle horecaondernemers die van Heineken huren. Deze kwijtschelding geldt zowel voor de situaties waarin Heineken eigenaar van het pand was, als voor de situaties waarin Heineken zelf huurder van het pand was en dit weer onderverhuurde aan horecaondernemers. In laatstgenoemde onderverhuursituaties heeft Heineken haar verhuurders verzocht in te stemmen met een voorstel één van de twee maanden huur voor hun rekening te nemen. Een groot deel van de verhuurders is hiermee akkoord gegaan. Heineken heeft daarom en gezien de bijzondere en extreme situatie besloten haar plan om twee maanden huur kwijt te schelden door te zetten. De verhuurder in de zaak die aan de Limburgse kantonrechter werd voorgelegd, weigert om mee te werken. Heineken heeft het plan inmiddels volledig uitgevoerd. In de procedure die volgt stelt de verhuurder onder meer dat Heineken niet bevoegd is om de verstrekte huurkorting aan haar door te belasten. Verhuurder meent dat hij feitelijk wordt gedwongen een maand huur kwijt te schelden aan Heineken, terwijl hij zelf als horecaexploitant ook wordt getroffen door de coronamaatregelen. Hij heeft doorlopende (hypotheek-)lasten en steunt via dit voorstel indirect zijn concurrent (de onderhuurder).
Heineken meent dat uit de tot nu toe gewezen rechtspraak volgt dat zij als huurder aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering van minimaal 50% van de huurprijs. Dit kan op grond van artikel 7:207 BW, omdat als gevolg van de overheidsmaatregelen sprake is van een genotsvermindering van het gehuurde, wat een gebrek aan het gehuurde oplevert als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Daarnaast is de COVID-19 pandemie een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW, waarbij in voorgaande gevallen een huurkorting van 50% veelal redelijk werd geacht (zie hierover ook deel 1 van de blogreeks).
Dit is in beginsel juist, maar – zoals door de verhuurder ook wordt aangevoerd – tussen Heineken en de verhuurder is sprake van een ander soort huurrelatie dan die in de eerder gewezen rechtspraak. De huurlasten zouden overeenkomstig die rechtspraak over onderverhuurder en onderhuurder moeten worden verdeeld en niet alleen over eigenaar/hoofdverhuurder en hoofdhuurder. In het voorstel van Heineken draagt de onderhuurder niets bij.
Ter zitting gooit de kantonrechter het al snel, in samenspraak met partijen, over een geheel andere boeg: besproken wordt de optie om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Uit het vonnis blijkt dat uiteindelijk de volgende prejudiciële vragen door de rechtbank Limburg aan de Hoge Raad zijn gesteld:
Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
(Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van deschade?
De kantonrechter acht het zinvol om deze prejudiciële vragen te stellen omdat er maatschappelijk een zekere behoefte wordt gevoeld om schade als gevolg van de corona maatregelen op een bepaalde manier tussen huurders en verhuurders te verdelen. Maar het is nu niet helder hoe dat juridisch moet worden vormgegeven. Deze juridische inbedding is echter wel bepalend voor de maatstaven waarlangs deze en soortgelijke kwesties moeten worden beoordeeld. Vaststaat namelijk dat er over deze kwestie momenteel landelijk veel rechtszaken lopen en er naar verwachting nog vele zullen volgen.
De mogelijkheid om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad is opgenomen in artikel 392 Rv en houdt in dat ambtshalve of op verzoek van een partij door de rechter aan de Hoge Raad één of meerdere rechtsvragen worden voorgelegd die hij bij wijze van prejudiciële beslissing beantwoordt. Aan de Hoge Raad wordt dus uitleg gevraagd over (de interpretatie van) bepaalde regelgeving. Een voorwaarde voor het stellen van prejudiciële vragen is dat het antwoord daarop nodig is om op de vordering in de procedure te beslissen en dat, kort gezegd, het antwoord van belang is voor een veelheid van zaken. De rechter moet partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het voornemen prejudiciële vragen te stellen en over de inhoud van de vragen. De rechter moet zijn beslissing op de vordering aanhouden totdat de beslissing van de Hoge Raad is ontvangen. Overigens kan ook in een andere lopende procedure, als het antwoord op de prejudiciële vragen rechtstreeks van belang is om op de vordering te beslissen, ambtshalve of op verzoek van partijen worden besloten de beslissing aan te houden totdat de Hoge Raad zijn prejudiciële beslissing heeft genomen.
De Hoge Raad zal voordat hij op de prejudiciële vragen beslist de partijen in de procedure de gelegenheid geven om schriftelijke opmerkingen te maken, waarvoor in beginsel een termijn van drie maanden wordt gegeven. De Hoge Raad kan daarnaast bepalen om ‘een ieder’ in de gelegenheid te stellen schriftelijke opmerkingen te maken. Als de Hoge Raad hiervoor kiest dan dient hiervan aankondiging te worden gedaan via bijvoorbeeld landelijk verspreide dagbladen en/of de website van de Hoge Raad en/of van andere instanties zoals de Raad voor de rechtspraak en de Nederlandse Orde van Advocaten. Het staat anderen dan partijen overigens vrij zich, door tussenkomst van een advocaat bij de Hoge Raad, tot de Hoge Raad te wenden, met het verzoek schriftelijke opmerkingen te mogen maken.
In de wet is geen termijn opgenomen waarbinnen de Hoge Raad prejudiciële vragen moet beantwoorden, maar hij gaat zelf uit van een gemiddelde duur van zes tot twaalf maanden. Zaken met een groot maatschappelijk belang worden met voorrang behandeld.
De betreffende prejudiciële vragen van de kantonrechter zijn gesteld in een casus waaraan een huurovereenkomst bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW, ten behoeve van de exploitatie van een horecaonderneming, ten grondslag ligt. De beslissing van de Hoge Raad is echter evenzeer van belang voor andere huurovereenkomsten waarbij huurders nadeel hebben ondervonden van coronamaatregelen, omdat ook in andere sectoren (sportclubs, haar- en schoonheidsverzorging, culturele instellingen, etc.) een als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting plaatsgevonden. Als de Hoge Raad deze maatregel als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW kwalificeert dan geldt dit evenzeer voor vergelijkbare casu binnen andere sectoren waaraan huurovereenkomsten gebaseerd op artikel 7:290-bedrijfsruimte en/of 7:230a bedrijfsruimte ten grondslag ligt.
Verder zijn de prejudiciële vragen over de onvoorziene omstandighedenregeling mogelijk ook relevant voor andere wederkerige uitkomsten. Dezelfde coronamaatregelen die de huurder in het gebruik beperkt hebben, hebben immers ook invloed gehad op andere wederkerige overeenkomsten, zoals bijvoorbeeld aannemingsovereenkomsten. Indien de Hoge Raad de mogelijkheid openstelt voor derden om schriftelijke opmerkingen te maken, kan de Hoge Raad verzocht worden de prejudiciële beslissing niet te beperken tot de periode van gedwongen sluiting maar ook in te gaan op de anderszins van overheidswege opgelegde beperkende coronamaatregelen.
Vol spanning wachten niet alleen Heineken en de eiser in deze procedure, maar ook vele andere huurders en (onder)verhuurders op de beslissing van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen. Hiermee wordt definitief duidelijkheid gegeven over of en zo ja op welke grondslag schade als gevolg van de coronamaatregelen (de gedwongen sluiting) tot huurprijsvermindering kan leiden. En zo ja, met welke criteria/omstandigheden bij de verdeling van de schade rekening moet worden gehouden. Wij verwachten dat de Hoge Raad deze beslissing vanwege het grote maatschappelijke belang binnen 6 maanden neemt, waarbij hij wellicht aan ‘een ieder’ de mogelijkheid biedt zich uit te laten over deze kwestie.
